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停緩建工程俗稱『爛尾樓』,據了解,在我國大多數城市普遍存在。各方面公布的數據顯示,2001年底,廣州有200多個閑置地塊和60多個『爛尾樓』;今年公布的數據,重慶主城區有63棟『爛尾樓』;治『爛』較早的海南三亞市截至今年5月,仍有110餘座『爛尾樓』;天津今年2月份公布,城區有37棟『爛尾樓』。徹底解決『爛尾樓』已經成了許多城市的頭等大事。最近,包括海口、上海、廣州、北海、天津和深圳等在內的一批城市相繼宣布,將在3至5年內解決老的『爛尾樓』問題。『爛尾樓』是一個城市瘡疤,揭開它的表層,隱藏它的深層的是一個地方經濟的發展軌跡。由於其佔壓大量資金,嚴重影響市容市貌,從中央到地方無一不重視爛尾樓問題。但『爛尾樓』形成的原因多種多樣,牽扯關系十分復雜,解決的難度自然很大,信托以其獨特的制度優勢,在解決類似『爛尾樓』這樣的復雜問題上顯得得心應手。近來,經濟環境的變化和政策面的關注,使得『爛尾樓』凸現出一定的價值,在某些地區甚至變得搶手起來,作為有別於銀行的金融機構,信托投資公司可以利用信托機制和特有的方式,有機地參與盤活停緩建工程,通過一系列系統而專業的運作,在處置這個城市的瘡疤上做出有益的探索和研究。
一、停緩建工程概述
(一)停緩建工程的概念
停緩建工程是指項目開工建設後,已完成一定工程量(有的按投資額的25%為限;有的以工程量的2/3為限),但由於開發商資金鏈斷裂或陷入債務糾紛、法律訴訟而無法繼續進行建設的房地產項目,還包括項目已經建成,但由於水電交通等配套設施不齊全的房地產項目。
(二)停緩建工程的成因
上個世紀90年代早期,國內房地產由於房地產開發虛假過熱、土地供應失控、金融監管不力、相關政策法規銜接性不好等因素,出現了大量的盲目投資,直接結果就是導致了『爛尾樓』的泛濫。盲目的審批也是造成『爛尾樓』的原因之一,某些政府部門盲目引進外資,卻對資金到位情況並不了解,批了就開始拆遷,造成如今的結局。還有些地塊不是因為開發商資金不到位,而是在拆遷過程中突然碰到了道路調整,被迫要改變功能。城市建設管理也有漏洞,過去開發商搞土地開發,繳首期少於地價總額的20%,就可拿到建設土地批准書去銀行貸款,這種做法對那些沒有經濟實力的開發商幾乎沒有約束力,開發不下去就形成了爛尾樓。
停緩建工程的成因多種多樣,每個爛尾樓的背後都有一段故事,開發商決策失誤是首要原因,在建樓盤的開發商破產、項目缺乏建設資金、在建項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規等原因都可能導致在建工程的停工,歸納起來造成停緩建工程的直接成因主要有以下幾個:
1、資金不到位。有的開發商實力不夠強,對項目建設成本測算又不精確,或同時開工項目過多,將資金挪用到別的地方,工程往往建到一半就缺乏後續資金,銀行也不願繼續貸款;有的因為長期負債不能按期償導致債權方凍結質押物,工程無法正常進行;還有的開發商因為資金問題導致破產等等。
2、合作關系中止。很多建築項目最初是幾方共同合作的,在施工過程中由於種種原因,合作關系中止,導致項目無法繼續進行,形成爛尾樓。
3、產權不清。由於產權、債權關系不清而使開發商陷入拆遷糾紛、聯建糾紛、融資糾紛、債務糾紛等法律或經濟糾紛,無法正常進行工程建設。
4、開發商違法違規導致工程停工。
