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記者調查感言
在開盤十幾天之內,就將整個項目的房款全部回收,這樣的地產神話天天都在上演。而可憐的消費者長久以來都被蒙在鼓裡。更重要的是,由此衍生出的一系列三角問題,使銀行、消費者成了最無辜的犧牲品,精明的地產商們也因此找到了一條新的求生之路。
我們一直試圖為讀者揭示地產界盡可能多的潛規則,而每當發現了新的線索,在興奮之餘,也會不寒而栗,進而為即將遭受地產商暗箭的消費者捏一把冷汗。
違背常理的原告
2000年3月,劉軍在宣武區中加大廈買下3套住房;
2001年7月,劉軍在得知房產證的辦理沒有任何結果後開始拒絕還貸;
2002年4月,劉軍被開發商以不按期償還貸款為由告上法庭。
這個案例最為蹊蹺的地方在於,房屋買受人不按期繳納貸款本來應該由銀行來起訴劉軍,結果卻是開發商衝到了最前面,其中的癥結何在?
答案隨著庭審的進行而隨之解開:開發商事先為業主代繳了首付款,如果劉軍拒絕支付後續的月供,則最終會危及開發商的利益。然而,開發商為什麼要事先墊付首付款呢?更可疑的是,如此『好心』的開發商竟比比皆是,這已經成為地產游戲中的關鍵一環。
正規的貸款程序是,當買房人看中了房子,就先向開發商支付首付款,隨後,買房人再向銀行申請按揭貸款,以支付剩下的房款。經過銀行的審核,符合條件的申請者就得到了銀行的貸款。銀行直接將貸款劃給開發商。在整個過程中,只有銀行與買房人發生關系,開發商基本上就是個局外人。
而現在的開發商如何搖身以變成了房貸中的主角?
記者終於尋到了一位願意講真話的圈內人,抽絲剝繭般地為我們揭開了假房貸的層層面紗。
地產商『兼職』消費者
在地產圈裡時常流傳這樣一個『吉尼斯紀錄』,誰能夠以最快的速度收回全部房款。按照正常的程序,一個中型項目,如果賣得好的話,回收期也至少在一年以上,這位圈內人透露給記者,規規矩矩地賣房,六成項目都要拖到兩年以上,他特意強調了『規規矩矩』四個字。而目前,這個紀錄正被不斷刷新,沒有人知道最短的時間是多少,因為新的紀錄隨時都會產生,但一個月內收回全部房款已經不是新鮮事了。
他們究竟做了些什麼?在外人眼中就像變魔術一樣。
如果一個項目有1000套房子,開發商就迅速找到1000個『戶主』,其中一部分是銷售人員,更多的則是剛剛實現『農轉非』的京郊縣城裡的無業人員,每人提供一個身份證明,就可以獲得一筆相對於他們來說可觀的回報。以至於瞬間就冒出了1000個買房人,可笑的是,其中相當一部分人的月收入不足1000元,卻正在購買價值80萬元左右的房子。
開發商以這1000個『戶主』的身份向銀行做按揭貸款,出現在銀行面前的只是個人,而不是開發商,每個人的資料都相當完備,殊不知,這所有的一切都是開發商導演的,人人都有一份完全符合按揭條件的背景資料和身份證明。『戶主』們向銀行交納的首付款自然也是開發商墊付的(所謂的墊付,基本上等於不付,相當於將錢從自己的左手倒到了右手)。一個星期之後,銀行就把每個戶主貸到的款子劃到了開發商的戶頭上。至此,整個演出的第一幕告一段落,開發商以常人不可思議的速度將房款拿到手中,扣除墊付的首付款,八成以上的房款已經到位。一般來說,可以拿到幾個億。
自己賣,自己買——這樣的游戲潛規則已經成為圈裡人公開的秘密,彼此心照不宣。
售樓處裡的喧囂不會再引起地產商們過多的注意,因為資金已經回到了自己的腰包裡。
資金的救命稻草
『房地產商之所以這樣做,無非是想迅速回籠資金。』這位揭秘者給記者分析著,『資金對他們來說,意義非常重大。一年內收回資金和一個月內收回資金,對他們意義截然不同,簡直是一個天上,一個地下,差別相當大。』
至於回籠上來的資金,地產商們會迅速投入下一個項目的周轉中,而不會有片刻的閑置。
近一年來,從4號令到10號令,央行的動作異常凶猛,銀根緊縮導致眾多中小地產商的資金鏈完全斷裂,幾乎到了無米下鍋的地步。無奈之下,通過這種方式進一步縮短資金回籠周期,儼然成了他們的救命稻草。
一位不願意透露姓名的央行人士承認,這是央行所始料未及的,他大大感嘆了一番開發商的『聰明纔智』,對此唏噓不已。如此靈活的融資方式,使很多開發商得以『續命』。
銀行:尷尬的『幫凶』?
