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『成品房』,這種將作為我國住宅建設發展趨勢的住宅產品,在國家建設部去年頒布並實施了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》後,在市場上仍頗受爭議,也還未真正成為開發商的建設首選。究竟是什麼使消費者和開發商望而卻步?
到底有沒有能讓人眼前一亮的產品?時至今日,『成品房』仍讓人喜懮參半。
今年流行成品房?
今年天津住宅市場出現了多個成品房項目,陽光100國際新城、時代奧城都把項目定位於成品房,順馳翡翠城、奧林匹克花園、順馳太陽城這幾個去年的成品房項目仍然顯示出旺盛的生命力。所謂成品房,即指一次性裝修到位的商品房,包括廚房、衛生間、臥室和客廳的牆面、地板等基礎裝修全部完成,購房者拿鑰匙後,只需購置家具、裝飾品等即可入住的房屋。成品房項目多定位於高端產品,選用知名的建材家具品牌,最大化的體現集成帶給消費者的最優性價比。
時代奧城工程研發負責人告訴記者,選擇成品房出於兩方面考慮。一是客戶需求,在項目前期做的意向調查反饋顯示,客戶大部分都有過裝修經驗,注重品牌影響力。二是產品定位,城市感的高檔項目需要給業主一流的裝修,成品房保證了一流品牌和與之配套的一流售後服務。而品牌開發商的集合優勢使產品顯示出最優性價比,也便於工程組織流程的順利實施和嚴格把關。
有競爭力的開發商一定也是有極強能力的集成商,他的身後會有許多產品供應商,這就要求開發商有更高的優化組合能力。而個體消費者只需購買家具、家飾等物品即可入住,省時省力。歐美國家已經早我國很多年實現集成住宅、定制服務,在實現資源最優配置的同時體現個性。雖然歐美的房產市場與中國有很大的不同,他們的土地私有化的特征使消費者先擁有土地,然後請設計師設計,滿意後再找建造商,因此很少有房屋空置。但集成住宅、定制服務這些先進理念會推動我國住宅產業化。
什麼讓消費者趨之若騖?
成品房的推廣將使消費者省去大動乾戈鑿牆挖地的麻煩,不見粉塵污染和垃圾如山,幾個月磨人的比較、購買、施工、返工不復存在。集成采購大大降低了建裝成本,使消費者用於購房和裝修的首期款減少,將裝修資金分散到貸款年限中償還,減輕消費者的首期支付壓力。目前,市場上的成品房已經較初期有了更多種適合消費者的產品組合,優化了規模化生產與個性化設計之間的矛盾。
消費者看中成品房的另一點是提昇住宅品質。用建造裝修一體化來取代離散化的裝修無疑是一種變革,其本質是用科技密集型的規模化工業生產取代勞動密集型的粗放和手工業生產,從而全面提昇中國住宅裝修的檔次和品質。主要包括以下五點優勢:住宅部品工廠制作,加工精細,質量能夠確保;材質穩定,品種多樣,適應需求;現場組裝,省時省料,效率提高;集中采購,規模生產,成本降低;消除污染,避免擾民,利於環保。
套餐式的產品組合滿足了客戶對個性化的追求,解決了客戶個性與統一裝修的矛盾;對於木制部品、櫥衛和地板等交房標准重點,集中投入資金,選用世界知名品牌,品牌商的自主安裝和售後服務能力保證了這些使用時間長、費用比例大、顧客相當關心同時也是對住宅品質的影響非常大的硬件品質。開發商主要把控工程組織流程,對於產品質量起到把關人的作用。天津陽光100的謝總頗有感觸的說:『面對陽光100即將入住,開發商的壓力還是很大的。入住時所有將會發生的問題我們都已經盡可能考慮了,雖然嚴格按照交工標准進行了驗收,但是入住後業主的認可纔是產品真正的合格。』
什麼讓消費者望而卻步?
面對成品房,一些消費者卻在扣除裝修費和毛坯房價格不相上下時選擇毛坯房,問及原因,賈小姐說:『選擇毛坯房自己裝修,雖然需要多花費一些時間,但是材料比較放心,可以選自己要求的品牌和環保材料,也可以按照自己的喜好選擇顏色。』的確,成品房的出現使品質提昇與價格經濟之間的比較,規范化生產與管理機制不健全之間的矛盾應用而生。
一些消費者選擇銷售不含裝修,以免後期出麻煩。成品房做精裝修,最大的難點還是裝修市場多年來信用危機帶來的隱患。很多購房者表示,雖然明知道成品房的性價比很高,但對裝修施工單位的不放心,仍舊使自己不敢輕易購買。
此外,成品房裝修個性化不好體現。一般商品房的裝修個性化體現,在很大程度上反映在套間的變化上,包括空間的大小,圍合形狀和高低尺寸等。開發商建房對銷售對象缺乏准確的定位和估計,難於保證購房者不拆不砸。這其間的種種變化,不應由購房者自行采用拆砸換的方式得以實現,而應從設計的源頭加以解決。在這一點上,國家康居示范工程———廣州市保利花園做出很好的典范。該項目面向普通消費階層,經過大量調查研究,開發商確定了合適的整體裝修檔次,並將首層每戶的院落精心美化銷售給客戶,使得入住後很少有住戶再次改造裝修。
堅持成品房交付使用
隨著住宅市場的日趨成熟和消費者對住宅品質要求的不斷提高,毛坯房作為一定歷史時期的產物,將逐漸淡出商品房市場,取而代之的是集建築與裝修為一體的成品房。當前,上海的商品房銷售已經進入全裝修時代,2003年銷售成品房10萬套。
歐美等發達國家早已有明確規定:未裝修的住宅不許出售。在我國隨著社會分工越來越細,人們生活水平提高地很快,供應成品商品所佔的比重也就越大。住宅作為一種昂貴的商品,消費者理應獲得成品。在成品房逐漸成熟以後,散兵游勇式的裝修隊伍將被逐漸淘汰出住宅市場。
城鄉建設研究所所長王明浩指出,推行成品房的交付使用需要各個方面的共同努力。從政府角度講,加強宏觀調控和引導,出臺有關政策與實施細則。從開發商角度講,多做優秀的裝修設計方案,選購高質量的建材設備,在施工細節上精益求精,並堅持推行『菜單式』裝修以滿足消費者的個性化需求。而廣大購房者應及時轉變觀念,認識到成品房的優越,促進成品房的交付使用。
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