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關於小戶型的爭論與期盼,在2004年已經達到了高峰。於是,在即將開始的2004年秋季房交會上,終於有了一批真正成規模、高性價比的小戶型產品集體亮相。
雖然市場一直在呼喚小戶型產品,一些項目也一再打出小戶型概念,但真正佔據著地域優勢又能批量推出小戶型產品的樓盤卻寥寥無幾。而今年房交會上,大批成熟的小戶型產品在經歷了長時間的醞釀之後,終於揭開面紗。
地段含金量增加
地段含金量高,是本屆房交會上將推出的小戶型項目的共同特色之一。給希望在黃金地段置業的老百姓提供了更高性價比的產品。
樂康置業在二緯路與二馬路之間打造的『摩登·天空』將30-50平方米獨單和70-150平方米的兩室或三室戶型作為主打,萬兆新文化花園的30-50平方米戶型,圍堤道上的『SO鄄
HO·部落』推出的40平方米戶型組團,『富裕廣場』的60平方米主力住宅等等,一大批黃金地段小戶型產品將在房交會上統一展示,給置業者打開了一個新的選擇空間。
市中心地段新建住宅數量的上昇,給青睞於成熟城市生活配套的購房者提供了更大的選擇空間。有關專家分析,市中心地區由於擁有傳統的城市配套和生活設施等方面優勢,而吸引著大批置業者的進入。土地資源有限,新建項目不多,本地區居民即使希望更新住宅,但由於周邊房屋價格過高而一時難以付諸行動。因此,這些地區對於總房款價值相對較低的小戶型產品,呼聲最高。
小戶型項目紮堆市中心,其實也有部分開發企業是將銷售目標瞄准了一些特殊消費人群。例如,樂康置業在二緯路與二馬路之間建設的『摩登·天空』,因為毗鄰南開中學,有一大批外地或本市郊縣的學生及家長在尋找短期中轉住房,即價格不要太高但要與學校距離很近的房子。這種購買需求在這一地區周邊項目及一些二手房中介店中都有明顯的表現。而『摩登·天空』的位置則恰好與南開中學隔街相望,30-50平方米的獨單和70-150平方米的兩室或三室戶型,則剛好能夠滿足學生自己居住或與家人同住的需求。
超小戶型批量生產
與以往所謂小戶型產品不同,今年房交會上推出的很多項目都將小戶型概念做得非常徹底。不但售價總款較低,而且戶型面積也小得超出想象。
商品房市場發展的這些年,人們對戶型的概念越來越以寬綽為標准,即使是去年一些項目喊出的小戶型概念也不過60-90平方米之間的一室或兩室住房。而此次房交會上將亮相的幾個項目中,30-50平方米的一居室、60-70平方米的兩居室等等超小戶型也都成批量地推出。例如,圍堤道上的『SOHO·部落』把40-150平方米戶型分為4個部落,其中40平方米一種戶型就推出了72套,70平方米左右的兩種戶型總合也有72套。該項目的銷售人員表示,盡管戶型供應量很大,但前來諮詢的購房者數量已經遠遠超過了戶型數量,恐怕在房交會上還是會出現供給不足的局面。
由於此前很長一段時間內的小戶型產品一直處於有市無貨的階段,所以當小戶型產品集中投放時,需求的井噴也就造成了供給數量的再度不足。有學者表示,小戶型產品的發展需要一個成長階段,並非簡單的面積擠壓就能稱之為小戶型,各種功能的全面有機組合,是小戶型走向主流產品的重要基礎。而開發企業在這些方面需要做的努力纔剛剛開始。
打造家庭組合概念
小戶型需求者大多以新婚的年輕消費者和老年置業者為主,針對這些消費人群的特點,一些項目還推出了家庭組合概念的小戶型『套餐』。
如果稍加留心,消費者就不難發現,『老少居』、『一加一親情聯體戶型』等名詞,在今年的房交會上將成為小戶型組合銷售『套餐』的代名詞。市場銷售人員介紹,所謂『一加一親情聯體戶型』,即兩套獨單同處一棟一層,既可獨立成居室,也可將隔斷牆適當調整,使兩居室二合為一大戶型,對於老少兩代人同住的家庭,這種靈活組合的小戶型,應該可以滿足其居住自由、兩代人相互關照、保持私密性等不同特性的需求。
有關專家表示,這種以大家庭為單位的小戶型銷售組合,應該會在一定時期內成為中檔地產市場的類主流產品。這種住宅優勢在於戶型內部的彈性,若兩代人願意共住,可將兩戶打通後變成一戶,且內部房間可以自由隔斷隨意組合,居住者可根據自身需求量身訂做,符合現代都市人的心理需求。同時,三代人分開的兩套居室,在同一小區的同一樓中,又是緊靠的,符合父輩與子輩若即若離的情感需求。同時提高老年人的歸屬感,通過年齡結構、社會關系的多元化,為老年人提供多元化的生活空間,而非與原有社會隔離,也不會使老人產生在老年公寓居住而形成的失落感。
價格預留昇值空間
地段優勢、戶型更新之外,本屆房交會上小戶型產品大多也在價格方面預留了一定的昇值空間。
與周邊同檔次項目相比,今年新亮相的一批小戶型產品價格都相對保留了昇值空間。每平方米5000元左右的價格是大多數市中心小戶型項目的價格定位,例如在長征醫院附近的『摩登·天空』、中環線上的『SOHO·部落』、河西區的『富裕廣場』等等,大多定價在每平方米4700至5000元左右。購買一套60平方米左右的小戶型住宅,總房款則為30萬左右,相對於項目地段價值而言,仍有相當的昇值潛力。
盡管戶型小,但各種智能化、精裝修、環保、健康等新概念在這些住宅的建築應用中也並未被忽略。有關專家表示,在住宅基礎水平和建築機理大致趨同的前提下,住宅項目要吸引購房者的注意力,則需要在建築風格、環保健康性能等方面再下功夫,通過提高性價比、增加附加值來說服購房者增加對產品的信心。而這些高附加值的產品,在設計檔次、建築成本、後期服務等各方面都將有所提昇。對於小戶型產品而言,高附加值的投入,是決定產品內涵的重要因素。
41平方米的超小戶型。起居室和臥室合二為一體現了現代自由主義生活,同時也給裝修過程中的重新組合提供了空間。如果將廚房挪到陽臺,那麼廚房也可變為帶有休閑功能的起居室,用一個精致的雙人沙發將休閑區與臥室區隔開,形成相對獨立的兩個空間,經濟又簡約。
使用面積69.54平方米的兩居室住宅,是目前市場少見的緊湊型產品。28平方米的客廳足以成為整個住宅的活動和采光中心,兩間居室分別為7平方米和8.3平方米,空間緊湊又不會影響功能。而這種小戶型中的明衛設計則是對戶型舒適度的最好體現。
31.43平方米的套內面積,在功能上卻很齊全。臥室、客廳、衛生間呈線狀分布,使生活空間簡單而緊湊,戶型設計沒有贅肉,從性價比角度而言應該比較適合2- 3口人的小家庭或者老兩口置業。
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