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近日,不少銀行都在媒體上刊登了大篇幅的『債權轉讓暨催收公告』,其中有部分是針對個人購房貸款的催繳。根據國際經驗,在發放個人房貸後的3~8年間是發生斷供風險的高危期,而我國的個人房貸絕大部分都是在2000年後發放的,因此,這兩年開始陸續出現個人住房不良貸款的事件也就並不奇怪了,而且預計隨著時間的推移還會有所增加。
對於小業主來說,一旦斷供,不僅意味著你的房產將被當作不良房產處理,所有已付出的資金都將付諸東流,而且還會為自己的個人信用抹上不光彩的一筆,以後再有貸款需要時將會面臨重重困難。
斷供將面臨什麼後果?
對於按揭購房者來說,如果連續3個月,或者一年內累計有6個月沒有按時還款的話,銀行就會將其視作斷供,並開始打電話給業主催款,之後還會發出《催款通知書》。那些在銀行發出《催款通知書》後仍不還款的業主,或者無法和銀行商議變更還款計劃的業主,銀行就會向法院提起訴訟。當該商品房進入訴訟程序後,最終也就可能會被銀行當作不良資產拍賣掉,那麼也就意味著業主要放棄該商品房的所有權,之前所有繳納的房款都不能返還。
如果銀行已經和開發商簽訂了《個人住房借款保證合同》,那麼一旦業主在拿到房產證之前斷供,銀行就會向法院同時起訴業主和開發商。如果業主沒有主動履行償還義務,銀行就會向法院申請先從開發商的賬戶上把所欠款項劃走。之後,購房者則會第二次面臨訴訟,也就是說開發商在被迫償還了購房者的欠款後,會向法院起訴購房者,申請行使追償權。
目前各銀行對於個人貸款不良率的警界線的界定不同,不過,中國銀行廣東省分行有關負責人告訴記者,目前中國銀行在廣州市的個人貸款不良率只在1%左右,相對於其他形式的貸款來說,個人購房貸款依然是一項收益率良好的業務。
斷供會被趕出家門嗎?
對於不少可能面臨斷供的人士來說,最關心的是一旦斷供銀行是否會馬上收樓?如果不會被收樓,是否就意味著可以『放膽』斷供呢?
今年1月1日起施行的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第6條規定:『對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債』。廣東華之傑律師事務所郭水華律師認為:這條司法解釋是對部分生活困難的購房者的保護。如果某家庭以銀行按揭方式只買了一套住房,除此之外沒有其他住房,那麼一旦斷供,銀行就算通過訴訟勝訴,根據上述解釋的規定,除了該欠款戶有其他經濟收入或其他財產可供執行外,法院只能查封、凍結該房屋的交易,卻不能將該欠款人趕出房屋,更不能將該房屋進行拍賣。同時,這種情況也就意味著銀行對該房屋所享有的抵押權將無法實現。不過,據了解目前銀行正加緊研究一些措施,以杜絕有人鑽法律空子而惡意斷供。
因此,作為貸款銀行,在上述司法解釋實施後,可能非常嚴格地控制個人住房貸款的發放,或會要求購房者提供第三方擔保,或要求貸款人提供其他固定財產抵押以防范風險。
無力供樓有何對策?
對於已經收到銀行的催款通知,又的確無能力繼續供樓的人士來說,可以馬上采取一些方法將斷供的損失減到最少。中國農業銀行廣東省分行有關負責人建議:如果出現斷供,業主首先應主動與銀行聯系,如是一時資金困難可采取降低月供,延長還款年限的辦法。在無法和銀行達成變更還款計劃時,不妨迅速將房子賣給有能力還款的人,並對餘下部分貸款通過銀行辦理轉按揭手續。
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