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日前房管局公布的禁止房屋無證銷售預售卡通知,對於預售卡已經『百花齊放』的熱鬧市場,無疑是晴天霹靂。這個看似不大不小,不新不舊的通知,實際是給懸在鋼絲繩上鶯歌燕舞的不法企業一記悶棍。同時,也給政府帶來了一系列管理方面的考驗,給消費者帶來了更多的保障。另外,嚴禁『內部認購』的通知公示後,已有一些開發商取消了原定的廣告計劃,可見其對天津房地產及相關產業的影響之大。本報記者一周來收集了業內專家、企業、諮詢機構,以及各層面的消費者對通知的看法,其中比較集中的看法是怎樣面對通知帶來的各種考驗。其中包括:
對政府管理的考驗
1、對已銷售的各種預售卡項目及其企業怎樣處理;
2、執法的力度和長久性;
3、對建築施工過程的監理,防止因資金不足趕工期產生的假冒偽劣;
4、政府辦證的透明度和效率怎樣提高,許可證何時發放最合適。
對開發商開發及銷售過程的考驗
1、企業自有資金的籌備,能否解決沒有預售卡時的資金來源問題;
2、對已賣出預售卡項目的處理;
3、施工質量和進度的控制;
4、怎樣以新的銷售許可證標准做資金管理和運作預算。
對消費者警惕性的考驗
能否禁得住『優先』和『優惠』的誘惑。
對市場穩定的考驗
1、市場供應暫時緊張;
2、可能帶來短期房價和開盤價的波動。
政府:嚴查違規預售行為
規范運作就能得證
據天津市建委有關人士介紹,本市當前商品房預售標准是2000年開始施行的,具體內容為:7層以下(含7層)商品房項目,應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂;8層以上(含8層)商品房項目,應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上(不得少於7層)。
天津市因為房地產市場需求增大,鼓勵開發商開發項目,只要開發商規范運作就可以獲得《商品房預售許可證》。
為避免開發企業因資金少未蓋到主體結構封頂就停工,而造成新的爛尾樓,要求開發商具備資質證書、商品房建設投資計劃、已備案的物業管理方案、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》等,商品房的建築基礎工程已經驗收合格即可拿證。這主要是為了防止有的開發企業確實沒有能力,仍然強行開發,影響到今後的交工等一系列問題,對銀行和個人等產生更大的風險。
主管部門監督建築質量不受影響
記者在市房管局及市建委了解到,目前有關部門對房地產開發中的建築材料、施工質量等方面已有比較完善的監督機制,現在要求開發商先獲得銷售許可證再賣房並不會對房屋的建築過程造成影響,因此相關單位對建築質量、所用材料等已有的監督檢查機制不會因此改變。
開發商憑借開發初期的准備金就足夠在項目基礎工程上達到獲得商品房銷售許可證的條件。現在要求先拿預售許可證再開始銷售,對大部分有實力的開發商並不會造成資金緊張,不會出現趕工開發的現象。而且現在房地產開發周期已經很短,如果開發商再加快施工速度,趕工出來的商品房在質量上很可能會出現問題,最後無法通過驗收反而會影響銷售。
銷售許可證發放速度加快
商品房銷售周期並不會因為現在嚴把預售商品房證核發而增加,反而會因為現在商品房預售許可證審批速度加快而提前上市。記者在市建委了解到,在相關部門整頓開發商違規發售預售卡的同時,市房管局、市建委、市規劃局將加快對商品房預售許可證的審批速度,由原來的串行審批方式改為並行審批方式,即市房管局、市建委、市規劃局同時對發放商品房預售許可進行審批,避免了原來單一部門審批後再去下一個部門審批而造成時間上的浪費,三方同時進行將使發證速度更快。
嚴格查處違規預售行為
天津市房管局市場監察科孫科長告訴記者,房管局將進一步加強預售商品房管理,嚴把預售商品房證核發關口,並重視事後監管,其中包括:加強房地產市場巡查,對開發企業違法經營、違規銷售商品房的行為依據《天津市商品房管理條例》和建設部《商品房銷售管理辦法》相關規定嚴肅查處,對於前些時候正在進行無證售房的項目牞各區主管部門正在接受購房者投訴牞近期將加大處罰力度進行查處,如采用對社會公示無證售房企業等對開發商更有威懾力的處罰。同時,實行核發預售許可證與項目施工進度相結合,保證商品房預售款用於項目工程建設施工;不斷完善政策措施,保證內部程序協調,有效維護業主權益。
開發商無證售房本身就不合法,其預售卡時承諾的如樓間距、社區綠化等都可能在銷售時改變,由此引發糾紛時購房者因為協議本身的不合法而很難得到保障。現在比較常見的是開發商預售時的『優惠』價,開盤時如果市場需求造成房價上昇,優惠後的價格也會與原價相差不多,如果市場上總體房價下降,開發商又會借預售時的『優惠』價的約定拒絕降價,吃虧的只能是購房者。房地產監察部門也需要購房者投訴等方式獲得信息並治理市場環境。
業內人士指出,政府、開發商、購房者和銀行的利益怎樣和諧統一,是這一政策『落地』效果最終如何的決定力量。
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