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究竟是在城區居住好還是在郊區居住好?這個爭論了多年的問題,如今已成為天津房地產開發商必須面對的現實。特別是天津目前正在進行大規模的舊城拆遷和市區擴容,如何最大限度地協調好二者之間的關系,不僅是房地產業界關注的焦點,更成為與購房者密切相關的問題。根據聯合國組織的調查統計分析,當一個國家的人口城市化率超過30%後,城市化的進程將明顯加快,直至50%後纔會放慢。中國廣大城市基本上都處在一個急速的城市化進程中,近十年來,各地房地產開發的"郊區化"發展趨勢日漸顯著。隨之,"擇郊而居"和"固守老城"兩種居住模式也受到業界的廣泛關注。日前,任志強、馮侖、易小迪、劉曉光、馬友良等眾多地產界大腕在京、津、滬城市中心復興高峰論壇上,就這兩種居住模式進行論劍。
城市郊區化帶來負面影響
城市郊區化的局面與我國城市化總體水平不高、經濟還不夠發達的具體國情不相符,如不加以控制,將給城市的發展帶來負面影響,嚴重阻礙城市的協調發展和城市功能的提昇。萬通集團董事會主席馮侖指出,城市郊區化會造成生活方式不經濟,造成整個社會資源浪費。首先是嚴重的土地資源浪費。我國人均佔地面積較少,耕地和森林覆蓋面積較少,而城市郊區化的發展必將蠶食城郊綠化帶與耕地,破壞人們賴以生存的自然生態環境。其次是交通工具的泛濫。當人們居住在城市郊區時,人們以車代步需要支付高昂的費用。以目前中國普通工薪階層的收入,還很難承擔購車以及汽車消費的巨大開支。隨著中國轎車的普及,必然帶來基礎設施建設、能源供應以及環境保護等諸多方面的問題。此外,城市郊區化會導致原來完整的城市人文結構被打破。中心城市在一個地區發揮重要作用,城市郊區化後,中心城市經濟衰退、功能紊亂,城市變成了空城,不再有人願意下班以後留在老城。當人們紛紛移居郊外時,城市中心的功能進一步淡化,商業、貿易、娛樂也不復存在,前期投資的大量基礎設施得不到有效利用,然後在郊區建了很多新的購物中心和居民社區以及附屬的文化設施,這樣一來造成大量的能源浪費。
新都市主義是一種理想境界
城市的發展受到經濟建設條件的局限。在中國,盲目推行城市郊區化進程,必然要以犧牲生存環境為代價。天津市經濟發展戰略研究所研究員、南開大學經濟學博士劉玉錄指出,近年來,城郊接合部開發的新型住宅小區或衛星城,給低收入者提供了廉價房,但由於配套的市政公用設施不健全,也給人們的生活、出行、孩子就讀帶來諸多不便。在廣州,市區發展商注意到這樣一種"回流"趨勢:就在不少房地產買家義無返顧走出城外的時候,有一部分"郊居"買家卻在將郊區物業或出租或拋售之後陸續返城。由此,以新城和城市更新來代替郊區蔓延的"新都市主義"的居住理念被導入市場。新都市主義重視住宅設計和社區整體規劃,而非僅僅是居住地點的選擇,如對衛星城鎮的規劃、設計是把生活、工作、購物、娛樂、休閑集中起來考慮,使生活、休閑、工作"三位一體"。有專家指出,新都市主義來自西方,恰恰帶著西方文明中的理性、科學和務實,是對住宅產品的昇級與換代、生活方式的提昇的一種選擇和落實,從某種意義上講,"新都市主義"也是一種政府行為,它涵蓋了城區規劃、居住區地塊控制、住宅密度控制、生活垃圾的處理等等舉措。政府和開發商共同努力的結果,便是自然生態性、經濟性、產品高品質性等新都市主義居住區要素得到完美實現。而這種住區顯然不僅僅限制在某一區域,無論是市中心或遠離市中心,有這"三性"的居住小區,都可以稱作"新都市主義"住區。
城市復興須經過四個步驟
北京華遠集團董事長兼總經理任志強認為,城市的魅力在於它的有條不紊,它的市政配套、商業商機、就業便利等等優勢,都有賴人性的、合理而有序的規劃和建設,而不在於浮躁冒進和盲目跟風甚至唯利是圖。他認為城市復興有四個步驟:第一個是指建築上的復興問題。第二個就是文化的復興。很多城市的破落,是這個城市不再對人們有吸引力,不一定是居住的條件和建築的條件很差,而是沒有文化生活的內涵了,所以就有了文化復興。文化復興出現以後,城市重新又有了活力。第三個就是重建,它既包括建築的重建,也包括文化和其他的生存形態。重建的結果就是產業結構和人群居住條件的變化,就是人的結構通過重新的建設進行了調整,就是商業和辦公開始分區了,或者是娛樂設施和其他的居住區域分區了,這是城市復興的第三種形態,包括居住人群、交通形態、生活形態的區分。再一個就是人文的調整,像上海的新天地就屬於傳統文化和新的建築很好結合的一個典范。
新舊城區開發改造應同步進行
據專家介紹,世界上大城市新城鎮發展一般都經歷了3個階段:第一階段可稱之為"臥城"階段,第二階段可稱之為"衛星城"階段,第三階段可稱之為"新城鎮"階段。大城市發展有其內在的規律。集中與疏解是城市發展的兩大作用機制。"城市病"不是固有的,大城市病的關鍵不在於大,而在於大的形態結構和投資結構。只有結合鄉村與城市的優勢,形成多中心組團式的城市結構,城市纔能獲得最佳的社會經濟環境綜合效益。城市化是城鄉協調發展的產物,小城鎮是城市化不可分割的部分。城市的發展同時也是一個新陳代謝的過程。它也像人體一樣,需要不斷新陳代謝。對於房地產界"居住郊區化"和"新都市主義"之爭,任志強指出:居住郊區化形容城市人口爆炸,交通擁擠,空氣污染,號召追求生活質量的人們逃離市區,向郊區尋找舒適空間。而新都市主義則認為真正高質量的生活仍然在都市,郊區的種種不便短期內無法改變,要求人們留在都市繼續快樂地享受生活,並號召規劃部門、開發商共同努力,改善都市居住的品質和面貌,使都市不再徒有物質繁華,而成為最適合人類居住的生活空間。要讓城市重新煥發迷人的魅力,就要不斷提昇城市中心區的自身素質。政府的土地批租部門、城市規劃部門應當發揮宏觀調控作用,在開發新城區和改造舊城區的問題上制定一個合理的規劃,使新城區的開發和舊城區的改造同步進行、協調發展,避免發達國家在城市發展過程中先發展新城區,後又回過頭來改造老城區所造成的被動和浪費。