5、市場定位不准,不適銷。有的開發商對房地產市場缺乏科學的判斷分析,設計項目規模大、功能雜,市場定位脫離實際,甚至連用地的地質情況沒摸准就匆匆上馬,造成銷售不利。
另外,也有少數項目是受規劃和土地用途調整影響而停工的;還有一些是因為國有企業在制度上發育不良,使其在越來越市場化的房地產業中力不從心造成的。
(三)停緩建工程的特點
有資料顯示,2002年全國房地產開發完成投資7736億元,在幾個資金來源中,國內商業銀行貸款起主要作用。去年四大行的房地產貸款規模都在3100億元以上,個人貸款總額已達到了6600多億元,是1997年的35倍。房地產開發企業的資金20%到30%直接來自銀行貸款,佔房地產項目總投入30%到40%的建築公司先行墊資施工的資金亦來自銀行貸款,再加上一半以上的購房者也依靠個人住房抵押貸款,因此至少60%以上的房地產投資都源自銀行。可見,債權集中是停緩建工程的主要特點。
另外位置好、規模大、功能雜、成本高、產權不清,絕大多數的開發商都缺乏後續資金,無力再建也是大部分停緩建工程的顯著特點。
二、傳統停緩建工程處置模式分析
治理『爛尾樓』,我國各大城市已有很多積極的探索,並積累了一定的經驗。除了三亞對影響城市形象的『爛尾樓』堅決予以炸毀的做法之外,一些城市通過轉讓、拍賣、引資開發等方式實現了『爛尾樓』的盤活。
(一)拆除
對於超過市政建設行政主管部門規定的竣工期限兩年仍未竣工的,有礙市容觀瞻的停建工程,海南三亞市政府采取了拆除的處置方式。三亞市是海南房地產泡沫經濟的重災區之一,十年來三亞市積壓了多達二百多萬平方米的『爛尾樓』,毫無續建可能,歷經風吹日曬後不斷貶值,並嚴重影響以旅游為支柱產業的三亞市容,還帶來黃賭毒等諸多社會治安問題,成為藏污納垢之地。有的『爛尾樓』佔據了市區的黃金地段,使其不能發揮城市應有的功能,成為制約地區經濟發展的瓶頸;『爛尾樓』長期無人管理,風雨侵蝕,有些已變成危樓,即便重新整修也不可能達到初期設計質量,已失去原有的使用價值。
三亞政府對爛尾樓的這種處置方式,對於海南地區特殊的情況有很強的針對性,起到了『以拆促建』的效果,對敦促開發商盡快解決爛尾樓遺留問題起到了有力的推動效果,也徹底破滅了一些人拖欠的僥幸心理,為解決頑固的爛尾樓問題作了大膽的嘗試。
但拆除的處置方式損失過大,法律爭議很大。因為爛尾樓工程中的絕大多數都不能界定為違章建築,即使報建手續不全,也不一定完全是業主的責任,因城市規劃調整而導致的違規,主要責任也不在業主方面,至於停緩建原因除了房地產泡沫經濟和經濟結構調整因素之外,還有債權債務糾紛、法院查封等原因而不能啟動盤活,對於這類爛尾樓工程,有人認為政府只能用行政手段限期復工,拆掉是沒有法律依據的。
(二)拍賣
拍賣是一種采用司法手段解決爛尾樓問題的處置方式,通常有以下三種情況:
1、在開發商無力償還債務和追加投資的情況下,公司申請破產,法院等有關部門組成的破產清算組入駐房地產開發公司,並決定拍賣。
2、對爛尾無力自救的項目,由爛尾樓的債權人,包括銀行、購樓業主等,向人民法院提出訴訟,進入司法程序。
3、對於拖欠政府土地出讓金和配套設施費的爛尾樓項目,政府也可以債權人的身份,先行向人民法院提起訴訟。
以上三種情況由人民法院按正常的司法程序,正式刊登公告,組織和進行債權登記,由法院和債權人公開選擇評估機構和拍賣機構,對爛尾樓項目限期組織評估,公開進行拍賣,並按照拍賣結果,依法對債權人的權益進行清償。
拍賣適用於那些對關系明確、產權明晰而又確實無法重新啟動的問題樓盤。
