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隨著經濟適用房『禁炒令』的實施,京城二手經濟適用房的交易在度過短暫的『觀望期』後,近來又隨著房地產市場的進一步昇溫『跟風』趨熱。而從事著這些京城二手經濟適用房交易中介的一些中介公司也在采取『措施』規避『禁炒令』的限制。
『原價轉讓』賺的是『補償費』差價
在某房地產經紀公司天通苑附近的店面裡,記者發現一套面積為89平方米的毛坯房,標價為30萬元,一套163平方米的毛坯房標價54萬元。業務員告訴記者,這些房子都已經取得了產權證,公司的標價裡包括了辦理產權證時交納的契稅、公共維修基金等費用。在簽約時,房價還是按照房主當初購房時的原價,即每平方米2650元來填寫。比房子原價以及辦證費用總和多出的房款以『補償金』的名義來寫,這算是給房主的合理補償,不能算做是按市場價出售。
業務員告訴記者,近期二手經濟適用房的交易量比前一段時間增加了不少,而附近一些小門臉也開始承攬二手經濟適用房的交易中介業務。
記者粗略計算了一下,以一套面積為89平方米的毛坯房計算,原房價每平方米2650元,總價為24萬元左右(包括超標補價),加上契稅、公共維修基金、買賣手續費、印花稅、辦理產權證登記費、房屋所有權工本費等費用支出約1萬元,這套房子的原房主的總支出約為25萬元。而按這套房目前30萬元的標價計算,除了中介公司從房價中賺取的中介款外,原房主能得到的『補償金』,合每平方米300元左右。這樣,幾乎等於這套房子以近每平方米3000元的價格出售,比原來購房的價格多出12%左右,與以目前市場價出售的區別並不大。與此同時,按政府規定,房主以市場價出售經濟適用房所要交納的綜合地價款,也在這種『補償金』形式中逃掉了。
『賣價您來定,公司幫您走程序』
從另外一家公司記者了解到,出售的二手經濟適用房必須有產權證,否則無法過戶。談到經濟適用房『禁炒令』中規定的『未住滿5年的,不得按市場價格出售住房』,業務員說,經紀公司可以想辦法來規避『禁炒令』:『賣房價格您來定,公司幫您走程序,保證按新規定能過關。要是還按照原來的買房價格來賣經濟適用房,那就沒有幾個人願意賣房子了。』這位業務員透露,曾有一位經濟適用房買主,委托公司賣掉了以自己和愛人名義購買的兩套經濟適用房,『都拿到了加價的房款。』
三種形式繞過『禁炒令』
一位在經紀公司工作的業務員告訴記者,一般情況下經紀公司采取的『程序』,第一種是收取『補償金』;第二種是買賣雙方除按原價購房的合同以備過戶時外,再簽一份實際房價合同,最後按實價合同雙方結算;第三種是經紀公司與房主簽約,等於房主以自己能接受的價格賣給經紀公司,經紀公司再與買主簽合同,最後房主與買家簽『原價格購房的合同』來應付過戶時的審驗。
身價上漲導致二手經濟房加價。記者曾看到,在某經濟適用房認購現場,有人一出手就買三四套房,在網上也隨處可見加價轉讓房號的帖子。另外,諸如開豪華車住經濟適用房、經濟適用房建有躍層豪宅、老百姓徹夜排隊卻買不到房等現象,一直備受爭議。專業人士認為,炒賣經濟適用房,主要原因是由於房價上漲,經濟適用房『身價』也越來越高,使得當初看好經濟適用房並利用政策的空隙買到手的投資客願意出手。
北京市建委的相關人士表示,經濟適用房『禁炒令』限制了對經濟適用房明目張膽的炒作,有關部門將在具體執行上進一步細化,加大經濟適用房購買和過戶的審查、監管力度,讓加價出賣經濟適用房的房主難以得手。同時,隨著今年經濟適用房建設速度加快,城區東西南北經濟適用房四處開花,越來越多有購買經濟適用房資格的市民有機會購買到稱心的經濟適用房,從一定程度上會遏止加價出賣經濟適用房的變相炒作現象。
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從今年5月20日起,《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》的操作細則開始執行。
該政策規定,以市場價格出售已購經濟適用住房的家庭,不得再購買經濟適用住房或其他政策性保障住房。已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的,不得按市場價格出售住房。確需出售的,可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購,出售單價不得高於購買時的單價。以原價出售已購經濟適用住房的,原購房人在辦理房屋產權轉移手續後,由區縣國土房管局交易管理部門出具按不高於經濟適用住房購買單價出售經濟適用住房的證明,可以再次申請購買經濟適用住房,憑該證明到北京市建委開發辦辦理經濟適用住房購買的資格審核手續。計算已購經濟適用住房住滿5年的起始日期,以繳納契稅時取得完稅憑證的時間或房屋所有權證發證的日期為准。購房家庭可提供其中任何一個證件來確定時間。
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