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中國人民銀行於8月9日發布了二季度貨幣政策執行報告。該報告指出,隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落,可能導致房地產市場供需矛盾進一步加劇的預期推動價格上漲。這是央行首次在貨幣政策報告中以較大篇幅討論房地產價格,並且提出『必須高度關注房地產價格』。這一說法不僅立即引起了媒體的關注,也在地產行業造成不小的震動。聯系到此前已經出臺的種種政策和反饋來的市場情況,房地產市場價格方面引起了央行的高度關注,央行下一步的舉措成為焦點。有人猜測針對房地產的宏觀調控將會進一步加強,也有人認為這是房地產信貸將會適當放松的信號。那麼,在經歷了四個多月的平淡期之後,下一階段天津樓市價格究竟將走向何方呢?
央行預測房價還會漲
中國人民銀行的二季度貨幣政策執行報告指出,國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示,二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%,土地交易價格上漲11.5%,房屋租賃價格上漲1.0%。二季度與一季度相比,房屋銷售價格上漲2.3%,土地交易價格上漲4.1%,房屋租賃價格持平。
房地產開發商貸款同比增長26.3%,貸款餘額比上月減少161億元。房地產投資增幅回落。上半年,全國累計完成房地產開發投資4924億元,增長28.7%,增幅比去年同期回落5.3個百分點。其中,商品住宅投資3362億元,同比增長29.7%;辦公樓投資245億元,增長38.3%;商業營業用房投資614億元,增長33.6%。房地產開工竣工面積增速明顯放緩。上半年,全國累計新開工房屋面積2.8億平方米,增長15.2%,增幅比上年同期回落15.8個百分點;銷售面積1.1億平方米,增長26.3%;竣工面積9553萬平方米,增長15.6%,增幅比上年同期回落24.8個百分點。
全國土地開發面積增幅下降。上半年,全國完成開發土地面積7920萬平方米,同比增長11.5%,比去年同期下降28.5個百分點,土地購置面積1.5億平方米,同比增長2.8%。因此,人民銀行將加強對大中城市房地產市場的形勢分析,采取不同政策措施,促進房地產業持續、健康發展。
開發商看好後市積極應對
實際上,從8月初開始,天津樓市已經開始出現復蘇的跡象。包括水木天成、第六大道、陽光100、時代奧城在內眾多大盤項目,銷售情況均有明顯的回昇。而大部分開發商都認為,經過四個多月的市場淡季之後,將會有越來越多持幣待購的消費者重新進入市場,因此今年9、10月份有望再出現一波以改善型居住者為主要消費群體的銷售高峰。伴隨著市場的回暖,整體房價也有望繼續走高。
永泰集團策劃部經理季偉認為,即使從全國范圍來看,目前支橕房地產價格上漲的其他影響因素仍然存在。今年1至7月國內房地產企業完成開發土地面積9560萬平方米,同比增長12.2%,環比增幅僅提高了0.7個百分點;全國累計完成房屋竣工面積1.18億平方米,同比增長12.9%,增幅比去年同期下降24.8個百分點,是近些年來的最低水平。這些統計數據顯示,房地產市場的供給日趨緊張。相反,房地產市場需求卻依然旺盛。例如7月末全國商品房空置面積9678萬平方米,同比下降0.8%,天津的商品房空置面積更是出現負增長。商品房空置面積連續數月下降,從一個側面反映了目前房地產市場需求仍然巨大,與房地產市場供給緊張形成了極大的反差。所以,目前房地產市場的供需矛盾,促成了房地產價格『居高不下』的上漲趨勢。從短期看,房地產價格很難回落,這也是央行之所以會再次呼吁要高度關注房地產價格的原因所在。
除了房地產價格繼續上漲值得關注外,構成國房景氣指數的其他分類指數也已出現了全面回昇的市場跡象,這一點更值得引起人們的注意。與其他宏觀經濟指標相對照,如固定資產投資增速波動軌跡開始平走,而在經歷了一輪宏觀調控的緊縮性壓力之後,房地產市場卻有可能出現強勁反彈或言進入新一輪上昇周期。
正是在這種大背景下,本市開發商已經開始向市場發起新一輪衝鋒。本刊記者了解到,從8月初開始,本市房地產市場新項目開盤數量將大幅上昇,預計將有近15個、總面積近百萬平方米的商品房、寫字樓以及商業地產項目在8、9兩個月上市銷售。
適度拆遷政策未改變
與各開發商摩拳擦掌、躍躍欲試的態度相反,很多學術界專家卻一如既往地保持著冷靜。
天津市經濟發展戰略研究所研究員、經濟學博士劉玉錄對記者說:『中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶日前在四川考察工作時強調,目前宏觀調控還處在關鍵階段,取得的成效是初步的、階段性的,基礎還不鞏固,加強和改善宏觀調控,仍然是當前經濟工作的重點。這很明確地表示出政府對進一步加強宏觀調控力度的決心。另一方面,國家提出的適度拆遷政策並未改變,本市今年的拆遷量也將控制在260萬平方米以內,因此像去年底、今年初出現的那種因拆遷而帶來的購房剛性需求,在今年出現的可能性並不大。這些對於房地產商來說都是利空消息。另一方面,目前市場中的結構型矛盾仍很突出,最受購房者歡迎的每平方米3000至4000元的商品房,上市量仍然偏低,這樣就制約了本應是天津市場購房主力的改善型購房者的消費欲望。因此,目前就斷言下一階段房價仍有上漲空間為時尚早。』
天津城建學院管理經濟系主任董肇君指出,根據國家發改委和國家統計局公布的報告,對全國35個大中城市房地產市場的調查顯示,今年二季度房屋銷售價格天津的上漲幅度仍然較大,達到16.7%,列全國第三。這一上漲幅度在近些年的確是比較高的,但下一階段房價是否能像一些開發商所預測的那樣還會漲,的確不好肯定。一個城市的房價應和這個城市的整體經濟發展水平相一致,經過前段時間的補漲,現在的房價和天津的經濟實力基本相適應。因此,整體市場價格應會趨於穩定,當然某些品質好、價格適中的中檔樓盤也還會出現供不應求的現象,但漲幅不會很大。