采取拍賣的處置方式能夠比較徹底的劃清爛尾樓的產權關系,通過產權、債權的全部轉移,由新的開發商注資激活爛尾樓,繼續完成停緩建工程的續建工作,這是目前比較普遍采用的處置方式。
但新開發商需要一筆比較集中的資金來接手停緩建工程,並應具有足夠的後續資金以保證工程的全部完工。
(三)招標
對於因合作關系中止而造成的停緩建工程,適宜采用招標的方式來尋找新的合作伙伴。采取這種方式應注意協調好各關系方的利益,明確合作條件,共同策劃續建方案,以減少停緩建帶來的影響。
(四)債權轉股權
債權轉股權顧名思義是以停緩建工程項目建立項目公司,將債務人的欠款轉化為債權人在項目公司持有的相應股權,用以解決由於債務糾紛原因造成的停緩建工程。
(五)調整規劃
對市場定位不准,倉促上馬而造成的停緩建工程,一般采取調整規劃、修改設計、改變使用性質等方式來處置。由於地區差異,各城市間的調整方向也不盡相同,如海南對停緩建工程的調整方向為:通過舊城改造消化積壓房地產;將積壓房地產改造成城市公共設施、旅游度假物業;借積壓房地產加快城市化步伐;加大積壓房地產策劃營銷的力度等。另外,曾提出,處置積壓房地產要多用『減法』。對於那些與新的城市規劃有衝突的積壓項目,政府可采取置換或給予適當補償的方式回購,然後推倒重建或將其改造成綠地。
而在上海則多將停緩建工程調整為酒店式公寓和星級公寓等高檔公寓式住房或商住房,以滿足市場的需求。
三、以信托方式處置停緩建工程優勢分析
(一)信托財產獨立的原則決定了信托具有獨特的破產隔離功能。信托一經有效設立,停緩建工程項目便成為信托財產,脫離委托人的控制,並與委托人的其他財產相區別,其繼承人或債權人無權追及這部分資產,停緩建工程項目也不在破產清償范圍之內。這樣就構築起了一道與委托人債務追償相分離的『防火牆』,信托公司便可以進行集約經營和處置,避免各種糾紛的影響,實現信托人、債權人和投資人三方的利益共享。同時信托公司可以以自己的名義管理、運用和處分信托財產,可以更充分而有效地組織續建工作。
(二)信托具有信托財產的權利與利益分離的原則,委托人將停緩建工程資產以信托方式委托給信托公司後,其受托的工程項目就成為信托財產,在法律上,它不再屬於委托人所有,而是被置於受托人名下,從此信托公司處置停緩建工程的收益只與受益人有關,不再牽扯委托人的利益。信托公司按照信托關系進行利益分配,使多方復雜的利益分配具有合法性、公正性和獨立性。
(三)信托具有高度的彈性、靈活性和個性化特征,最能滿足多方當事人、多種經濟關系錯綜復雜的意願和要求。如衡平信托的爛尾樓項目,采用組合信托形式,將原本圍繞在爛尾樓精圖大廈身上復雜的債權、股權關系全部打包成為信托財產,一次性解決多重問題。
(四)信托公司有著聯結資本市場?貨幣市場?產業市場的特殊資質,只有信托公司可以為停緩建工程提供包括貸款、拆放、投資、信托融資等全面有效的資金支持和資金運用的理財服務,這就為信托公司滿足客戶多樣化的金融需求提供了可能性。(五)由於信托業務涉及范圍的廣泛性,信托公司還便於利用各種資源(包括政府關系、股東關系、金融關系、原有行業背景等資源),解決綜合復雜的問題。如愛建信托充分利用與政府之間的良好關系,推出了上海外環隧道項目資金信托計劃。該信托計劃每年可以得到與上海人民政府約定的按項目投資餘額9.8%的補貼。又如金信信托利用多年資本市場的運作經驗,推出了成長型證券組合投資集合資金信托計劃,取得了半年收益率9.29%的佳績。
