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很多人都注意到,近兩年上海、杭州這些地區的樓價用暴漲來形容並不過分,這種行情讓那些正打算掏錢買房子的人心裡難免不是滋味。可是最近,滬杭兩地的房價突然不再暴漲了,這到底是怎麼一回事呢?
上海篇
二手房有價無市
在上海,強勁上漲了6年的房地產市場催生了一個行業的發展,那就是二手房中介。去年,上海房地產暴漲的時候,二手房中介的市場地位也日益顯赫,許多人買了房,掛在這裡,過一段時間高價賣出去,就能大撈上一筆,中介公司則從中收取2%的傭金。春江水暖鴨先知,上海房地產市場供求關系扭轉的信號,首先在中介市場顯現出來。
在上海,二手房中介公司隨處可見,用上海人的話說,中介公司比米店還多。可是最近,上海的二手房市場,無論是成交價格、成交速度還是數量都在明顯下降,許多中介公司支橕不下去,紛紛關門。在上海靜安區鎮寧路上,記者看到,房地產中介一家挨著一家,但是有的已經是鐵將軍把門,有的甚至已經改成了服裝店。記者:『您好,這不是一個二手房中介店嗎?』
『對呀,他們不做了,我們老板在這裡借的房子,租房子做服裝。』
記者:『我看很多店都改成服裝店了,原來這條街不都是做房地產中介的嗎?
房地產中介商:『是的,本來這一邊有很多中介,大概有四五十家吧,現在關掉差不多一大半了。』
留下來的也是苦苦支橕,他們說最近一個月交易量特別少,想賣房的不少,但是價格太高,把客戶都嚇跑了。想買房的目前大多持觀望態度,所以有的房地產中介一個月顆粒無收。
蔣小鳳是上海一家房地產中介公司的員工,去年上海房地產暴漲的時候,蔣小鳳每天都要忙著接待客戶。可是近來,他們公司的生意沒那麼好了,整個一上午,蔣小鳳都坐在辦公室裡看報紙,打電話,等著客戶上門。
蔣小鳳說:『2003年一般性客戶掛牌,一般樓層好的話,一兩天內就能賣掉,基本上一個月成交十幾套。今年5月份以前還可以,5月份過了以後,期房不好轉讓了,影響到門店的業績,因為那個政策出臺了。』
蔣小鳳說的『政策』就是上海市政府四月份出臺的《商品房銷售合同網上備案和登記辦法》,被稱為房屋網上陽光交易。根據規定,上海新建的商品房項目必須在網上公布所有的售房信息,什麼地段,什麼價位,哪些房屋在何時以多少價格售出,網上一目了然。由此禁止炒號、炒房的現象。
樓市自我盤整
有一則關於上海網上透明交易第一案的新聞,說的是一名消費者原本打算購買一家新開盤的名叫『紫羅蘭家苑』的房子,6月26日一早,她打開電腦一看,紫羅蘭家苑在一夜之間突然售出了577套房子,售樓處沒有房源了,可是這些房子全部出現在中介公司那裡,於是這位消費者向上海市房地產資源局舉報。經過調查,這家公司果然是在6月26日凌晨零點到7點,以超低價格把房子賣給了中介公司,網上的透明泄露了這家公司的炒房『貓膩』。這家公司因此被重罰58萬元,由此可見對於炒房現象的監督力量。那麼目前的這種行情對於火爆一時的上海房價預示著什麼呢?
