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下半年房屋供應高檔房佔9%
根據日前房管部門統計,截止4月,天津市新上市商品房252.7萬平方米,僅佔預計供應量的1000萬平方米的25%,所以下半年將有更多商品房面市。同時,據不完全統計,下半年將有130萬平方米左右高檔房(均價5000元/平方米以上)集中上市,約佔下半年“預計新增商品房”(1000萬平方米-252.7萬平方米牘總量的17%左右,佔全年“預計商品房和存量房總供應量”(1700萬平方米-已銷售469.6萬平方米)的9%以上。
雖然高檔房並不是市場主流產品,但是由於今年天津上市的高檔房不論設計標準還是集中上市量都比往年有所提高,引起了業界的關注。據天津市房地產研究會劉玉錄博士等專家及一些開發企業和房地產顧問公司人士分析,這些高檔房的集中上市對天津的商品房市場將是一個檢驗,比如它的銷售結果能夠直接反映出本市居民對商品房高端價格的接受程度、以及對高檔房的認可程度,並間接反映出本市房地產市場梯次消費的形成程度等。
據一些高檔房項目負責人介紹,今年新上市的商品房主要集中在西南部大型居住區和市中心區的中小型高檔公寓上。比如以芳水園·瀾渡、水晶城、汐岸國際、半島藍灣、藍色版塊、香水之約、埃維昂依雲小鎮、海逸長洲等爲代表的梅江板塊項目;以時代奧城、仁愛濠景莊園、天嬌源、水榭花園、陽光100爲代表的水上奧運板塊項目;以白樓仕嘉、凱立天香水畔、羅馬花園、中豪世紀花園二期、新世界花園、海貿物業、泰達城、海河大道、鳳凰城、峯匯廣場、建設集團(案名未定)、江勝置業(案名未定)等爲代表的市區高檔項目;以領世郡、合生創展寶坻項目、東麗湖項目爲代表的邊緣項目等。
專家顧問預測市場可以承受
由於一些城市高檔房的盲目投資,造成了購買力不足引起的房屋空置等土地資源浪費,以及金融風險,國家因此採取了進一步限制高價房投資建設的政策。本市有關專家、開發企業人士也根據天津目前高檔房建設現狀及其市場承受能力進行了分析。劉玉錄博士等專家認爲,去年天津商品房銷售中高檔房約有100多萬平方米,今年預計能夠達到13.89%。按照今年房屋(商品房+存量房)預計銷售量1700萬平方米左右,那麼13.89%應該達到200—250萬平方米。所以今年市場需求還應該是比較樂觀的。
同時,下半年130萬平方米的高價房上市,其數量並沒有超過計劃可銷量1700萬平方米的10%。因此,高檔房還屬於少數產品,不足以對主流產品市場的價格造成大的影響。相反,一些開發企業在具備了開發高檔住宅經驗的同時,可以將更多的建築理念融入主流產品之中,對於提高住宅產品的整體水平將起到積極的推動作用。
天津社科院盧衛教授及一些開發企業負責人認爲,天津的人均GDP已經達到3000美金,所以高價房的消費羣有條件擴大。同時,目前國家對高檔房宏觀調控政策,對於目前在建的高檔房和有實力的企業又是一個機會,因爲宏觀控制將使高檔房供應量減少,使其更加稀缺。
記者從一些高檔房銷售部門瞭解到,高檔房的士氣也深受天津火爆市場的鼓舞,今年上半年已經上市或開始進行購房認購卡銷售的高檔房多數已經完成了銷售計劃,如水晶城二期,僅五一期間就銷售完成了第一部分銷售計劃;時代奧城開盤即完成銷售計劃;汐岸國際、鳳凰城等銷售已過1/3;而一些市區二期房,因爲新房不多,銷售壓力也不大,所以多數企業對後期銷售較爲樂觀。
高檔房升值空間比較
下半年新面市的高檔房,主要特點是綜合性大盤及超大盤增多,根據項目地段,增加了更多的公建組合和複合生活休閒設施,如住宅與公建55牶45的100萬建築平方米的時代奧城,突出了市區中心型工作、娛樂、居住的功能;西北部三岔口區域的泰達城,則設計成有歷史文化旅遊娛樂色彩的大型綜合建築羣;邊緣區域的領世郡、合生創展寶坻項目、東麗湖項目等擬建成獨體別墅與高檔娛樂消費、就職、休閒等爲一體的超大型社區。
上勁諮詢公司劉憶銘等專業顧問公司負責人分析說,高檔房的價格不菲,但是高檔房一般都具有地段位置和產品功能的稀缺特性,所以一般具有長期升值價值。對於購房者來說,可以通過兩方面比較高檔房的升值空間:首先看地段的高檔性,其中包括具有田園風味的別墅、具有中心區高檔消費和就業條件的綜合社區,以投資、居住兩用型爲主的高檔商住公寓等,要分析這些居住區是不是城市環境最好、人羣素質最高、社區配套很全、未來城市規劃重點的區域,如天津的西南高檔生活區、市中心海河周邊區域和CBD、金融服務區等。其次是細緻瞭解這些高檔居住區中具體樓盤建築質量和物業管理情況,其中包括建築設計和施工質量、物業管理及產品的附加值等,如環境設計是否優美實用、房型設計是否符合多功能可組合的特點、物業管理是否細緻到對一草一木的悉心維護、居民是否享有足夠的娛樂休閒設施和空間等,這些因素對於房屋的保值和出租投資至關重要,也是房屋升值的必要條件。