(六)信托公司還擁有強大的管理優勢和資源整合能力。在處置停緩建工程項目時,信托公司作為眾多委托人、不同階段或不同條件下的受益人及其它信托關系人的中樞,需要協調方方面面的關系,融合多方面的資源,共同為信托項目收益的最大化、風險最小化而努力。如在衡平爛尾樓項目中,衡平信托再將復雜的債權和股權打包之後,還擔當了綜合組織、整體設計、協調推動的角色,如與建築商簽定續建工程承包協議;與會計師、評估師事務所及律師事務所簽定評估、審計、法律等中介服務協議;與策劃營銷公司簽定樓盤銷售協議;與保險公司簽定工程保險、投資保險等協議。通過這種整體部署、分工負責、利益制約和法律保證,纔能保障爛尾工程的運營效率。
四、以信托方式處置停緩建工程可行性分析
(一)宏觀政策環境分析
今年的《政府工作報告》明確提出,要在20年內實現我國經濟的全面發展,而存量資產在3至5年內不解決,必然會影響到這一長遠目標的實現。從宏觀政策角度分析,政府有決心在短期內徹底解決爛尾樓問題。
其實,國家有關部門早在第一次房地產過熱時就已經意識到房地產開發中的泡沫問題,並采取了一定的管理措施,其中主要是對土地供應量的控制。1999年國務院決定將海南作為全國處置積壓房地產的試點省份,中央財政拿出4個億來作為補償金,專項治理爛尾樓問題,並取得突破性的成果。
由於各地『爛尾樓』形成的原因各不相同,國家對解決『爛尾樓』問題並沒有制定統一的措施,而是由各地根據自身情況采取相應的管理辦法。『爛尾樓』現象最嚴重的海南省,在今年年初就提出要出臺新的辦法和措施,加大處置積壓房地產的力度,並表示要爭取在5年之內全部解決海南『爛尾樓』問題。廣州市政府已制定了完整的整治『爛尾樓』的工作方案,提出計劃用3至5年的時間基本解決現有的爛尾樓問題。『爛尾樓』問題極其嚴重的重慶市日前也痛下決心,今年將處置33個久建不完的項目。廣西的北海市甚至公開表態要把因上個世紀90年代初期房地產泡沫破滅後而留下的大量『爛尾樓』炸毀,重鑄北海誠信。
就在各地決心根治『爛尾樓』期限紛紛出臺之際,國土資源部近日也發出緊急通知,要求加強土地供應調控。通知要求停止別墅類用地的土地供應,嚴格控制土地供應總量,特別是住宅和寫字樓用地的供應量,優化土地供應布局和結構,防止樓市動蕩帶來風險。其實,這一通知在很大程度上同樣也是為了阻止房地產泡沫的產生,防止出現新的『爛尾樓』。
在一些城市解決爛尾樓問題時,政府還親自出面協調多方關系,有的酌情減免開發商欠繳的稅費,減輕項目業主後期續建費用承擔,以此鼓勵業主承擔部分早期施工欠款,有利於新的投資人協調項目業主與施工企業的各方利益。
上海、天津等城市還舉辦了有關爛尾樓問題的專題研討會,專家們就如何治理爛尾工程展開熱烈的探討。(二)市場機會分析
1、地理位置好
大多爛尾工程位置一般較好,多處於市中心以及商務區的黃金地段,且周邊地塊普遍已經開發,如果要在類似位置尋找一塊相同等級的土地,對眾多開發商來說,實在是難上加難的事情。
2、建設周期短
一個正常樓盤從開發到上市起碼需時兩三年,長的則要四五年,而爛尾樓部分基建和前期手續已經完成,也不用考慮前期動遷工作,接手後只要進行注資裝修就可以直接推出市場了,通常只需一年左右,資金周轉時間短。這不僅提高了資金的利用率,也提高了投資回報。
3、投資少
很多爛尾樓都是由於資金不足停建的,擱一天就意味著資金的大量損失,所以樓盤的上家都急於脫手,在這種情況下,一般可以以較低的價格把它買到手。而且隨著經濟的發展這些地段的地價不斷上漲,當初爛尾樓的開發用地價格要低得多。
4、政府對投資爛尾樓有優惠政策
