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針對境外金融機構評論建設部作出明確回擊
關於房價的上漲與回縮、投資不動產的獲利與風險以及地產市場宏觀調控等問題的爭論,已經成為去年以來國內地產行業與消費者關注的最焦點問題。日前建設部對外發布了該部政策研究中心課題組所完成的《怎樣認識當前房地產市場形勢》報告,並針對前陣一些境外金融機構『國內地產業泡沫將爆』等理論指出,國內房價中長期趨勢總體看漲,現階段房價下跌不一定就是好事。
價格必然上漲泡沫尚未顯現
不論是此次建設部發布的研究報告,還是根據海外金融界人士的預測,國內房地產產品價格上昇趨勢已經達成共識。但兩者對於房價上漲特點卻持有不同態度,即前者認為房價將穩步上漲,而後者則認為房價將快速上漲並形成泡沫威脅。
摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠不久前曾發表研究報告,認為由於中國未能及時提高利率以抑制房地產市場的投機之風,房地產市場的泡沫已經形成並且超出了有形之手可以調控的范圍。房地產價格將在參與者普遍受益的幻覺中不斷上昇,直到後續資金無以為繼時市場突然發生反轉。
針對這種觀點,建設部此次發表的研究報告指出,正常情況下房地產價格應該是呈緩慢、平穩上漲趨勢,另一方面不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。而且上半年國家采取的抑制固定資產投資和房地產投資過熱的宏觀調控措施充分發揮了作用。即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象,也不能就此判斷房地產已經是『泡沫經濟』。
短線房價下降未必就是好事
『房地產價格本身呈自然上漲趨勢,房價中長期趨勢總是看漲。』這是建設部此次研究報告中的重要觀點之一。報告同時還針對『降價說』指出,現階段房價下跌不一定就是好事。
報告詳細分析了房價下跌的不利因素。目前我國城鎮已有72%以上的居民擁有自己的住房,如果住房降價,首先是廣大有房居民因『住房資產縮水』而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處於還款期的居民,房價降多了,就會產生一種特殊的『住房資產負債』,反而產生新的金融風險。因此,對是否降低房價,要審慎地考慮廣大居民的利益,不能認為只要降房價就是好事。
空置房已減少算不上『蟻穴』
一直被很多經濟界人士看作將拖垮地產長堤之『蟻穴』的空置房現象,在建設部此次出臺的報告中也被特別強調。研究報告認為,空置房確實是目前地產市場存在的問題,但其現階段已經開始呈下降趨勢,對房價上漲將起到不可忽視的抑制作用。
從動態上看,商品房空置面積並沒有增加,而是呈下降趨勢。2004年8月底,商品房空置面積0.97億平方米,同比減少0.8%,比去年底減少3%。這說明當前的房地產空置問題並未惡化。報告認為,對於房地產空置現象的認識應當分為兩個方面。一方面,房地產空置佔壓大量資金,其中部分形成不良資產;另一方面,一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的,它實際上在某種意義上是一種『庫存』,從而發揮平抑房價的作用。
此外報告還特別補充說明,我國的房地產空置率不能簡單套用國際上10%的警戒線,其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的並不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房,而我國目前的空置量是用空置量除以增量房,分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。
地產常規風險難改其金融地位
『房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險必然存在。』建設部研究報告中還指出,高利潤和資產服務范圍等因素決定了房地產業仍將是銀行信貸業務的重要組成部分,同時提出依靠房地產融資渠道多元化和證券化轉移和分擔房地產投資風險是比較理想的風險疏散方式。
『銀行本身願意向房地產業提供資金。在房地產融資過程中,不僅房地產企業是主動的,銀行也是主動的,銀行分享著房地產開發的高利潤。』研究報告指出了房地產貸款在銀行信貸業務中的長期重要位置。同時指出,房地產經濟的發展不是孤立的,是與國民經濟的整體宏觀形勢緊密聯系的。
為了解決當前房地產企業過於依賴銀行資金的問題,報告認為,在銀行收緊對房地產企業信貸規模的同時,還必須為房地產企業創造新的融資渠道,通過房地產融資渠道多元化來實現有效的風險分散。也就是說,最好的途徑是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資。即允許購房者直接通過『入股』方式和開發商『合伙』建房、發展房地產投資基金以及房地產信托投資、由開發貸款轉向個人按揭消費貸款、個人抵押貸款證券化等都將可能成為化解金融風險的有效途徑。
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84250 網友 於2004-11-24就解讀天津房地產市場高端風向
媒體就是房地產商的狗!成天就會爭着大眼說瞎話!
贊同!媒體這幫人真是狗!用不着住房,他媽 的,這麼貴,誰買的起!!還說升!!這幫走狗!!!