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一、大幅度地提高地價殃及房價
拍賣沒有最高限價,只要有競拍者舉牌,就不能停拍,因而很容易哄抬出高價。更主要的原因是我國當前的特殊情況,高價來自我國的土地十分緊缺和人們對土地總會不斷漲價的『認識』,而在拍賣過程中,還缺乏調控價格過高的辦法。這就是近年來許多土地拍賣拍出高價的主要原因。例如,深圳豪宅片區香蜜湖地塊於今年4月6日拍賣,起拍價為7.65億元,落錘價為9.5億元,樓面地價每平方米7442元,為深圳近年地價之最。因為樓面價中地價佔了7千多元,建成樓房後,每平方米樓面成本將在1萬元以上(已超過香蜜湖現有樓房售價),如果售價不定在13000元以上,就沒有利潤可言。由此可見,地價大幅度提高必然大幅度提高房價,最終都要攤到購房居民頭上。地價大幅度提高還會大面積衝擊房地產市場,首先是與這一地塊相鄰的樓盤會受其影響而紛紛漲價,然後再向四周幅射。
二、開始產生一種『不全面』的扶強抑弱作用
據媒體報導,這次香蜜湖地塊拍賣,本有深圳3家實力強大的房地產企業聯合起來參加競拍,但因香港有兩家(其中有一家也是強強聯合)實力更強大的企業來參加競拍,而且志在必得,深圳企業只好退作壁上觀。
最近我到一個中等城市調查,得知該市去年拍賣的土地,全被來自大城市的實力強的房地產企業所拍走,本市企業因『實力』不足,只好『望洋興嘆』。這個城市有位業內人士說,長此以往,本地許多企業將因為無力競拍土地『無米難為炊』而被淘汰。
推行市場經濟並充分發揮其『優勝劣汰』的作用,是讓綜合素質(含管理、技術、經營、人纔、誠信等綜合素質)優良、產品質量高的企業戰勝落後的企業,從而促進社會進步。而以上兩個例子則說明,我國當前的土地拍賣,是擁有強大資金(不能與綜合素質高完全劃等號)的企業戰勝弱的,只能說是在產生著一種『不全面』的扶強抑弱作用。
三、進一步揭開了虧損、微利、暴利行業之謎
1996年至2003年房地產企業的利潤統計表明,有3年(1997年至1999年)為全行業虧損。在不虧損的另外5年中,最高的2002年全行業平均利潤也只有3.6%。房地產企業曾被許多媒體『公認』為暴利行業,為什麼過去8年的統計,卻表明它是虧損行業和微利行業。第一個原因是,承擔經濟適用住房任務的企業,只能獲得國家規定的微利;第二個原因是,有些無地企業咬著牙去買圈地單位轉賣的高價地,也只能獲得微利;第三個原因,也是比重最大的原因,我國有32000多個房地產企業,與有限的土地供應和房地產開發任務相比,一直處於『僧多粥少』的局面,一多半弄不到土地的企業,常年窩工虧損。但是,他們寧願背著虧損的重擔而不宣布停業或破產,主要是想有朝一日弄到土地而東山再起。以上,就是造成房地產企業全行業微利或虧損的主要原因。
但也有一部分房地產企業能夠獲得高利甚至暴利,而高利特別是暴利的主要來源,就是土地。我們可以把房地產分為土地和房屋兩塊來進行分析。在房屋的建設上通過降低成本而能獲取社會平均利潤,就很不容易。要想獲得高利或暴利,更是難上加難。而取得一塊經過開發可以持續繁榮發展的土地,往往利潤驚人。據幾個中等城市的調查,一塊五、六年前在城郊新開發的土地,開發之初與現今新開發區已經初具規模相比,地價要相差好幾倍。如果有個企業在開發之初取得了大片土地,現在轉讓就可以獲取成倍的暴利。
四、發出了危險信號
改革開放以來,我國各城市的土地供應在保障社會經濟快速發展和籌集資金方面,都做出了巨大的貢獻。但也要看到,由於出讓土地可以『出政績和資金』的原因,許多城市又不同程度地存在著執行土地政策的偏差。經過20多年來的『積累』,這些偏差問題正在逐步顯現。主要有:(一)、土地出讓和開發過量,有些城市的建成區內,已經沒有或很少有屬於城市政府可以出讓的土地。但卻有些城市仍在『想方設法』去多出讓土地。(二)、前幾年出現的城市內的『圈地』活動沒有得到及時調控,致使有些實業家反而在城市的建成區內擁有一定的土地。據有關部門提供的資料,到2003年底,全國房地產商已購置而未完成開發的土地至少有70萬畝。許多囤積土地的單位搞了點『形象性』的『開發』,就躲過了政府對不開發土地的查處。不少擁有土地的單位『囤積居奇』,等待獲取高利或暴利的時機。同時,大量房地產企業因無法取得土地而窩工。(三)、低效益開發和使用土地。目前我國城市中工業用地佔24%,日本城市中工業用地只佔11%,而日本的工業產值卻比我國高5倍多。由此可以計算出,我國單位土地面積產生的工業產值,比日本差十幾倍。但有些地方仍然熱衷於建設重復的、低水平的甚至污染嚴重的工業項目。有些價格上昇快的地塊,開發商有意放慢開發進度,因為晚開工一年地價的漲幅,高於晚開工的利息付出。(四)、違章搞開發區。到2003年底,各地圈定開發區的面積大於現有城市的面積。由於有些政府在征地和出讓土地時,只顧低價進、高價出、多賺餞,用於失地農民的補償只佔土地出讓費的5~10%,難於做出妥當安排,造成上千萬失地農民的生活處於十分困難的境地。(五)、地價,特別是經過拍賣出讓土地的地價,一路上揚,不利於國民經濟的可持續發展。而地價上揚首先獲利的,不一定是政府,而是那些圈有土地的實業家。(六)、許多城市仍在那裡大量浪費土地,不斷出現的過寬的大馬路、大廣場就是明證。
