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曾經有一位房地產開發商對記者說,國家將對土地市場進行全面清理整頓,不知道這一次是不是動真格的?如果是動真格的話,那可能就有一批開發商要被淘汰。
業內人士都知道,土地是關系到整個房地產市場最關鍵的因素。房地產市場的繁榮、紅火,無不與土地市場信息相關,同樣,導致房地產出現『過熱』現象至關重要的一個原因就是土地市場的失控。所以,專家們認為,調控房地產市場要抓住土地這個牛鼻子。但目前全國土地市場現狀不容樂觀。
土地違法屢禁不止
近幾年來,我國土地開發違法行為屢禁不止。1999年至2002年,全國立案查處土地違法案件達54.9萬件,涉及土地面積12.2萬公頃。對違法責任人給予行政或黨紀處分的有3433人,刑事立案的有363人。2003年上半年,全國檢查出各類土地違法行為10.1萬起,共涉及土地面積39133.33公頃,其中耕地19400公頃。各級國土資源管理部門通過動態巡查及時制止2.7萬起,挽回經濟損失3.72億元。有關部門已對6.2萬宗案件進行查處,目前已結案4.5萬宗。
從有關部門披露的案件來看,違反規劃和用地指標,非法亂佔土地的案件,數量可謂觸目驚心。如北方某大城市上級下達的用地指標只有2萬畝,但該市當年實際用地量達9萬畝。據了解,這種事例在全國極具代表性。
基層違法批地是主因
據國土資源部門分析,土地違法案件數量、涉及土地面積均呈大面積上昇態勢。主要原因是部分基層政府部門違法用地量大幅上漲,並在違法案件中佔有較大比例。從違法形式來看,主要是重點建設項目、公路、市政等基礎設施建設用地以及各類開發區、工業園區未經任何批准程序就擅自佔用土地,非法轉讓(炒賣)土地行為仍然較為普遍。國土資源部門在對近年土地違法案件進行分析時也指出重點工程項目、公路建設用地、小城鎮建設未經批准先用地、各類開發區非法佔用超出批准面積佔地、城市郊區和小城鎮房地產開發違法用地,是主要表現形式。
對於土地開發利用、佔用耕地進行開發建設、國有土地使用權出讓和轉讓等,國家都有嚴格規定。國務院領導也一再強調要對土地尤其是耕地實行最嚴厲的保護措施。國辦、中辦早在6年前就連續多次發文凍結非農建設項目佔用耕地。但是近幾年來土地違法行為仍然屢禁不止。
據有關部門分析,發生土地違法案件最重要的一個原因是基層政府領導法制意識嚴重匱乏。有些城市領導認為,重點地產建設項目,不經法定程序批准就先行佔用土地,是為了城市基礎建設,為了公眾利益,『先斬後奏』不算違法。有的城市領導不遵守土地規劃,屢屢擅自批出土地項目。有些地方以發展經濟的名義,或以所謂招商引資的需要,擅自擴大審批權限,允諾房地產開發商或其他投資商圈佔用地方政府或部門無權審批的土地,或擴大佔地規模,有些地方不切實際地要求超標地建設小城鎮。更為嚴重的是,某些地方政府,特別是鄉鎮一級基層部門以及村乾部,片面強調任期政績,大力發展某某產業,盲目與開發商與投資商簽訂協議出讓集體土地。大量腐敗行為從中滋生。有的鄉鎮與開發商私下簽訂集體土地轉讓協議,一筆就是數千甚至上萬畝,一些主管人員中飽私囊。
土地違法另一個原因是有些土地部門監管不到位。有些城市的主管部門對土地市場疏於監管,更談不上宏觀調控。曾聽到有的地方主管部門負責人說,每天連日常工作都忙不過來,哪有時間和精力去調查、監管?頂多是上級部署大檢查時應付一下。有的主管部門片面強調市場經濟下的部門利益,以多批土地收取相關費用謀取部門利益,無視城市土地利用總體規劃的效益。而某些地方的部門工作人員更與開發商、投資商勾結,謀取不當利益,甚至大肆收受賄賂。
導致土地違法市場行為增多的原因還與某些地方以罰代管有關。記者了解到,一些地方只是在事後去土地市場進行抽查,待土地違法行為發生後予以罰款了事,而且人情關系嚴重。北方某特大城市曾經對19個違法房地產開發項目進行查處和曝光,但幾年過去了還沒有處理完。有的城市土地違法項目雖經多次舉報仍不能查處;有的項目應予立即禁止開發,責令恢復土地原貌,卻以罰款了之;有的違法項目按法律規定應予重罰,卻因有人說情而只做象征性的罰款。
土地開發需要陽光操作
專家指出,土地供應是房地產開發和城市建設的源頭。必須堅持城市政府對土地供應的統一規劃,統一管理,嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃。
近幾年來土地違法行為屢禁不止的現象受到高層領導的高度重視。國務院主要領導專門做出批示:『一些地方土地市場秩序混亂,非法佔地,非法入市的問題相當嚴重,利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段。不少國土部門管理松弛,有的甚至執法犯法,給不法分子大開方便之門。這些問題應該引起國土資源部的高度重視,對各地以各種名義非法佔用、轉讓土地的行為要嚴肅查處。對違規建立的各類園區要進行清理,對土地執法中的錯誤做法要堅決糾正。』
據估算,全國國有土地資源價值達25萬億元以上,是價值最大的國有資產。而亂批亂佔土地造成的國有資產流失,每年數以百億元計。土地違法行為之猖狂,不僅直接導致國有資產的大量流失,影響城市鄉鎮形象,大量浪費耕地,妨害可持續發展戰略的實施,而是也直接關系到房地產市場的健康發展。整頓和規范土地市場是整個房地產市場宏觀調控的關鍵環節。
業內專家特別指出,由於土地價值量巨大,而城市相關領導尤其是主管領導和部門領導乾部的審批將直接影響土地價值量的實現,因此有必要將此項權力公開化,透明化,即實行土地『陽光』審批。即使是實行經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓,也應該將所有審批程序和結果(包括不予批准)公開,重大建設項目,關系公眾利益的土地項目,審批情況應予以公示,接受社會監督。所有土地出讓轉讓項目都必須符合城市土地利用總體規劃和年度土地利用規劃,超出一定比例的土地利用項目要經當地人大批准或備案。有條件的城市,應賦予城市土地利用總體規劃法律地位,年度土地利用規劃要登報公布,給公眾知情權。
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