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天津房地產協會近期組織了一次由天津市部分房地產開發企業代表參加的首屆天津房地產沙龍,在沙龍上,許多地產開發商不約而同地談到了關於『房地產准入證』的問題,他們在對"房地產准入證"表示認同的同時,更多的是表現出一種無奈。一個本是有利於各方利益、有利於規范房地產市的政策,房地產開發企業對此為何會有這樣的感覺呢?記者為此進行了深入采訪。
據了解,天津市去年頒布了《天津市新建住宅商品房准許使用管理辦法》,確定了商品房准許使用制度,明確商品房只有經過審查配套設施齊全,纔能交付使用。正在公示的《條例(草案)》也明確了『房地產開發企業對其建造的住宅商品房在竣工驗收合格、配套設施齊全並取得建設行政主管部門核發的《住宅商品房准許使用證》後,方可交付使用』。也就是說,商品房只有具備了供水、排水、供電、供氣、供熱、道路、綠化、停車場、物業管理用房等配套條件,開發商纔能為購房者辦理入住手續,纔算真正的交付使用。它進一步明確了房地產開發企業將住宅商品房交付使用時,應當向購房人出示《住宅商品房准許使用證》,提供《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》,並按商品房買賣合同的約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付購房人。未能按期交付的,房地產開發企業應承擔違約責任,購房者有權拒絕領鑰匙辦理入住手續,並要求開發企業賠償違約金。同時,建設行政主管部門將對其進行處罰。
從表面看來,這似乎是為消費者所購買的住宅的質量上了一個保險,保證業主買的房子都是『過硬』的。但事實上,自從這一規定出臺後,消費者的投訴不斷,主要問題就集中在一些開發商在項目配套不齊全,無法出示《住宅商品房准許使用證》,而業主則認為沒有《住宅商品房准許使用證》,對即將入住的新房質量不放心,不肯入住。造成雙方僵,矛盾無法調和。
據了解,在天津市的房地產開發商中,在業主入住前就可以拿到准入證的幾乎沒有。這是為什麼呢?讓我們先來看看要拿到准入證要符合哪些要求:《天津市新建住宅商品房准許交付使用證管理規定》第五條開發企業申請領取准許使用證應當提交下列文件:(一)房地產開發企業資質證書;(二)項目投資計劃或備案登記表;(三)地名管理部門批准的地名文件;(四)建設工程規劃驗收合格證及附圖;(五)經備案的項目竣工驗收報告;(六)配套單位出具的項目具備供水、雨污水、供氣、供電等配套條件的證明;(七)供熱單位出具的項目具備供熱條件的證明;(八)區(縣)配套管理部門出具的項目具備非經營性公建配套條件的證明。
拿到這一系列的文件批示需要多長時間呢?采訪中一些房地產開發企業給記者舉了一些例子。我們僅以供水為例:正常的過程是:房子建成後,水利部門需要對所有的供水設備進行檢查,合格後驗收蓋章,這一關就算過了。可事實上,水利部門檢查合格後並不會輕易蓋章。您要問為什麼?據內情人介紹,主要是怕擔責任和風險,萬一供水設施出了問題,風險就會轉嫁給水利部門。
除了水,還有電、氣、道路、綠化、停車場、物業管理等等很多問題需要在房屋開發好以後逐項解決。這些相關問題分別屬於不同的部門,開發商必須一個一個去『公關』,需要時間,其中任何一環出了問題,都會拖延准入證的取得時間。再有就是供氣,管理部門認為,一些設施往往要等部分業主入住後纔能進行。還有小區內的道路,如果提前就把路面鋪好,業主搬家使用的卡車也會嚴重損壞道路。另外,申報材料的格式必須按照有關規定書寫,有一點不符合規矩也不能過關。但開發商認為,有些內容在規劃是就已定下來,更改起來很麻煩,而且涉及多個管理部門,有的內容甚至根本無法更改。不可否認,一些開發企業存雖然將項目建成,而因配套方面的種種原因還不具備領取『准入證』的資格,但上述現實存在這些問題,的確也給已經具備條件的開發企業領取『准入證「帶來許多不便。一方面媒體向廣大的消費者傳播不拿到准入證的房屋質量是不合格的信息,而另一方面開發企業因種種原因又拿不到』准入證『,於是,開發商陷入了兩難的境地。
不可否認,在房地產開發過程中,的確有一些企業唯利是圖,在項目配套不齊全的情況下,強行讓購房者入住,而入住後帶來的許多配套問題長期得不到解決,給購房者帶來不便。但是那只是個別的害群之馬,並不代表整個整個房地產行業發展的主流。
采訪中記者發現,現在的業主非常精明,懂得用法律維護自己的權益,他們關注國家政策,甚至監督房地產的開發。『准入證』政策一出臺,就有多業主要求在入住前察看開發商的商品房准入證,如果沒有就堅決不入住,從而造成買賣雙方的矛盾。
據開發企業介紹,實際上大多數的新建的商品房質量是過關的,只是因為配套工程涉及部門太多,手續太繁雜等多種原因暫時拿不到准入證。可是業主不是開發商,不會了解取得准入證的困難。他們只能在自己的立場上為自己的利益考慮。許多業主也很矛盾:自己千挑萬選的不動產應該沒什麼問題,怎麼會拿不到『准入證』?如果現在入住,萬一將來出現問題誰來負責?
為了解決上述矛盾,有的開發商想出了一個辦法:明確告知業主入住前還沒有取得准入證,但為了便於業主裝修房屋和入住,與業主簽訂協議,自願入住。這樣既不會違反《管理規定》,又可以把業主的損失減少到最小。縱觀全市,能在業主入住前就拿到准入證的開發商幾乎沒有,可許多小區的業主們還是按期入住了,這使得『取得准入證纔能讓業主入住』的條文成了一紙空文。
有關人士指出,房地產業是一個涉及多個管理部門、多個產業鏈的綜合性產業,代有濃厚的政府管理色彩。近年來盡管發展十分迅速,但與發達國家相比還很年輕。房地產准入證問題的出現,給我們相關管理部門提出了一個新的課題,就是在制定出臺有關政策時,如何相互協調,既要監督管理房地企業,又要使房地產市場健康發展,同時在保護消費者合法權益的情況下為消費者提供更多的方便?
關於『准入證』的話題的確值得我們去進一步的思考。希望房地產業能健康順利地發展下去,因為她對中國未來的經濟發展舉足輕重。
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