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繼前幾年出現的『CBD』風潮、『財富』熱浪之後,近兩年來,國內房地產市場上『總部經濟』風頭日盛,總部經濟概念下的房地產開發似有如火如荼之勢。
據了解,自去年6月北京出現了為企業總部定制開發的總部基地項目,短短一年時間內,總部地產開發已如星火燎原般遍及北京及國內眾多城市。
北京市內除豐臺總部基地外,通州區總部小鎮、懷柔區總部新城、石景山民營總部育成基地紛紛浮出水面。上海由於此前出臺了有關鼓勵外國跨國公司設立地區總部的政策,總部經濟對寫字樓市場的量價均已產生巨大的拉動作用。深圳羅湖與福田、重慶渝中地區、廣佛經濟圈和泛珠三角地區以及很多城市總部經濟概念均在房地產開發中被叫響。
對所謂總部經濟目前沒有公認的權威定義。北京社科院經濟研究所副所長趙弘解釋,總部經濟是指通過創造各種有利條件,吸引跨國公司和外埠大型企業集團總部聚集,從而形成合理的價值鏈分工。總部經濟概念下的房地產項目大多宣傳其定位於跨國公司、大企業總部或分支機構、各類研發中心、各級政府代表機構。由於近年來,企業跨區域、跨省市遷移已形成趨勢,很多人通常將企業『遷都』所帶來的一系列拉動當地經濟發展的經濟效應稱作總部經濟。
目前,房地產業界和一些專家對目前市場上以總部經濟為概念的房地產開發持有不同的看法。有人認為,以總部經濟為依托的企業總部型商寫樓項目是對當前房地產同質化產品的細分,是房地產開發的創新之舉。
華高萊斯總經理李忠認為,現在出現的獨門、獨院,具有獨立冠名權的商務花園型辦公物業並非是房地產概念的炒作。公司總部有大有小,而且目前現在國內大型國企、民營公司的需求在增加,總部經濟並非都指跨國企業。CBD裡的高檔辦公物業適合金融、商務公司辦公,而花園別墅型的總部經濟樓盤由於具備可以根據不同業態的功能需求定制開發,獨立冠名,整棟樓面積無公攤,弱電系統、空調設備24小時可自由調控,後期服務可高度自治,企業總部聚集,上下游關聯企業相互依賴,形成商業群落等優勢,在與同等價格寫字樓相比較的情況下,很適合國內大量以創業期進入立業期的企業。
百人行房地產顧問公司童淵認為,發展到一定規模的企業通常用於固定資產的資金要佔其總資產的20%-40%,一般企業購置辦公用房的面積在3000m 2-5000m 2,目前國內企業迅速成長,從房地產銷售市場看,總部經濟是有市場的。童淵認為,北京、上海等輻射力強的大城市具有發展總部經濟的市場空間,由於北京有『兩軸、兩帶、多中心』發展規劃的支橕,今後,通州、懷柔等非城市中心區對外埠企業也會有吸引力。
但另有一些人士認為,總部經濟更多地是房地產商借助地方政府要發展當地經濟,出於減低市場營銷壓力而使用的概念。
戴德梁行寫字樓部董事林義中認為,目前,以總部經濟為名的樓盤大量推出,但其需求實體並沒出現,項目對總部經濟憑空定義,切實的市場需求有多大,誰也說不清。目前,所有的總部項目都希望賣房子,而無論跨國公司,還是國內大型上市企業的總部一向都以租賃為主。林認為,這種定位不切實、需求不清的項目是有風險的,令人置疑。
據一些代理行介紹,目前尋求租售的客戶多為保險、金融企業和國有、民營的非經營性企業,國外企業大多選擇城市中心區設備配置良好的租賃物業。總部經濟項目瞄准的新興行業、高科技產業,由於尚處於成長階段,資金被主要用於人纔培養和研發上,對此類辦公物業的需求還不是很多。想要讓相關產業集中,形成總部基地還不易辦到。
有經濟界人士對很多城市由政府導向的總部經濟表示疑慮。提出,總部經濟是自然的市場經濟形態,而非政府能夠左右,並非『築巢』即能『引鳳』。有分析人士認為,總部經濟辦公區的集中建設需要有區域經濟和產業發展布局支橕。企業『遷都』目的是做大做強,大多數企業均會選擇具有資源優勢的地方先行確立其產業基地後,纔將總部或重要的事業部遷入,但從目前很多總部經濟的建設項目看,卻是以房地產買賣吸引產業進入的逆向運作,這種方式未必被企業認同,存在較大風險。
中原房地產顧問公司寫字樓部總監穆昆認為,對於辦公物業,當市場需求大時,出於利潤考慮大家都會選擇散售,而不願采取依據評估價整售寫字樓。但在市場供量大時,開發企業不得不選擇風險和利潤都比較小的整售方式。
據戴德梁行預計,2005年前,北京CBD、中關村、金融街、亞運村等幾個重要區域寫字樓供量會集中釋放,總量超過500萬平方米,中關村和金融街的供量會達到240萬平方米和160萬平方米。寫字樓市場進入強烈的競爭期。穆昆認為,北京特殊的政治、經濟地位,決定其辦公物業買家實際上就是各類企業總部。總部經濟概念出現在房地產市場,實際上是辦公物業產品大供量壓力下的市場。
對國內眾多開發項目跟風總部經濟的做法,有關專家提醒開發企業和買家需理性介入,防止有名無實概念的濫用而造成的新一輪開發區熱和CBD熱。
企業並非搬進總部建築就能做大做強,產業辦公基地需要有豐富的內涵。總部經濟項目吸引力取決於所在城市及項目所在地的軟環境。穆昆認為,不是所有的地方都能形成總部經濟。無論跨國公司,還是具有足夠資本能力的國內企業總部,對辦公地的選擇主要考慮三方面的條件,一是靠近經濟政策制定監管中心;二是靠近高素質綜合人纔培養區域;三是要貼近配套完善、交通便利的商業集中區域。合理的概念在盲目追風下被用濫,將不會給企業帶來實際效益。
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