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『高檔住宅供大於求』、『高檔住宅出現了泡沫』等是從去年開始方方面面就傳出的聲音。從北京樓市今年高檔樓盤的市場銷售情況看,大多數項目甚至面臨銷售困境。市場上一些高檔樓盤開始在『變』中求『生路』。
高檔盤銷售停滯新老項目變招求存
無論是新入市的項目,還是老項目,都開始采取多種手段變招尋找出路。當代萬國城請來了瑞士建築大師ebler教授和建築物理大師kaller教授聯袂設計了領先北京樓市的『恆溫恆濕新建築moma』。從10月11日樣板房推出至今,銷售額近7000萬。通用時代則采取了則增加投入、提高原產品性價比的做法,如今年3月,通用時代國際中心宣布將樓體外牆的高級貼立面磚全部改為乾掛石材,為此增加2000萬資金投入。已經入市的老項目如此,新入市的高檔樓盤也是如此,剛推出不久的首創陽光上東區除提出了『多元化的組團設計外』,還宣稱『除第一個組團外,其餘組團都實行准現房銷售』。
新老高檔樓盤的如此積極變招,提昇自身的競爭力也從另一方面反映了北京的高檔樓盤日子不好過。戴德梁行統計,北京的高檔樓盤自去年起租價便一直延續跌勢。根據租售比規律,租價下跌市場壓力增大,隨著CBD等熱點區域的建設推進,市場供應量不減,因而大部分高檔樓盤的銷售進入『停滯期』。
設計落伍購房人慎重高檔房需求被壓抑
供大於求不僅是高檔住宅的問題,北京金網絡投資顧問公司副總經理林金城認為,1998年住宅市場化後到2001年上半年,北京市住宅供應量為恢復性增長———以往住宅建設水平低,住宅長期欠賬太多,所以市場放開後,供應和需求增長速度都非常快;而從2001年下半年開始,住宅市場進入正常的自然增長期,但供應量繼續放大,無論是高檔住宅還是普通住宅,都出現了供應的增長大於需求的增長,市場壓力增大。而由於高檔住宅利潤空間相對較大,吸引的開發商更多,供大於求的局面更加明顯。
偉業顧問總經理林潔認為,北京樓市高檔住宅的需求一直被有關政策、稅收壓抑;加之多數高檔樓盤開發商的開發理念落後,只強調了後期包裝和裝修的品質感、尊貴感,強調所謂的設備、科技,忽略了前期的規劃設計工作,導致樓盤內在氣質和外部形象都較遠。沒有提供有效的需求。加之高檔公寓的購買人多為二次或二次置業以上置業的購買群體,這部分客戶買房的目的不是急於解決居住問題,對期房和現房之間的價差也不敏感,加上高檔住宅的總價較高,買房人買房比較慎重、理性,高檔樓盤沒有建到一定程度,很難讓他們購買。
現房比拼實力遠見預測延長競爭力
金網絡林金城副總經理判斷,根據80%和20%的原理,過去幾年買了商品房的人在接下來的幾年中會隨著收入的增多,再次把房子換代昇級,從這個角度看,高檔住宅空間發展餘地很大。
雖然北京樓市高檔樓盤市場空間還很大,但市場空間大卻未必意味著每個項目都沒有問題。林潔認為,必須在項目的規劃設計、社區環境的設計以及定價上下功夫。其次,在開發流程中,要考慮銷售現房。
林金城強調,新入市的高檔樓盤即便是在規劃設計以及定位上沒有問題,也必須考慮兩三年以後的事———尤其是在定價的時候,要考慮到,兩三年後的市場,當有更新的項目不斷出現的時候,你的項目是否還具有競爭力。也正是因為考慮了這些,規劃建築面積為70多萬平方米的陽光上東區把小區分成10多個組團來建,以便給將來留下調整的空間。對目前已經上市的高檔樓盤而言,如果已經出現了賣不動的情況,除了提高性價比外,就是降價,關鍵是看誰能扛到最後。
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