|
||||
和股票、證券、存款等投資形式不同,不動產由於具備著先天的剛性特質,而成為穩健型理財的首選方式。
對於大多數投資者而言,投資怎樣的項目?以何種方式投資?回報率如何計算?等等問題都不容忽視。要進行不動產投資,首先得把這一系列問題捋出個頭緒。
先天優勢確定走勢穩健
不動產投資的穩定性是其吸引投資者的決定性因素。就現階段城市發展環境來看,這種穩定性則是城市不動產普遍具有的先天特質,也將因此成為投資收益的基礎保障。
不論是政策變化還是現實供給狀況,土地可利用資源的日漸萎縮與人口增長帶來的居住需求增加之間,正在形成越來越鮮明的矛盾。也正因此,房產的自身價值和租金也都開始隨著市場供求關系的緊張,而日趨上漲。這種走勢,也恰恰形成了投資者投資不動產的良機。
近兩年的房地產開發與銷售開始凸現的一個重要特征就是,改善型住宅和投資型購買比例正在急劇增加。一些投資者坦言,雖然現在可選擇的投資理財品種越來越豐富,但大多數方式的風險性都比較高。例如,基金、保險等新型投資渠道雖然能夠分散投資風險,但因現有通貨膨脹率的影響,而使利潤變得微乎其微;而被認為最安全有保障的存款儲蓄,眼下則處在了年均負利率1.5%的尷尬境地。不斷調低的銀行利率以及居高不下的高通脹率使得傳統的投資方式,在回報率方面受到質疑。而房產之類不動產投資,則恰好彌補了投資方式的缺口。
轉手、出租各有千秋
不動產投資的方式中,最常用的是將所購房屋進行出租或轉手出售。僅就這兩種方式相比較,則還要根據房屋和購買人的情況進行具體問題的具體分析。
從近三年來本市房地產市場走勢變化來看,房價的漲幅比較明顯,相比之下,高端物業的走勢則顯得更加平緩。有關統計顯示,本市房價上昇幅度從2001年的12.4%,2002年的15.2%,再到2003年的21.6%,其走勢一直保持著相對高速的增長勢態。另一方面,高端物業在房價走高的環境下,卻保持著比較平穩的增長速度和幅度,即近三年來一直保持著15%左右的增長率。
有關專家認為,作為投資方式的一種,不動產投資可以根據其獲利方式和周期,分為長線投資和短線投資。購買不動產,再轉手出售的方式,相當於短線投資,其優點是周期短、收益率明確。但進行這種投資的前提是必須要對所購不動產的價格和昇值空間有足夠把握,轉賣前的等待時間也需要投資者有一定的心理准備。否則很容易造成大筆資金的佔壓,影響其他方面的資金運轉。
相比之下,出租方式則相當於不動產投資的長線經營。除了中低市場很多二手房和普通商品房的簡易出租外,高檔房市場的高端物業與出租市場,成了本市供需異常旺盛的一個時常區間。專家認為,高端物業由於其面對的客戶人群相對穩定,租金回收情況也比較樂觀,因此一些短期波動不易波及這一市場,過激的增長和下跌都不會在高端物業市場頻頻出現。對於追求長期投資效果的穩健型投資者而言,不動產高端出租市場更適合進行投資和經營。
房屋素質要謹慎挑選
因為高端住宅市場的出租狀況樂觀,很多投資者認為只要在一定價位區間內選擇一些高價項目就可以『高投入高產出』了。其實未必,高端房地產市場的產品品質和發展前景,更加需要購房者謹慎挑選。
首先,要選擇人文環境和生活設施都比較優越的地段,否則很難吸引到高端租住客戶的注意。例如,同樣是6000元/平方米以上的高檔住宅,地處近郊的一些別墅項目,如果作為一些時間比較自由的家庭居住或第二居所都比較適合,但在高端物業出租市場卻鮮有問津。原因很簡單,高檔租住市場的主要客戶群就是一些外籍或外地公司的高級經理或技術職員,其選擇租住房屋的標准也主要集中在交通便捷、生活設施齊全、物業服務成熟等方面,市中心區的高檔公寓大多比較受到這類人群的青睞。
同時,如果投資高檔住宅旨在出租,那麼購買精裝修的國際公寓是最保險也是最經濟的方法。作為本市奧林匹克配套區的時代奧城項目推出的精裝修國際公寓,在銷售中的很多記錄都印證了這個結論。一些外籍人士特意跑到現場看盤,並表示,房屋的精裝修效果很符合國際化簡約的居住風格,其周邊已經具備的一些就學、購物、醫療等配套設施也非常便於生活,而即將建成的奧城商業區也集合了很多國際商業品牌,對於高級白領和外籍人士來說,其消費和日常休閑都可以在生活區附近解決,非常方便。
120-150平方米戶型最搶手
雖然很多外籍和外地人士都很看好時代奧城等市中心項目,但由於在天津工作時限或短期資金等問題的制約,很多人更願意租住高檔公寓。這也就給本地的投資者提供了更廣闊的投資空間。而確定最好出租的戶型與體量,則是投資高端不動產的重要環節。
上海聯恆市場調研機構深入分析本市外籍客戶租賃需求及未來十年動態發展情況的報告顯示,天津高端不動產出租市場中,120-150平米的戶型最受市場偏愛。時代奧城項目負責人表示,從以往高端租賃市場的經營情況來看,120-150平方米范圍內的戶型在資金回報率和求租率等方面都遠遠優於其他戶型。這也是很多購房者搶購這類產品的主要原因,而該項目由於在地理位置、周邊設施、人文環境等方面都非常吻合這些高端消費人群的需求,因此,客戶對於這類產品的需求量也非常高。
投資者王先生表示,非常看好月租金數千元的高檔租賃市場,但最主要的還是要選定一個有潛質的項目和好出租的戶型。聽說時代奧城項目將於下月初推出一批120- 150平方米的戶型,並且集中在15和16號樓,王先生表示,這種集中的熱門戶型非常適合作不動產投資。因為這類戶型的出租率非常高,租戶素質和文化背景也都比較接近,容易管理,也容易吸引類似的租戶,如此便可以形成一個良性循環的圈子,為投資回報率提供穩定的保障。
投資回報需精打細算
要把資金都投向不動產投資,還需要將回報率仔細計算比較,再作決定。
一份關於天津市各個地段高檔住宅項目出租情況和價格比較的調查中顯示,在天津現有的高檔物業集中區域如友誼路、水上、梅江等同等條件的高檔樓盤中,水上版塊的物業租金明顯高於其他版塊,特別是在7000元/平方米以上價位的高檔物業,出租率和回報率優勢更為明顯。業內人士分析其原因在於,天津市租用高端物業的客戶多為外籍人士,而水上板塊的地理優勢和暢通的交通條件,已經使之形成了外籍人士聚集地,其房屋租金也隨之居於各區之首。
另一方面,關注地段的昇值前景也是不動產租住市場發展的重要因素。例如作為天津奧體中心配套區的時代奧城,隨著2008年奧運的臨近,其地塊昇值潛力已經開始表現出來。投資者和有關專家認為,2007年底全面竣工時,時代奧城將不僅為奧運會提供全面的服務功能,其項目及四周勢必將形成一個完整的城市功能中心,該區域的房產增值空間也將進一步擴大。