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二審貸款人情況
比如主貸人及房產共有人的自然狀況:『你是誰?從哪裡來?社會關系如何?』這些均是銀行審核的重點。甚至包括主貸人的健康狀況及文化程度均是銀行審核關鍵要素。
職業情況:目前工作是大多數人穩定經濟來源的基礎,所以銀行非常關注單位的性質及工作崗位,這在某種程度上反映出一個人的工作能力及工作年限。
家庭情況:現有住房性質及家庭財務支出狀況。
與銀行的關系:他行是否有負債會直接決定此筆貸款的可貸成數,同時還有銀行的存款狀況。
資信情況:經過幾年的努力,上海已經建立了較完善的征信系統。一個人的信用好壞只要輸入身份證號碼就可以看得出,有無還貸、電信、水電煤氣費等公共事業的欠費或逾期都能一目了然。
三審擔保機構資質
為了保證銀行、上下家的風險,二手房貸款的發放離不開具有擔保資質的房屋貸款服務公司的參與。所以房屋貸款服務公司的操作資質、操作規范性、在銀行的信用直接影響著貸款的審批及發放。在2003年中,有家擔保公司違規操作,結果給銀行、買賣雙方超成了不可估量的損失。目前一批中介及經紀人已經登上銀行黑名單。前不久,上海房屋貸款服務協作網絡的成立,就有安家集團等6家有一定影響力的幾家大型擔保公司共同簽署了"行業規范公約",以肅清行業內存在的不良現象。所以,房屋貸款時找專業的大型房屋貸款服務機構對買房人來說也是一大保障。
四審保險機構
在我國目前試行的房屋抵押規定明確指出:抵押當事人約定對抵押房地產投保的由抵押人投保,保險費由抵押人負擔,並將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間,抵押權人為保險賠償的第一受益人。而且,目前銀行在審批貸款中非常關注保險公司開具的保單險種為哪些,對不同房屋類型都規定了不同險種。
五審資料完整性
因為銀行的審批為四級審批,所以客戶提供資料的完整性對審核的速度及質量至關重要。在銀行操作過程,經常會碰到客戶資料缺這少那的情況,不僅給客戶帶來麻煩,也大大影響了銀行人員的工作效率。但對貸款買房的人來說貸款買房申請往往是首次接觸,所以找一家專業的房屋貸款服務機構諮詢貸款並准備資料顯得尤其重要。
實戰案例:2類方式證明還貸能力
小王貸款審批中,銀行提出質疑:小王的年齡尚小,銷售工作提成收入不穩定;需要提供父母的收入證明作為共同還款人。可是小王的父母經營一家公司,需要提供什麼證明銀行纔會認可呢?最後直到小王的父母提供了公司的相關資料,纔得到銀行審批。
一筆個人住房貸款短則五六年長則二三十年;對於銀行來講可謂是"一次貸出、數年收回"。所以銀行在評估貸款風險時,非常關注主貸人的還貸能力。對於個人,如何向銀行證明自己有足夠的還貸能力呢?
其實,從"月月進賬類"到"本來持有類"均可以向銀行展示自己的財力:"月月進賬類"表現在每月穩定所得薪水證明,專業術語稱為穩定的現金流:
一類為穩定職業型:最有說服力的當屬最近3個月的個人所得稅單,其次為僱主證明信確認當前收入職位,當然可以提供最近3個月的銀行的對賬單顯示薪水入賬記錄也是非常響當當的證明。
另一類為自創企業型:公司持有證明(營業執照),最近幾個月銀行對賬單可以顯示現金流轉情況,最近的完稅證明,最近經審計的財務報表均是銀行喜愛的財力證明。
『本來持有類』也可以統稱為資產輔助型,最常見的為房租所得:3個月的稅單及租賃合同,提供定期存款證明也行,擁有股票的客戶可以讓證券公司開具股票市值證明,投資基金的客戶所持有價基金證明也可,擁有多套貸款人可以提供其他房產證明,甚至保存好銀行信用卡的對賬單也可以作為向銀行申請貸款的有力砝碼。總之,想要貸款的客戶對自己的各類資產或賬單一定要保存好。
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