由於停緩建工程對社會所造成的危害是巨大的:第一,它佔用了大量的社會資源,造成了極大的浪費;第二,它嚴重損害了城市形象,影響城市功能的發揮;第三,爛尾樓造成大量的銀行壞帳,蘊藏著巨大的金融風險。所以各地政府都把處置爛尾樓問題擺在重要的位置上,相應對新投資人的優惠政策也不在少數,比如簡化辦證手續和減免稅費等。
五、以信托方式處置停緩建工程具體操作思路及業務流程
(一)基本思路
信托投資公司是金融機構而非房地產開發商或建築施工單位,不可能深陷到具體建築施工中去,應更多的在整體處置方案的設計、運作上體現信托制度的優勢,在中短期資金融通領域,發揮其金融機構的優勢,給停緩建工程以支持。依據信托法進行合法操作,注重整體安排,聯合實施開發,取得政府支持,創新穩健推進。通過股權信托、財產信托、資金信托搭建一個信托平臺,將停緩建工程資產和負債整體打包,然後放在這個信托平臺上統一操作。先理順爛尾樓原來的開發商與相關債權人理順債權債務關系;將停緩建工程作為信托財產,設立財產信托合同或股權信托合同;信托公司作為受托人,利用信托公司的融資功能,向市場發售信托計劃,籌集資金續建爛尾樓;最後,以售樓收入給付信托計劃持有者的本金和相應的收益,實現信托目的的實現和停緩建工程的盤活。
(二)業務流程設計
1、通過前期考察,分析項目合法性、經濟性和可行性。
2、制定整體項目運作方案。
3、聘請中介機構介入,確定產權、債權以及資產評估。
4、簽訂財產信托合同。通過財產信托合同的設立,將原有的買賣關系、債權債務關系等一系列關系轉化為單一的信托關系。原開發商作為財產信托合同的委托人,停緩建工程項目的購買人、債權人、開發商作為信托合同的受益人。合同中界定信托財產,限定信托目的、信托期限、信托財產的運用方式、後續工程的建設、建成項目的銷售以及信托費用的處理和管理傭金的收取等問題。
5、同債權人簽訂債權委托協議,利用信托特有的破產隔離功能,將停緩建工程的所有債權歸結到信托公司名下。協議內容包括確定債權額度、債權的體現形式及出示相關的法律文件等。
6、對信托財產和所需項目建設以及施工工程等相關情況進行保險安排。
7、同業主、債權人簽訂一攬子受托協議,確保各環節的合法性。
8、進行信托融資。根據雙方確定的融資方式,由信托投資公司以貸款、拆借、投資、項目融資、融資租賃或發售集合資金信托計劃的方式為停緩建工程代為進行融資。
9、各方合作綜合分工組合,對項目策劃、工程施工、招標、監理、帳務監督、營銷、銀行案揭等環節進行監控。
10、信托結束,進行收益分配。
(三)前期對停緩建工程項目的考察
停緩建工程不同於一般的建築工程,會不同程度地存在一些問題,信托公司參與盤活停緩建工程項目,在精心設計處置方案的同時,也要保證信托資金安全性和收益性。這就需要前期對停緩建工程項目的充分考察作支橕,只有充分掌握停緩建工程存在的問題和制約的瓶頸,纔能更好地做出決策和制定具有針對性的解決方案。
1、考察停緩建工程各項法律文件是否齊備,是否具備施工資質、符合開工許可、規劃許可和建築施工要求;
2、考察開發商、合作方、債權人及相關關系人情況
3、考察停緩建工程是否拖欠政府土地出讓金和配套設施費
4、考察停緩建工程現有水、電、氣、暖的配套情況
5、考察停緩建工程的資產負債狀況,包括財務情況、成本預算、實際支出、負債情況、償還情況等。
6、考察項目的資金缺口和待續建內容
7、考察停緩建工程的工程進度、施工質量及內部結構損壞程度
8、考察停緩建工程的規劃設計及判斷其市場前景
9、考察停緩建工程周邊環境
