|
||||
承諾給買房者『買一套房,坐享3年8%的回報』,這對於投資型買家來說是不是很有誘惑力?幾年前出現在樓市的一種銷售方式——帶租約售房如今卷土重來,被許多商鋪、酒店式公寓和投資型住宅當做賣點。不少投資者便認為買帶租約的物業是一本萬利的賺錢生意。
項目熱銷與『帶租約』不無關系
目前市場上出現的『帶租約售樓』大致有幾種方式:口頭租約、書面租約等。例如位於望京核心區的寶星國際開發商宣稱項目一期現房的投資回報率高達10%,部分房產高達12%。而問到如何保證這一『口頭承諾』時,該項目負責人表示,有雙重保證措施:一是開發商可以向買家推薦項目附近的高信譽租賃公司,這些公司擁有大量包括韓、日等國籍在內的租客資源,保證你的房子在最短的時間內以較高的租金出租;二是實際付款方式由一次性付款改為『首付款分期支付』的方法,增加客戶的投資回報率,節省買家大量原始資金的投入。
而位於賽特商圈的酒店式公寓——鼎極嘉華世紀則采用開發商先將業主的房子以一個業主認可的租價租過來,租期是兩年,再向市場上出租的辦法,即開發商成為一家穩定的大租戶,以此保證業主這兩年的租金收益。據悉,上述這兩個項目的熱銷與這一頗具吸引力的賣點不無關系。
有專家分析認為,這種作法最早出現在美國,後來流行於日本、中國香港。在市場發育成熟的房地產市場,『帶租約售樓』、『返租』等營銷策略,在收益性物業銷售中的確能起到一定的作用。
有收益難以兌現的風險
由於我國房地產市場並不成熟,『帶租約售樓』、『返租』等營銷策略一旦不能兌現,將給投資型買家造成巨大損失,同時也使開發商不僅在信譽和形象上受到傷害,還可能承擔經濟責任。專家分析說,目前有關部門又沒有出臺相關懲罰或監管擔保等方面的細則,而且由於售後包租的回報標准是建立在當時的市場情況下的,萬一日後整個市場出現價格變化,商鋪租賃不景氣,包租就很容易變成難以兌現的一紙空文,這是許多衝動型買家事先難以預料的。
建設部發布的《商品房銷售管理辦法》規定,房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。上海也規定,商品房在預售階段不可包租,竣工後實行包租的商品房,要根據當時市場實際行情制定租金回報率,同時,包租人要提供擔保,以為日後市場變化,承諾不能兌現時,能通過擔保金繼續給予小業主所承諾的回報。
小心開發商和中介做局
某資深房產投資人趙先生數月前看好一套條件並不太好、且價格偏高的公寓,主要是因為這套公寓附帶了一個兩年期、月租金為1.2萬元的租約,房東願意連房帶租約一齊賣給趙先生。也就是說,買下這套房就能在未來的兩年時間裡獲得將近11%的年房屋出租投資回報,這比目前市場上徘徊在5%到7%之間的投資回報率高出許多。趙先生與房東簽訂了買賣合同,正滿心歡喜地准備坐享高額投資收益時,房東突然告訴他,租客已於買賣雙方進行房屋交接前兩天單方毀約、提前退租,趙先生最終高價買到了不帶租約的房屋。
即使這『租約』是由開發商委托中介公司與業主簽訂的,也並非一勞永逸。據一位知情人士透露:某開發商養著多家中介,暗中補貼租賃差價給中介,將已售並委托中介出租的房子的租金抬高,高額的投資回報率刺激著業主又購買了這家開發商的另一處樓盤。而一旦租賃期滿,業主就會驚訝地發現原來自己的那套房根本租不到那麼高的租金,這一切都是開發商與中介為多賣房而聯合做的局。租賃合同的期限一般不超過2年,到時中介會通知租戶,這套房早就有人續租了,我給你換到另一套房吧,結果換來換去,中介反復地收取租戶們的各種手續費,而租價也變了無數次了,究竟換了多少租戶,真正的租金是多少,業主並不清楚。
●購房提示
寫入合同條款保護權益
對於售後包租商品房的管理,專家建議,負責的發展商可以將房價款先交由銀行監管,在承諾包租年限到期後,按規定全部付清小業主應得的回報,纔可從監管銀行收回售房款。開發商要有負責任的長期經營的態度,在經營項目組合上,不是誰的價高就租給誰,必須要有一個統一的行銷和推廣辦法。
專業人士提醒投資者,如要購買售後包租商鋪,一定要注意查驗發展商資質和長期回報的擔保情況,以避免日後發展商食言,造成小業主訴之無門的情況。對於投資者來說,應格外關注發展商的背景以及經營管理公司或者物業管理公司的資質。附帶租約的房屋買賣,一要注意在簽訂買賣合同之前,充分考慮租約的真實性和穩定性,決不能草率決定,要謹慎規避騙局;二是在買賣合同中明確寫入合同條款,表明『能夠實際取得真實租約是買家買房前提』,為日後出現糾紛時啟動『情勢變更原則』做好充足的准備。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||