|
||||
沒有大量開盤廣告,沒有鋪天蓋地的宣傳,房交會後,杭州不少樓盤悄無聲息地開始銷售和『內部認購』。然而,市場彌漫的濃郁觀望氣氛給了一些樓盤一個下馬威,我們所習慣看到的搶購、排隊幾乎沒有出現。
以高價一探市場深淺
杭州開發商在營銷上習慣於低開高走,而近期開盤的樓盤幾乎都以高價位試水,如建國路某樓盤均價13300元/平方米;鳳起東路一樓盤均價9000元/平方米;濮家新村旁的一樓盤8000元/平方米;哪怕是城北登雲路一樓盤也達7500元/平方米……
在過去的一年裡,我們聽到了太多的『熱銷』傳奇:耳邊傳來的是『一天銷售一空』的介紹,親眼見的是排隊的場面。那麼,房交會後的幾個高價樓盤銷售情況到底如何呢?本周二,筆者以購房者身份來到某樓盤現場售樓處。整個大廳居然沒有一個客戶,只有銷售小姐在那裡聊天。看到有人進來,銷售人員立馬迎上前來。這個樓盤開盤近一周,每種戶型都有比較大的挑選餘地,哪怕是最小的戶型也還有。
一樓盤的工作人員私下透露說,他們這個樓盤早在一月初就開始預約登記了,上周開盤後,先通知了幾百個預約客戶,沒想到到現在也只銷售了三四十套。有的客人原來拍著胸脯說『一定要買』,而現在卻說『回家再商量商量』。
某樓盤的銷售負責人說,他們這個樓盤是在去年開始預約登記的,最近開始內部認購,不少人因價格問題而放棄。當記者追問到底有多少認購率時,他猶豫地表示,沒做過統計,應該有50%。
按照杭州樓盤一慣的營銷思路,大多會在開盤前一年至半年內接受諮詢和登記,從而積累和圈定一大批客戶。然後按照客戶數分批進行銷售。由於有精密的營銷計劃,一般每推出一批房源其認購率會達到60%甚至更高。而像現在這樣有不少房源還公開銷售的情況過去一年都不是太多。
銷售時間紛紛提早
為了追求利潤最大化,在房價看漲之時,開發商在銷售節奏的控制上一般是寧可趕遲不趕早,所以杭州樓市一度出現了惜售現象。但要讓人琢磨的是,近期開盤的樓盤卻是趕早不趕遲。
今年春節過後,記者曾向房產企業的有關負責人打聽了幾個樓盤的開盤時間,因為規范的企業都會在年初做銷售計劃。而現在不少樓盤卻比原來的預訂時間早了大半年。如市中心某樓盤原打算在10月份上市,現在卻提早到4月底;城東某樓盤原預定在下半年開盤,現在卻也在5月開了盤。市中心某樓盤還在4月底的時候,放出風聲表示要在明年以現房銷售,誰知剛到了5月就表示近期要開盤。
說到為何提早開盤,開發商們各有各的理由。某樓盤表示,工程進度比原來預想的要快,所以早開了;市中心某樓盤解釋,原本是打算做精裝修的,但因為精裝修投訴多,所以不做了,改為毛坯銷售;某開發商則說,因為公司要有新的擴張,所以想早點收回投資進行新的土地儲備。
不過,在這些理由的背後,也有人認為,情況並不是像表面看上去的那麼簡單,事實上反映了當今樓市下開發商微妙的心理變化。
首先,在國家宏觀調控的背景下,一些開發商同樣對未來市場前景產生了懷疑,想趕在樓市餘熱未散時趕緊出貨。
從4月以來,許多消息對開發商來說都是『利空』,輿論對樓市也有諸多懷疑之詞,二手房成交明顯地表現出了萎縮。在這樣的背景下,對後市到底怎麼演變,許多開發商心裡並沒有底。那麼,趁著樓價還在高位時抓緊時間銷售成了最好的選擇之一。由此,我們不難理解為什麼有樓盤提早銷售,有開發商急於將拍到不久的地變現。
另一種情況是,隨著銀行放貸的縮緊,一些開發商手裡缺錢,為了避免現金流發生問題,加快了銷售速度,加快資金回籠。
據省工行某分行負責人說,在杭州,負債率超過80%的房地產企業比比皆是,而近期銀行在開發貸款的發放上明顯從緊,有的開始催還債務。如此一來,不要說小企業,連不少品牌公司手頭資金也非常緊。而杭州只要稍微有點名氣的公司,哪個手頭上沒有兩三塊地甚至更多,為了彌補資金的不足,避免其他項目出現問題,能早點開盤早點收回資金的當然要加快行動了。
降價銷售可能性不大
人們要猜測的是,當樓盤賣得沒有想象中那麼快的時候,開發商著急嗎?會使出何種殺手??會降價銷售嗎?
降價銷售的可能性在目前來看幾乎是沒有的。開發商為什麼紛紛會定高價,一是周邊房價的參考;二是來自於過去的經驗;三是對當今市場仍寄看漲的希望。
這些新開樓盤事實上和周邊二手房價格差距不多,最多也就單價貴一千元左右。在他們看來,新樓盤比老樓盤貴這麼些,是非常正常的事,否則也太說不過去了。
而過去低開高走、平價入市的做法,讓不少老板們私下痛心失去了許多的銀子,把很多機會讓給了投資客。也許是『吃一塹長一智』吧,這次索性要把錢都往自己口袋裡放,賺到盡可能多的錢。
此外,應該說相當多數的開發商仍對杭州房價繼續上漲抱希望,或者說至少認為不會跌。在這樣的心態下,哪怕是真的滯銷,要降價銷售幾乎是不可能的。寧可屏也不可降,這會是絕大多數開發商的選擇。
當然,如果緩慢的銷售節奏繼續保持半年甚至更長,那麼的確不排除有的開發商尤其是手頭急於用錢的采取暗降的方式,比如加大打折力度。
從記者現在了解到的情況看,開發商並不認為現在的銷售節奏趨緩是滯銷的表現。他們認為,畢竟現在的樓盤單價高總價也高,這樣的房子賣上一年也很正常,不可能希望它在短時間內售完。不過,這種好心態不知能保持多久。
可以看出,繼續跟著高揚的大盤走會是開發商的必然選擇。不過為了避免風險,更多的開發商將會采取控制總價,縮小單套面積的辦法來贏得購房者的青睞。事實上,新開樓盤不少已表現出了這一特征。如野風現代領地,面積集中在65~130平方米,盡管單價高達8000元/平方米,銷售形勢卻不錯。而城東、城北兩新開樓盤,主力戶型也是110~130平方米。
在享受了五六年的熱市後,不知道開發商們是否真的已感覺到涼意。不過,對樓市來說,並不是件壞事,也許藉此,他們會為消費者想得更多,會有產品的創新,會有營銷的突破。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||