(四)停緩建工程項目的選擇
並非所有的停緩建工程均可以通過信托方式處置,只有那些完成大部分主體工程、缺口資金佔工程總投資比例不大的項目纔能更好地體現信托化處置的時間及經濟效益。信托投資公司在停緩建工程項目的選擇上,應優先選擇滿足以下條件的項目:1、項目各項法律文件齊全,符合規劃要求,具有銷售許可;2、產權債權關系清晰;3、項目坐落位置較好,原始設計基本適應市場需求;4、實際項目資產大於項目負債,停工時間較短;5、項目業主和主要債權人有盤活項目的願望和積極性;6、工程質量良好、施工程序規范,具備進一步建設、開發的條件。
(五)優先受償順序的確定
爛尾樓畢竟不是一般的樓盤,其中隱藏的風險不可小視,優先受償順序的確定是方案設計的關鍵。房產銷售獲取的收入優先償還信托財產自身產生的債務並扣除相關費用後,剩餘收益按順序分配給受益人。
第一分配順序為信托公司和銀行。盤活停緩建工程的後續資金是信托融資而來,所以信托公司享受優先受償權(如采用發行集合信托計劃的方式,則為集合資金信托計劃的委托人),考慮到大部分停緩建工程的債權人多集中為國有商業銀行,可以考慮采用信托公司和銀行按比例分配的方式進行受償。
第二分配順序為銀行和其他債權人。按房產項目購買人、債權人以原始資金的投入比例計算受益總額及各自受償比例。第三分配順序為項目業主。
(六)合理安排保險
建設過程中不可預見的因素較多,為有效降低風險,還要引入保險機制,為停緩建工程安排相關保險。工程建設參與各方包括業主、承包商、材料設備供應商等均不可避免地會面臨各種風險,如不加以防范,就會影響工程建設的順利進行,甚至釀成嚴重後果。復雜的工程風險包括工程罰金、不可抗力、合約條款、施工期內意外、工傷意外等風險,信托投資公司根據項目具體情況可為停緩建工程安排建築工程一切險、安裝工程一切險和建設工程設計責任保險條款。還應該選擇性附加原有建築物及周圍財產擴展條款、地下電纜、管道及設施特別條款、建築、安裝工程時間進度特別條款、擴展責任保證期擴展條款、建設工程監理責任保險條款等。
(七)適應市場需求,調整設計規劃
由於爛尾樓的建設時間相對較久,無論是建築形式還是建築風格,與現在的要求相比都有一定差距,有的差距還不小。所以接手爛尾樓,必須要有優秀的設計人纔和嶄新的設計理念,然後再對爛尾樓重新加以包裝。這樣纔可能贏得市場的認可。如天津的九川大廈項目,接手九川的萬順為了提昇新建項目的品位,抹去九川留給人們的巨大陰影,萬順經過了嚴密的市場調查,為它定制了一套新方案。由於停置了較長時間,建築上的很多材料已經鏽蝕,從負一層到負二層,92根框架柱多數沒有澆築。技術人員將內部結構重新設計,把原有鏽蝕的部分全部除掉,經過焊接後保證上部正常施工。同時改造大廈結構,解決了原設計的不足,營造出舒適、休閑的辦公環境。萬順將新九川大廈定位為國際化智能型大廈,滿足不同國籍的客戶需要,首先考慮到寫字樓辦公的需要,在調查中發現已建的許多寫字樓並沒有安裝寬帶網,就利用現有的科技優勢全面安裝寬帶網絡,而且自建管網中心,實現整個大廈的智能化操作,包括物業、保安、收費、通訊、衛星電視等等都實現網絡化、智能化,實現辦公通信的順暢、及時。另外,在調查中發現電梯滿足不了需要,於是增加了電梯數量,同時為營造舒適、休閑的辦公環境推出了VIP頂級超值制度和辦公、休閑的綜合物業服務。新的設計方案還在大廈裡增加了會所概念,既為職員提供了休息娛樂的場所,也為中小公司的業務交流提供了高雅的會務設施。同時,還在大廈裡設計了員工餐廳。經過周密的重新設計,九川終於獲得了新生,並成為盤活停緩建工程成功的典范。
