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近日,從網上看到一則新聞——《央行調查顯示房地產金融存在四大問題》,主要說的是:據央行調查,目前我國房地產金融存在四大問題。第一個問題是房地產開發資金過多依賴於銀行貸款,據估算,80左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸,使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。第二個問題是土地儲備制度不完善,土地儲備貸款存在隱性風險。第三個問題是個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。
看到這則新聞,我猜想,現在,央行恐怕不僅僅只是意識到房地產金融存在的風險,而是已經知道了這方面問題的嚴重性,這纔將這個調查在媒體上予以公開,目的自然是希望引起全社會的關注和重視,以便及時化解房地產金融存在的風險。同時,這則新聞,也可以說是直接或間接地印證了不久前《瞭望》周刊一篇文章的觀點,那篇文章直截了當地指出,當前我國房地產開發投資在局部地區和一些方面已出現過熱苗頭和泡沫現象,並有蔓延、擴大之勢。
作為普通民眾,尤其是那些懷疑自己很可能處在『過熱苗頭』或曰『泡沫現象』地區的民眾,在知曉這些信息的時候,我想,他們心中肯定是要忐忑不安了,一方面,由於房地產金融存在風險,他們為銀行而擔懮;另一方面,由於房地產市場存在泡沫,他們更為自己而擔懮。
那些已采用按揭貸款方式購房入住者,心中懮慮的是,我為購房付出了如此高昂的價錢,欠了幾年甚至是幾十年的債,難道購得的有很大一部分是泡沫?那些正打算采用按揭貸款方式去購房者,心中懮慮的是,如若房地產市場真的存在泡沫,那我有必要欠上幾十年的債,去購買那些泡沫嗎?那些以按揭貸款方式炒房者,恐怕也要坐立不安了,若房地產市場真的存在泡沫,而且泡沫行將破滅的話,那我手中的房子一旦被套牢,豈不是要『偷雞不著蝕把米』了?總之,一句話,對於他們來說,現在,他們最急切、最需要知道的恐怕就是——我按揭貸款購得的僅僅是泡沫嗎?當然,對於那些用自己的錢已經購房者、或者打算用自己的錢去購房者、甚或是那些用自己的錢在炒房者,此時此該,他們恐怕也很難做到心如止水了;因為,即使他們最有錢,以現在房價的昂貴,對他們來說,恐怕也非是芝麻綠豆那麼大的小數吧?
那麼,如何判定自己所處城市是否存在房地產泡沫呢?我在《房價飆昇何日是盡頭?》一文中,已經給出了判斷一個城市房價飆昇到盡頭的十大指征,從本質意義上來說,這十大指征也就是一個城市房地產泡沫從小到大直至行將破滅的征兆,每個細心的讀者,只要對照這十大指征,仔細判斷一下,你所處的城市是否符合這其中的三個或者三個以上,大體上,你就不難作出評判。當然,用這種方法,畢竟要用到一些專業知識,也許對許多業外人士來說,依然存在困難。那麼,在此,我再提供一個更加簡單、更加直接的方法,只是這個方法的准確性稍稍有遜於上述所說的『十大指征法』,適應性也沒有『十大指征法』來得廣,它僅僅適用於實施了『招拍掛出讓土地』、『按揭貸款購房』等諸如此類政策的城市。
如果,你所處的城市,『按揭貸款購房』政策的實施已經超過了三年,而在『按揭貸款購房』政策的實施過程中,在住宅用地的供應上,當地政府並沒有出臺相應的、統籌的、配套的政策,來保證住宅用地供應量的增加,甚至是反其道而行之,反而是減少了住宅用地的供應量,那麼,你所處城市的房地產必定是富含泡沫了。為什麼這麼說呢?
