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2003年,深圳房地產市場在各種利好與不利因素的交織影響中平穩運行,需求持續旺盛。預計2004年深圳房地產市場將延續2003年的發展熱點,各大區域也將因各自特色而展現不同的魅力。例如,羅湖區由於舊城改造等所帶來的較大供應量,南山區西麗片區的崛起,香蜜湖片區高檔住宅物業的隆重登場,寶安新中心區房地產市場逐步啟動,以及龍崗區房地產開發步伐的加快等等,深圳房地產市場依然熱度不減。
高價位物業仍受青睞
2003年,深圳8000元/平方米以上的高價位物業總銷售面積為151萬平方米,比2002年增長50萬平方米左右。一方面的原因是,深圳高收入階層經過等待、觀望之後,2002年累積的購房潛力在去年充分釋放出來;另一方面,由於特區內未來可供開發高價位物業的土地資源有限,使得市場上一些質素較好的高價位物業獲得了購房者的青睞;此外,央行在去年6月份關於限制高檔物業貸款、二次置業貸款等政策的出臺,加快了部分富裕家庭購房的步伐,高價位物業市場趨向活躍。
2004年,預計高價位物業仍將持續去年的發展勢頭,表現更為沈穩,尤其是一些新推向市場的物業,不僅注重物業內在質素的鍛造,而且在推廣方式上更加細化、更有針對性。
港人深圳投資熱潮回昇
隨著目前香港經濟的復蘇,港人在深圳置業的能量將會進一步釋放,深圳房地產市場相對較為可觀的回報率仍使港人對於投資房地產信心十足。尤其是去年深港實現24小時通關以及今年CEPA協議內容的實施等,加速了深港合作的進程,而深圳良好的市場投資環境使得大量香港公司到深圳謀求發展,也帶來了香港人口在深圳工作而產生的居住需求。
預計今年香港投資客活躍在深圳房地產市場上的數量將比去年有所增加,口岸物業、受惠於西部通道的南山區域物業等,將成為港人置業投資的熱點。同時,地鐵1號線年底開通的利好,也將使地鐵沿線物業的投資性能加強,受到更多香港投資客的青睞,今年投資客戶數量估計將增加1-2%左右。
營銷手法將有創新
隨著市場競爭的日益激烈,傳統的、同一的營銷方式對於購房者的吸引力將逐漸減弱,因此,如何尋找一些新穎獨特的營銷方式、如何變被動營銷為主動營銷,也將成為今年各大發展商及房地產中介代理機構重點考慮的問題之一。
今後,網絡對人們生活的影響將越來越大,可以預見,2004年網絡營銷將被越來越多的發展商和房地產中介代理機構所運用,並將成為未來房地產營銷中極具潛力的營銷方式。此外,房地產的主動營銷主要可通過利用代理公司眾多部門的客戶資源,主動尋找目標客戶,快速實現項目銷售。目前,主動營銷中最突出的是二、三級市場聯動。通過利用三級市場具有的跨區域性、市場滲透能力強、客戶資源豐富的優勢,既低成本又高效率。
三級市場更趨活躍
2003年,深圳房地產三級市場發展迅猛,預計2004年三級市場的交易將較2003年更加活躍。隨著特區內可供應土地逐年減少,可開發新盤數量有限,更為特區內三級市場的發展帶來了契機和商機。尤其是中心區、香蜜湖、華僑城等片區的150平方米以上的二手高檔住宅物業,由於放盤量較少,需求相對較多,今年仍將受到置業者的青睞,估計售價將會上昇3-5%。
此外,由於二三級市場的有效聯動,今年將會有更多尾盤直接出現在三級市場上,為市場帶來豐富的供應量,也為消費者提供多種選擇。而去年央行關於提高消費者二次置業貸款門檻政策的出臺,不排除部分現有房產者為了購置新物業而把原有物業脫手,無形中也將會活躍三級市場的交易。特區外,隨著交通以及其他各項配套設施的改善,三級市場今年也將會有不俗的表現。
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