六、天津停緩建工程情況
天津的停緩建工程情況尚好。首先數量少,與南方有些城市爛尾樓成災相比,我市這種工程僅屬鳳毛麟角。其次工程現狀好,已封頂的項目外觀看起來非常整齊,只要有了後續資金,很快就能夠完成外檐裝修。第三是政府支持力度大,我市一些政府職能部門對爛尾工程非常重視,已開始對本市這類項目進行專項調查。從市規劃和國土資源局獲悉,今年年底以前將有望出臺消滅爛尾樓的相關政策,今後有可能會在政策上給予一定的扶持,類似減免稅費等等這樣一些優惠政策。九川大廈的成功案例也為解決爛尾樓問題開闢了一條有效的新路子。
目前市內六區共有停緩建項目36個,規劃建築面積189萬平方米,總投資101億元,現已累計完成投資51億元,確保工程完工尚需投資50億元。根據停工的不同原因和類型,市建委決定采取『一樓一策』方針,千方百計盤活停緩建項目。具體采取五條途徑處置、盤活停緩建項目:凡未出地面的停緩建項目,建設臨時公共綠地或其他公共設施;主體已竣工的工程,進行外裝修,清理施工現場,綠化、美化工程環境;具備臨時經營條件的,裝飾後作為經營場所;具備竣工條件的,修改規劃、設計方案,按現狀要求竣工;長時間無能力續建的項目,轉讓給其他建設單位續建。同時,有關部門還將進一步加大閑置土地的清理力度,通過法律和行政的手段收回長期閑置的土地。為使整治工程規范化,今年8月,天津市政府出臺了『處置停緩建項目暫行規定』,讓一度困擾城市建設與管理的『爛尾樓』項目有望得到有效處理。經過有關部門和建設單位的共同努力,天津市大規模治理停緩建工程正式啟動,首批重點推動的試點項目包括國際經濟貿易中心(九川大廈)、北洋鋼鐵大廈、平誠大廈、雲頂花園、廣達大廈、享豐超市、安東大廈、鑫東公寓(一期)8項工程,其中國際經濟貿易中心工程主體日前封頂,其餘6-7處計劃今年內開工。
綜上,停緩建工程佔用了寶貴的土地資源,損害了城市形象,造成大量的呆滯資金和銀行壞帳,蘊藏著巨大的金融風險,帶來很多社會問題。而且停緩建工程擱置時間越長,價值損耗就越嚴重,因此,從各地政府到停緩建項目的開發商無不希望盡快解決爛尾樓問題,盤活停緩建工程有巨大的市場需求。另一方面,有些停緩建工程地理位置優越,項目本身資產大於負債,債權關系清晰,極具開發前景,體現出很大的投資價值,加之一些政策上的支持,在某些城市,爛尾樓甚至成為搶手的項目。信托投資公司以其獨特的制度安排和靈活多樣的融資方式,在處置停緩建工程業務中體現出一般建築單位無法比擬的優勢。在衡平信托成功盤活精圖大廈項目,樹立信托解決爛尾樓典范後,信托投資公司應以『一法兩規』為指導,創造性地解決停緩建工程問題,在以信托方式處置停緩建工程業務上作進一步的探索和更多有益的嘗試,為實現地方政府、開發商、債權人、受益人和信托公司自身利益的多贏做出貢獻。
以信托方式處置停緩建工程法律文件及內容要點
一、債權信托合同
合同主體:停緩建工程的所有債權人分別作為委托人與信托公司簽訂。
信托目的:通過設立債權信托,將債權委托給信托公司進行運作管理,使信托公司成為債權的名義所有人,獲得對債權的處置權,為整個停緩建工程的盤活奠定基礎,同時作為整體業務方案中的一個環節,使債權人的債權得以部分或全部實現,解決債權人不良債權的問題。
信托財產:為債權人合法所有的停緩建工程的債權及該債權所附的抵押權。信托財產轉移以債權憑證的交付及相關登記手續的辦理為標志。
