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中房協專家與國外中介機構人士
二手房中介業務在我國大多數城市萎靡不振,天津也是如此。據統計,本市目前二手房交易中,七成以上的交易過程不是通過中介機構完成的,而在國外,這個數字正相反或更多。
在『2004年天津房地產中介發展峰會』上,來自北京的中國房地產業協會顧雲昌秘書長及21世紀亞太地區總裁BILL·HUNT先生,與天津房管局、房協及多家知名中介機構管理人員就此進行了探討,提出了造成這一現象的原因和解決思路。
七成二手房交易不認可中介
對於本市二手房交易者不願意通過中介交易的問題,與會代表分析主要因為消費者對中介的不認可。記者在采訪中也了解到,實際上有七成消費者不願意依靠中介,主要原因有:對中介機構不信任、中介費高、提供信息和交易的過程繁瑣緩慢、沒有售後服務、不能提供貸款、轉按揭等服務。
針對這一問題,中房協顧雲昌秘書長及南開大學劉玉錄博士支招說,要取得消費者的認可,首先要有一個好的政府管理環境和高素質的中介隊伍,這是一個與市場相輔相成的過程。
一方面政府及銀行等相關行業和部門盡快制定相應的政策,一方面中介本身也不能急功近利。
在擴大業務方面,還可以提供如置業諮詢、法律顧問、代辦手續、營銷策劃、市場分析、節稅指導、房地產貸款、項目可行性研究直至代管物業等。例如由中介公司經紀人為買方提出『出價書』,房主有權挑選客戶。
在出價書付上定金支票,由經紀人轉交房主,房主接受就簽字,如不同意就不簽字,或退回支票或修改對方條件,由買賣雙方自行決定,減少買房人兩頭怕的疑慮。
此外,中介公司還可以開辦代寫、代辦過戶手續,並提供保證履約的服務。依雙方條件切實執行,代收金錢、文件。一切辦妥,則錢交給賣方,權力給買方。經紀人不涉及金錢,也使購房者減少很多麻煩,這樣也避免了單一信息服務對消費者來說感到費用不值的問題。
中介信息速度和信息量不夠
雖然通過中介可以得到房源信息,但是很多消費者還是感到中介的信息量和信息速度不夠。很多客戶在看過中介提供的房源後,不能找到合適的買(賣)主,再等消息,就可能遙遙無期。所以很多人寧願從相關的網站或報紙上獲得信息。對此,BILL· HUNT先生提出,可以通過建立覆蓋全市的房地產市場中介網絡平臺,即『在線樓市』等,使加入該系統的各個獨立中介商形成一個信息共享的互通體系,讓消費者在購房時能更快更好的選到自己想要的房屋。這樣,房源在互聯網上的傳播打破了部分中介的信息壟斷,也使市場交易的周期明顯縮短。在互聯網出現以前人們買房平均要看20套纔能決定,而現在通過上網了解信息後,平均看11套就可以決定所購房屋了。
在費用方面,各家中介機構可以保留一個優先售房的期限,如中介收到新房源後可以在自己的連鎖店中先賣幾天(固定期限),幾天後如果還沒有購房者購買,就將此房源並入網上各家中介一起組成的房源中,如果該房售出,中介費用可按比例分配給提供房源的中介單位與售出單位。這樣做將使購房者在挑選二手房時提供跨企業的大范圍房源選擇。在場的多家中介機構負責人對此表示贊同。
『正規』中介多數不正規
天津的中介機構很多,但是許多打著正規牌子的中介卻不能做到規范操作,如出現偽造房源信息、非法押房本、收取『信息費』等。
另外,對於中介同時集中多家買主看同一房屋的行為,很多客戶表示不滿,因為這樣容易令人產生『托價』的想法。
對此類問題,劉玉錄博士等代表告誡,目前房地產中介的社會公信力十分重要和關鍵,對於中介的營業行為,除了像北京那樣交納保證金外,還應該建立詳細、具體、可操作的房地產中介法規制度體系。
對於中介來說,最好的賺錢方法是想辦法幫助別人,首先是幫助,其次纔是賺錢,在幫助中賺錢。
還需要加強房地產中介經紀人資質的取證,因為現在的門檻低,所以出現很多黑中介,導致消費者對中介的不信任,BILL·HUNT先生認為,改變的辦法是組織培訓,提高中介經紀人的水平,讓客戶明確委托給這樣的專業人士是有價值的。
同時,要靠科技管理和提高從業人員素質來贏得客戶的信任,要從招聘、培訓、管理制度等多方面提高。
對中介提供的信息一定要核實低收高賣中介自毀信譽
現在很多中介都在收房子,低買高賣,獲取差價,這就難免產生壓價低買進,抬價賣出的現象,這種行為對於二手房買賣雙方都是一個打擊,雙方都覺得賣(買)錯了,從而導致人們對中介乃至整個行業人士的不信任。同時,這種行為也在一定程度上擾亂了市場價格,使市場價格盲目上昇,最終導致買賣雙方的僵持,影響了市場交易量。
對此現象,與會代表認為,這是一個要通過正規的法規來逐步解決的問題。而對於中介機構來說,應當在這種眼前利益和長遠利益中有所選擇和捨棄,否則就難建立長期信譽以及長期收益。
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