探索資本運作的『方程式』

　　據了解，不少對此項目感興趣的人多少有些擔心，『我把錢交給你，你們會不會跑掉？』對此，於凌罡向記者講述了他在合作建房方案中提出的『分次定向轉賬付款模式』。這種財務模式可以有效控制投資人的風險。他說，在合作建房項目中，根本沒有現金流，所有的資金都是通過銀行轉賬匯款來完成的。按照他的計劃，從允許合作建房的參加者支付當月賬目開始，有9天的審計期，由正規的財務審計公司進行審計。在審計完成前，業主辦理的匯款轉賬根本無法動用，而且業主有權辦理停匯來保證自己的資金安全。審計完成後，業主交納的款項會直接用於支付提交的《當月轉賬明細表》中的項目開銷。沒有現金流、轉賬前經過嚴格的審計、賬目透明、每個月參加者的資金使用還有上限——於凌罡試圖用這樣的制度來保證項目資金不被卷走或被轉賬。

　　有人還提出，如果合作建房是走建經濟適用房的路子，可以不繳土地出讓金，成本會更低。於凌罡解釋說，之所以不那樣做，一是為了打破購房的戶籍限制，讓更多的外地來京人員圓上自己的購房夢；二是土地出讓金是政府的重要收益來源，我們應該主動交納，只有國富纔能民強；三是只有交納了土地出讓金，所建的房纔是真正的產權房。

　　更多的人質疑，這麼多分散的個體，該怎樣實現合作建房的目標？於凌罡表示，合作建房會遵循以下步驟進行，首先是制定一套符合大多數參加合作建房業主們的意願的協議文本草案，然後召集足夠數量的志願參與者，共同討論並完善這個協議草案，使之成為具有法律效力的、能真正代表業主意願的一整套協議。之後，進行協議公證，並組織大家按照協議的規定，辦理驗資手續，成立合作建房的公司，招聘有關工作人員，競標購地，招標有關設計、建築、施工、監理、審計等供應商和服務商，實施大樓的建設，並進行合理的規劃和分配，最終辦理全部商品房手續，安排業主入住，並提供相關的物業服務和管理服務。

　　理想距離現實還有多遠

　　於凌罡自2003年底發出倡議之後，開始變得像位布道牧師，一遍又一遍向別人介紹合作建房是怎麼一回事，一次講上兩三個鍾頭是常有的事，從那時到現在，於凌罡已記不清和多少人聊過這事。『外部環境越來越好，我們已經越來越接近理想實現的那一天。』

　　一年多來，於凌罡已經為他們的宏偉計劃開過不下100次會。截至2004年12月29日，於凌罡已經接待了數千名來訪者，其中400名來訪者通過填寫合作蓋樓申請表等形式表達了明確的參與意向。

　　如今，於凌罡越來越有信心了，『這個項目征集到300戶沒有問題。』他告訴記者，他們初步計劃在2005年春節前後成立機構，『五一』前後具備拿地實力，如果能按計劃順利競拍到土地，樓盤將在2006年『五一』前後蓋成。

　　於凌罡的具體設想是：需要集資蓋房人，每人先交出15萬元，利用這15萬元，每個業主可從銀行貸到22.5萬元，用這筆錢支付買地和建房的費用。建好房後，因底層商鋪和附屬商業設施也屬於業主，可以用從商業設施中獲得的租金來衝抵銀行貸款，這樣自己蓋的房子比買開發商的房子要便宜40%左右。

　　於凌罡向記者表示，他倡導的合作建房最想體現出兩點不同：一是在房產價值上，改變以往業主們只看到房產自身的貨幣價值，而忽略了房產的價值實際上是由『房產價值+物業服務+底商收益』三個部分組成的錯誤認識。二是在操作模式上，改變以往房地產建設中，開發商自籌資金、購買土地、規劃項目、開發建設、銷售服務的固定模式，通過賬目透明和良好的團隊管理制度以及項目非營利的操作原則降低成本，並通過透明的物業服務賬單和協助監督權、建議權、彈劾權保證業主在物業的地位。為此，他要走的路雖還很遠，但距離其目標卻越來越近了。