信托財產的管理方式及受托人的管理權限:這裡要考慮到信托公司將來整體處置停緩建工程的需要賦予信托公司相關權利。信托的變更、解除:由於信托要與整體業務的進程配合,應限制債權人變更解除信托的權利,規定非經受托人同意,在信托期間內,委托人不得單方變更、解除信托合同,以便受托人對信托財產作出全面安排。
二、財產信托合同
合同主體:停緩建工程的開發商作為委托人與信托公司簽訂。
信托目的:通過設立財產信托,使停緩建工程成為獨立的信托財產,構築與委托人和受托人債務追償相分離的『防火牆』,從法律上產生有效對抗第三人的效力,從而隔斷各種糾紛的影響,使信托公司能有效組織投入的續建,以最終實現整個停緩建工程的盤活。
受益人:受益人的設定是該合同關鍵,應視每個停緩建工程的具體情況設定財產信托的受益人。受益人受益順序一般為:
1、如果信托公司有資金(自有資金或驀集社會投資者的資金)投入,信托公司應為第一順序的受益人。
2、銀行、其他債權人為第二順序的受益人。
3、在前兩個順序的受益人都受到清償後的剩餘部分分配給開發商即財產信托的委托人。
信托財產:為開發商合法所有的停緩建工程資產。要注意以下幾個問題:
1、應在信托設立前請中介機構對信托財產進行資產評估,以使確認信托財產的價值有合法有效的依據。
2、應在信托合同中對委托人、受托人辦理信托財產登記手續的時間、方式、費用等進行規定。
3、由於停緩建工程一般已有設定債權,如果以其作為信托財產設立信托應告知債權人,取得債權人的認可,並且設立信托不損害債權人的利益。但由於此財產信托也是整體業務方案中的一個環節,事先需與各方達成共識,且所有債權都已與信托公司設立債權信托,信托公司為名義所有人,債權人因認為損害自己的債權而對信托行使撤銷權的可能性將不存在。
信托期限:由於停緩建工程的整體盤活是一項綜合性的經營活動,規定准確的信托期限可能有困難,可以采取不規定具體期限,而通過信托解除條款中規定當事人的解除權而達到信托終止的目的。
信托財產的管理方式及受托人的管理權限:應詳細規定停緩建工程的續建、項目銷售方式等;
由於信托公司有可能通過發行集合資金信托計劃驀集社會投資者的資金用於停緩建工程續建,有可能出現信托公司不同的信托財產相互交易的可能性,要在信托合同中規定相關條款。另外,信托公司由於專業性管理的需要,有可能委托第三方管理信托財產,也應在信托合同中予以規定。
信托的變更、解除:與債權信托相同,為保證信托目的的更好實現,信托合同應限制委托人變更解除信托的權利,規定非經受托人同意,在信托期間內,委托人不得單方變更、解除信托合同。
三、集合資金信托相關法律文件
信托公司通過發行集合資金信托計劃驀集投資者的資金,需制定集合資金信托計劃、信托合同等法律文件。該信托產品信托資金的運用方式是以貸款或股權投資的方式運用於停緩建工程續建,通過收取貸款利息或股權分紅收入獲得信托收益。
四、信托公司投入資金相關法律文件
信托公司以自有資金或驀集的信托資金投入停緩建工程,視方式不同簽訂《人民幣借款合同》及相應的擔保合同或《股權轉讓合同》等。
五、停緩建工程續建過程中與各方面參與者簽訂相關法律文件
信托公司作為財產信托的受托人根據停緩建工程續建的需要,通過整體部署、分工負責、利益制約、法律保證等措施,有機地引入各方面的參與者,如建築商、中介機構、銷售公司、保險公司等,並簽訂相關法律文件,推動停緩建工程的經營管理工作,提高運營效率。(文:張雅楠)
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