從事房地產諮詢信息的劉群這幾天一直忙著收集上海新樓盤的銷售數字和二手房交易情況,他認為上海的房地產市場和股市有點相似,把上海房地產市場這幾年的漲勢比做K線圖的話,上海房地產市場目前進入了盤整期。
上海美地行諮詢公司劉群說,上海的房價應該是從1999年開始逐步攀昇,已經4年多了,從技術上說,它有一個盤整的需求。今年跟去年整體漲幅還是比較大的,從這個方面就可以看出上海樓市整體價位比較高了,到了一個比較高的點了。
不僅是二手房中介,房地產開發商的日子更難過。劉群說,新樓盤的銷售情況顯示,近來上海新開樓盤成交速度明顯下降,土地市場上出現新一輪轉讓,整個樓市供略大於求的局面到來了。對於這樣的說法,我們在一些新樓盤的銷售中心得到了印證。
售樓人員說,去年新盤開盤大家都會排隊買,一般的話,房子大概一個月就會賣完,今年如果同樣的房子再賣的話,估計可能需要一個多月、兩個月左右甚至更長的時間。
此外,久違的打折再次現身上海高檔公寓市場,雖然價格上並沒有出現下跌,但是漲幅回落確實是不爭的事實。
去年是上海房價上漲最快的一年,一年時間裡,上海房價平均攀昇了29%,被人們形容像是坐上了過山車,平均價格每平方米5381元,成為全國房價最高的地區之一。今年一季度,上海商品房價格上漲3.98%;二季度商品住房價格上漲3.65%,二季度比一季度房價漲幅減少了0.33%。上海房地產管理局副局長龐元預計,今年下半年上海的商品房將從供不應求向供大於求轉變,房價漲幅還將繼續回落。
上海美地行諮詢公司劉群認為,暴漲的趨勢估計要終結了,但是從長遠來看,上海房地產還是有持續攀昇潛力的。加上2008年奧運會和2010年上海世博會,一般性認為,世博會前期房價存在一個普遍向上攀昇的預期。
杭州篇
新開樓盤自降身價
從上海坐火車兩個多小時就能到達另一個風光秀美的城市杭州,杭州也是近幾年房價上漲速度最快的地區之一,都說『洛陽紙貴』,這裡則有『杭州地貴』的說法。不過,如今杭州的房價也漲得沒有那麼快了。杭州新世界房地產開發有限公司總經理邵林平從1996年就開始在杭州投資房地產,他看中了杭州蕭山地區的一塊地方,並在那裡開發了一片住宅小區。用他自己的話說曾經趕上了賣房子賺錢的好時候。
邵林平告訴記者,當時拿下來這塊地的時候,地價是比較高的,結果是趕上了一個好時機,這個樓盤是2000年底開盤,從一期的平均價位每平方米3800元,到2004年漲到了每平米6500元左右,剛好碰到了銷售的黃金季節。
這期間,邵林平的這個項目開發了2期,都賣得很火。他趁熱打鐵,今年又買下了附近的一塊地皮開發新的項目,一開盤就把價格定在了每平米5500元,可沒料到,看的多買的少,無奈之下,邵林平只好把價格下調了500塊錢。
邵林平說,不僅新開盤的樓盤價格定得低了,開發商在購買土地方面的熱情也沒有原來那麼高了。最近杭州濱江區推出了幾塊地,其中有一塊地沒有人競標,早兩年根本就沒有這樣的事情,有地推出來以後,大家都搶著要。
房價不漲反跌
去年杭州的房價也經歷了一個暴漲的階段,2003年杭州市的房價漲到了5605元/平方米,比上海和北京的房價還要高。吸引了許多炒房的人,新樓盤一開盤,大家都是排隊買房,有的房地產項目剛開盤一天就能銷售一空。從事房地產諮詢的浙江中原物業顧問有限公司發展部總監趙褘駿告訴記者,目前杭州的新房銷售速度明顯下降了。
趙褘駿說:『以前像華立·爵士風情項目一天7個小時,200套不到全部銷售一空,今年在銷售速度方面趨於平緩,原來想一天銷完或幾天銷完的情況暫時不會再出現。』
在杭州,每年五月舉行的房展會一向熱鬧非凡,房展會就像是杭州房地產市場的晴雨表,不管新舊樓盤,房展會過後,總會每平方米漲上四五百塊錢,可今年房價不見得上漲,反而有所下降。
專家篇
房價理性回歸
在上海和杭州采訪的時候,記者聽到比較多的疑問就是滬杭樓市,到底是不是終結了暴漲行情?這是不是一種暫時現象?出現這種價格變化的根本原因是什麼?未來的價格趨勢究竟會怎樣?
中國房地產協會秘書長顧雲昌認為,之所以前兩年上海和杭州的房價大幅上漲,主要是因為供應不足,除了自住型的需求,主要是投資性需求。近來中央和地方政府通過宏觀調控,解決供應和需求兩方面的問題,控制投資需求,降低拆遷速度,減少拆遷量,與此同時加大了中低價位的配套商品房供應力度,我認為目前上海和杭州的房價是一種理性的回歸。
上海和杭州樓市行情的突變對於整個房地產行業有什麼警示或者借鑒呢?顧雲昌對此認為,去年全國房地產價格平均增長了3~4%,所以並不存在泡沫的問題,其他地區不同於上海和杭州的情況,比如北京這兩年的房價穩中有降,廣州的房價也比較穩定,而且還略有下降,因此不存在多米諾骨牌現象。
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快存錢吧,種種跡象表明房地產準備崩盤了,惡炒房地產的杭州在2004年5月房博會上已表現出成交量少價高的頂峯現象,很快就要向下調整,先是小幅的調整,然後,一次比一次價位低,直到迴歸到它的需求與供給的均衡點。不要指望外地人的購房,他們不過是惡炒房價,是轉手的,難道要他長住那,是不可能的。所以不是真實的需求。這可能是中國金融風險的初現,說不定還是中國經濟向下調整的轉折點。我如果有多餘的房,馬上賣完!