以上現象逐步顯現問題的嚴重性,特別是征用耕地過多、對失地農民缺乏妥當安排、城市政府在建成區已經沒有多少可出讓的土地、地價一路上揚和存在著許多『囤積居奇』現象等,向我們發出了『危險信號』。這就是,在土地問題上,從全國以至各省區、各城市,都是輸不起的。如果犯了大錯誤,不僅立即或陸續造成巨大損害,而且用幾十年甚至上百年時間,都難以恢復元氣。可以這樣推斷,如果任憑以上問題繼續發展泛濫,土地問題就有可能成為阻滯國民經濟可持續發展的第一大難題。對此,政府下決心狠抓這個問題,是完全及時和必要的。
五、需要汲取日本的教訓
據日本《每月勤勞統計調查》提供的資料,從1960年至1990年的30年裡,日本六大城市的經濟高速發展,國民生產總值上昇17.4倍,年均增長率在9%以上。經濟高速發展對土地供應不斷地提出新要求,而日本政府面對土地嚴重緊缺的形勢和地價飛漲,沒有進行有效的調控。其結果是,這30年裡六大城市的地價驚人地上漲了56.1倍,與國民經濟的增速形成了驚人的差距,從而造成了各國經濟學家公認的地產泡沫經濟。據分析,日本的地價持續猛漲造成了九大惡果:其一,成為1990年日本全面爆發泡沫經濟的主要原因之一,至今其對國民經濟的不良影響尚未完全消除;其二,造成資金不合理地向土地傾斜,不利於國民經濟的平衡發展;其三,攤入各種產品成本的土地費不斷增大,不利於國內人民的消費和參加國際市場競爭;其四,迅猛地提高了住宅造價,使廣大工薪階層難以較快地提高居住水平,這是日本成為『經濟大國,住房小國』的主要原因之一;其五,大大提高了城市基礎設施的費用,許多城市新建公路,土地費要佔一多半;其六,形成了一種土地價格絕對不會下降的『土地神話』,造成房地產市場的不正常運作;其七,社會財富向土地所有者集中,造成土地所有者和非所有者社會財富分配新的不公平,擴大了貧富差別;其八,許多土地所有者守著土地賺錢,變相地鼓勵不勞而獲,嚴重影響廣大職工的勞動積極性;其九,由於土地價格上漲的盈利超過房地產開發的盈利,使得有些房地產商熱衷於『囤積居奇』而不致力於開發,造成許多土地資源閑置浪費。
六、幾條探討性建議
(一)、在今後完成全面建設小康社會宏偉任務的進程中,發展社會經濟、加快城市化進程和建設現代城市、擴大綠化面積以及提高人民居住水平等諸多方面,都會不斷地對土地供應提出更多的要求。對於土地特別緊缺的我國來說,土地問題將日益嚴峻。建議全國和各城市都要在科學發展觀的指導下,制定與國民經濟發展相適應的土地規劃,保證發展農業和改善環境所需土地,以集約利用土地、努力提高單位土地效益為前提,既嚴格管理,又為保證社會可持續發展的需要,進行持續、適度、高效的土地供應和利用。
(二)、建議在調控城市土地供應方面采取以下措施:1、加強土地管理,嚴格控制每個城市年度和長遠的土地供應總量;2、逐年穩步增加經濟適用住房用地的供應,免收土地出讓費並控制每套房屋的面積、供應對象和房價;3、2003年國務院18號文提出要供應低價位商品房卻沒有制定實施措施。建議在制定實施措施中規定,對低價位商品房供應低價土地,並實行等同於經濟適用住房的『三控制』;4、對各類商品房屋用地采用招標或掛牌出讓,並在標底中確定出讓價的高限,以防止地價?昇;5、對於土地拍賣這一適應市場經濟的銷售方式仍要積極支持和推行,並在推行中認真探索防止在土地拍賣中出現過高地價的措施。地價過高將會對整個國計民生帶來『災難』,需要予以高度重視。6、研究將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金的辦法並進行試點。
(三)、建議在調控土地轉讓方面采取以下措施:1、防止生炒土地。嚴格執行城市房地產管理法的規定,取得土地出讓權的單位,開發量未達到項目開發建設總投資25%的,不准轉讓土地;2、防止再次生炒土地。建議規定取得二手或多手土地後,投入開發資金未達到新到手土地項目確定的開發建設總投資25%的,不准再次轉讓土地;3、防止『囤積居奇』,建議規定凡取得土地而在規定年限內不進行開發的或者形象性地搞假開發的,以及有意延緩開發進度的,都做出量化的制裁規定,或依法收回土地,或每年交納閑置土地罰金;4、防止獲取暴利。建議制定較高的土地轉讓稅和土地增值累進稅。土地增值的主要來源,是城市經濟和城市建設不斷發展而產生的級差地租,理應將增值部分按累進比例收歸政府所有。有了較高的土地轉讓稅和土地增值累進稅,土地轉手炒作越多,稅收越多,最後的失敗者將是『炒家』;5、建議在完善上述法規建設的基礎上,加大對違規土地的查處。『查』要及時,『處』要堅決有力,並重點解決好『囤積居奇』、獲取暴利和與腐敗相關聯的問題。
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