雖然假個人貸款相當普遍,但記者多方采訪銀行界人士,對於一套商品住宅多次貸款銷售的核心環節——如何不被買受人發現而實現貸款成功轉貸,始終沒有獲得詳細的內情。有銀行工作人員告訴記者,造成假房貸的有兩種可能性,一種正如前文所述,銀行被騙了,開發商利用真實存在的人來騙貸,而不是純粹的假造身份證(曾經確實有過這樣的階段,但開發商的進化速度遠快於銀行),銀行無據可查,一切看上去都是那麼『順理成章』。
另外一種就是銀行內部有所接應,可以任意更改貸款人姓名。『這只是一種可能性』這位房貸部的女士表態異常慎重,『但這種可能性已經在不同的場合被驗證過。』她表示並不能提供任何直接的證據。
隨著另一位銀行人士的斷然否認,使整個事情變得更加撲朔迷離。他表示,一些貸款的逾期,就是因為債權人已經變更,原來的債權人將手中的房子賣出,不再繼續還貸,而新的債權人在轉貸過程中或因原債權人不配合或因手續不全,造成還貸資金的斷鏈,使銀行成為最終的受害者。
不管是『內鬼』的協助,還是銀行的『低能』,這兩方面都使銀行處於一種極為尷尬的境地。雖然按照按揭的程序,銀行扣留了房產證,在應對風險方面,還可以嘴硬下去。但有消息稱,如此有意無意地為開發商變相融資已經引起了上級主管部門的注意。
高價位貸款風險暴漲
當開發商最初在購買自己的房子時,為了融到更多的資金,就向銀行高報了房子的單價,這個虛報的單價是開發商預期最終可以漲到的價位,每平方米多報300到500元,就可以多融到上千萬元的資金。
一般樓盤銷售的規律也是先賣朝向、戶型、位置不太好的,當然這部分住宅的價格也相對較低,等銷售量超過30%的時候,會有一次提價,超過60%的時候,會再一次提價。如果樓盤銷售得好,提價的比例與速度會更大更快。
開發商預先把每一次提價的額度都算計在了虛報的單價中,也就是說,如果一切按照開發商預想的一樣,銷售狀況一路看好,就平安無事。而一旦銷售並不理想,維持原價尚賣不出去,根本無法實現兩次提價,甚至被迫降價的話,其中的風險就陡然增加。
開發商已經將手中的資金挪到新的項目中或花在巨額的廣告營銷中,根本沒有錢來補這個窟窿,『局面不堪設想。』局外人在分析的時候,也不免一身冷汗。房子最終被抵給了銀行,這部分無人看好的空房要麼成為銀行的『固定資產』,要麼被重新評估,劃進『呆賬壞賬』。
到目前為止,如此高價位貸款的比例還很少,按照這種規則操作的開發商都還比較保守,但也不乏想賭一次的小型開發商,或對自己的項目盲目自信之徒。
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