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近幾日,接到很多網友來電,電話中,大家紛紛對今年樓市表示疑惑:房子怎麼突然這麼貴了?的確,從去年年末到今年春節期間,天津的房價就如同近一階段的股市,一路飆升,直漲得大家膽戰心驚,買與不買似乎成了最拿不準的事。難道高檔房真有那麼大的市場嗎?究竟是什麼原因讓天津的房價如此快速升溫了呢?
三大變化催熟市場
汐岸國際項目負責人表示,2003年的天津高檔房市場發生了顯著變化,主要體現在以下幾個方面:一是高檔樓盤的上市量大幅增加。去年1-10月份,4000元/平方米以上的商品房銷量同比增長59.43%,面積在120平方米以上的商品房銷量同比增長74.92%,分別比商品房平均增幅高出38.11個百分點和21.36個百分點,高檔房上市出現了相對集中的現象;二是高檔樓盤的“板塊化”效應初步顯現。如梅江南板塊和奧運板塊現已基本成爲高檔樓盤的聚集地;三是高檔樓盤之間的競爭已從價格、區位競爭逐步轉變爲家居環境、配套標準及生活理念之間的競爭,特別是在會所服務的競爭上表現得尤爲激烈。在這種形勢的慣性作用下,相信2004年的高檔房市場將更加成熟。
舒適度成爲第一考慮
順馳集團企劃負責人付晶認爲,今年高檔房市場整體價位肯定是高走趨勢,4000元/平方米的價位在去年算得上高檔房,而今年可能就僅能算是中檔房了。他認爲導致這一結果的原因有二。首先,土地供應量減小了。其次政府宏觀調控力度加大了,對開發這類項目增加了很多附加條件(比如住宅項目必須附加商用商業部分)。因此目前有些區位比如海河周邊、衛南窪一帶項目的預期價位今年可能將達到8000———10000元/平方米。同時由於城市巨大的拆遷力度使得很多人必須考慮購買住宅,人們的生活壓力加大,必然引起生活節奏加快,再加上老百姓生活觀念的不斷變化都將對整個城市的經濟發展起到很大的促進作用。在這種形勢下,高舒適度將成爲開發高檔項目的第一考慮,因此整個城市的產品格局必將發生根本性的變化。
市場聚焦城市邊緣
長期以來,地段、價格一直是決定一個房地產項目是否高檔的關鍵因素,然而這種狀況在近幾年卻悄然發生了變化。由於城市中心改造等多方面因素,一些本土及外地大開發商已經開始將目光轉移至中環線至外環線的區域。這些區域除了擁有大量未開發土地之外,還具有得天獨厚的自然風光及可以大力營造景觀的綜合條件。對此奧園項目負責人表示,舊城改造、海河改造使城市中心可開發的土地日漸減少,而城市中心的房價進一步拉昇也爲城市邊緣地區房地產開發帶來了契機。近年來,天津中環線與外環線之間吸引了一大批外地的優秀房地產開發商,如萬科、陽光100、奧林匹克花園等,他們不僅擁有跨地域的地產開發經驗,而且在產品開發方面也有獨到的見解與體會,因此所建造的產品非常具有市場競爭力。而作爲消費者,喜歡追捧知名品牌是現代社會的一大消費心理,因此品質與需求在這些區域達到了完美結合。如今這些城市新興居住區憑藉其良好的居住環境已經吸引了大量人口的涌入,天津的中、高檔項目市場已經形成了城市中心區與城市新興居住區相互競爭的局面。而2004年位於城市邊緣的中高檔項目依然具備諸多的發展契機,因爲今年城市邊緣地區如梅江、瑞景等居住區的基礎設施建設,包括教育、交通、醫療、商業、社區建設等配套均將進一步成熟。從目前發展勢頭看,他們勢必將繼續成爲今年市場的聚焦點(央行121文件的制約力在2004年會初露端倪,屆時小型或者缺乏實力的開發商更會雪上加霜,2004年將成爲品牌整合、房地產重新洗牌的重要一年)。
個性競爭差異發展
建工集團房地產總公司銷售經理馬津嬰表示,過去天津樓市的競爭不夠激烈,百姓對地產項目的要求也不高,因此開發商對待住宅產品的追求僅限於一般性開發,產品同質化現象比較嚴重。而隨着近幾年地產項目競爭的加劇和高檔房市場的升溫,今年本市高檔房市場將不可阻擋地進入到個性競爭和差異化發展的階段。德茂豐公司副總經理陳春霆也認爲,目前一些高檔項目的開發商創建了許多理念極爲時尚超前而且風格迥異的會所和俱樂部,同時還竭力賦予項目更加人文化的關懷,這些都說明本市的高檔房市場在穩步地健康發展。