因為按照經濟學均衡價格理論,競爭的價格和數量取決於供給和需求,最簡單地說,就是當供大於求時,價格就下降,供小於求時,價格就上昇。而需求是購買欲望和購買能力的統一,按揭購房其實質是將潛在的購買能力轉化為現實購買能力的一個過程,在本質上來講,它是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放,即將未來幾年乃至幾十年的潛在的房屋需求提前而攢到目前來了。因此,由此而激發出來的自然是對城市房屋現時的極大需求。在經濟學上講,需求曲線自然會因此而發生很大的移動,這時,如果想保持房價的穩定,自然,相應地,我們得設法讓供給曲線也發生很大的移動。我們暫且不考慮供給曲線的其他影響因素,僅就房屋的供應方面來說,當然得大大加大房屋的供給量。至於房屋的供應量相應地要加大多少纔能實現同一價格水平的均衡,這是一個較為復雜,需要結合當地各個方面的影響因素,經綜合考慮纔能得出結論的問題;但是就房屋的供應量來說,應該得相應地有很大的增加,這卻是毫無疑問的。而在這個時候,如果你所處的城市不但沒有保證住宅用地供應量的增加(房屋的供需與住宅用地的供需存在同一性問題)甚至是反其道而行之,反而是減少了住宅用地的供應量。那麼,地價和房價焉有不狂飆之理?而按照西方經濟學界對泡沫或泡沫經濟一詞的簡要釋義——泡沫是虛擬資本的過度增長。我們自然也就知道了這個城市的房價是富含泡沫的了。
如果,你所處的城市,『招拍掛出讓土地』政策的實施已經超過了五年,而在『招拍掛出讓土地』政策的實施過程中,當地政府並沒有出臺相應的、統籌的、配套的政策,來保證土地供應量的充裕,同時防范房地產市場的過度投機,那麼,你所處城市的房地產市場必定是富含泡沫了。為什麼這麼說呢?
土地儲備、招標拍賣掛牌方式的供地方式,即便沒有非飽和型穩步適量供地的政策取向,但在實際操作中,如沒有相應的統籌的政策和措施的配套,那麼,土地(房屋)的供應量必定是小於至多是等於土地(房屋)的需求量的。按照經濟學均衡價格理論,供小於求時,價格就上揚。這時,如若不加大土地(房屋)的供應量,來保證土地(房屋)供應量的充裕,那麼,房價自然會一路上揚;而這一路上昇的價格,自然會引來房地產投機者。這時,當地如若沒有相應的、統籌的、配套的政策的跟進,來防范房地產市場的投機,甚至反而是去迎合這種房地產投機行為的話,那麼,同股票市場一樣,房地產市場很快就會變成高度的投機市場(股票市場和房地產市場最容易『泡沫化』,這不光是以往的經驗教訓告訴我們的,從理論上也不難加以證明。)然而,同股票市場資金一般來講可以快進快出不同的是,房地產市場上資金的進出就沒有那麼快速了;因為,房地產開發的周期一般來說至少得三年左右,這就決定了房地產市場即便已經泡沫化,其泡沫的破滅也有個滯後效應的問題。所以說,由於土地儲備、招標拍賣掛牌方式的供地方式導致地價上揚,進而導致房地產市場投機形成房地產市場的泡沫化,到『泡沫』最終的破滅,比起『按揭貸款購房』政策的實施使得房地產市場的現時需求突然增量而供應沒能及時放量跟上所造成的泡沫化來說,相對要緩和一點,但是,僅管是稍微緩和一點,一般來講,也不會超過一個房地產的開發周期。
當然,如果一個城市『按揭貸款購房』和『招拍掛出讓土地』這兩個政策是同時實施的話,那麼,在實施這兩個政策的同時,更要求有強有力的住宅用地供應量的增加,以及其他諸如防范房地產市場過度投機等相關的、統籌的、配套的政策的跟進;如果沒有,那麼,這個城市房地產價格的狂飆,就只能是更讓人『看不懂了』。在這個時候,如果以按揭貸款的方式去購房,那麼,所購得的自然更加是因狂飆而產生的『泡沫』了。
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