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2004年房價究竟會漲會跌?這是目前滬上樓市最關注的一個話題。從2000年開始,上海樓市一直呈現出繁榮的態勢,而這種紅火在延續了近4年之後,到2003年中高檔二手房均價下降200元/平方米左右,租金下降30%?40%不等,部分商品房的價格也出現了微降。年底,一些媒體和專業機構『看空』的論調開始越來越多。
影響房價因素眾多
有關專家認為,受地價上漲、容積率下降、建材成本上昇因素影響,從實際開發成本角度考慮,目前上海房價可下降空間不大。2003年的平均成交價比2002年有20%以上的漲幅,但銷售量沒有因為價格上昇而回落,比2002年上昇10%以上,這說明市場需求仍然旺盛,購買力也在上昇。另一方面,土地價格2003年漲幅驚人,建材價格同樣大幅度上昇,這必定會反映在2004年的房價上。
同時,房價再大幅上漲機會也不多:一方面,上海房價累積漲幅已非常可觀,市場有一個盤整、消化的需要;另一方面,政策未定因素對房產投資客信心打擊很大,他們追漲熱情減少,觀望情緒增加。
不久前的『兩會』期間,上海市房地資源局局長蔡育天客觀地預測了2004年房地產市場的發展趨勢:供給和需求大致持平,供略大於求;房價穩中有昇,但漲幅趨於平緩。蔡育天表示,從市場的供求關系來看,上海的房產市場連續4年保持了銷售大於供給走勢,去年土地供應量達到了2500公頃,商品房的供應後市充足。從結構來看,目前上海的商品房以內環線為界,內環以內佔26%,內環以外佔74%,但問題是普通商品房(單價為5000元及以下的商品房)只佔總量的54%,這一比重還大大不能滿足需求。去年市政府加大了重大工程配套商品房的建設,力求使比例達到70%,加上今年政府會采取一些必要的調控措施,相信會對房價有所影響。
『2004年上海城市中心的房價將穩步上漲,中心外圍的房價將有所下跌。』有業內人士認為,由於政府限制容積率的政策發布,加之市中心的土地資源有限,2004年上海中心城區的土地成本將上漲3成;並且『黃金地段的精品意識』使物業品質提高,也使價格自然上漲,預計市中心的樓盤將會出現供不應求的局面,房價仍將走高。而結構性矛盾的突出,及意味著投資回報縮水的租金下滑,使高端市場繼2003年驚現『拐點』後,2004年的疲軟之態可能會愈加明顯。
郊區化趨勢明顯中檔產品走俏
住宅郊區化趨勢在2004的上海樓市將更加明顯。2003年,上海市區拆遷難度加大,市區未來的土地供應量已經迅速下降。到目前為止,內環線以內可能開發的土地近乎沒有,再加上軌道交通加速建設和『一城九鎮』相繼開工,近郊的中檔樓盤將會放量,最先發展的安亭、松江、朱家角、浦江鎮都將成為大規模的整體規劃和開發的熱點區域,其價格將主要集中在4000元?7000元/平方米的中檔物業。
上海財經大學房地產研究中心主任印坤華教授判斷,猴年上海各區域板塊之間的比重會有所調整,內環線內供給偏緊,中環兩側有所放量,外環線外新盤迭出,供應重心由內向外逐漸轉移。從供求狀況來看,中環線以內仍將是賣方市場,而外環以外則可能是買方市場,這導致總量上還是大致平衡的。
從土地供應上即可反映出,2004年公開招投標的土地集中在寶山、松江,『一城九鎮』計劃也會有快速推進。從2004年開始,內環線以內開盤項目會繼續減少,上海的新盤供應將全部集中在市區外圍,有的甚至是在外環線以外,因為外圍土地取得的土地成本相對較低,這些地方的房價也不會很高,有可能帶動上海房價的總體指數適時走低。預計2004年,中環線到外環線之間的住宅是很好的地段,大量的住宅區應該出現在新的軌道交通後端。
就具體產品而言,今年低於6000元/平方米的房子仍然好銷,據基強聯行投資管理(中國)有限公司投資研究及顧問部的專業數據分析,從商品房成交價格段來看,2002年3000元?5000元/平方米的成交商品房所佔比例為52%,2003年這個比例下降為38%,而5000元?7000元/平方米成交的商品房從2002年的22%昇至2003年的30%,可見價格段中位已逐漸向5000元?7000元/平方米的中高檔房轉移。在世博會動遷即將拉開序幕,大規模舊改、市政建設仍在進行的背景下,這種價位的房子將會有強勁需求。
而每平方米在8000元以上的非高檔住宅可能要進入滯銷的狀態。由於有效購買力的制約,目前這些價位的住宅,特別是在地段稍邊遠地區,已經是有價無市了,即使在拍賣土地上所建住宅價位提高的話,在外環線以外的房子也不應高到這等價位。若是用等待『水漲船高』來銷售原來高價房,開發商在資金周轉上就會先輸一籌。
繼續繁榮是主溫和調整為輔
今年上海樓市政策面未定因素較多,銀行信貸規模下降、為抑制過度投資但尚未明朗化的『期房禁止交易』等,均可能對樓市產生滯漲效應。根據2003年上海購房需求情況,2004年上海市場需求量約2000萬?2200萬平方米,而全年供應量約2500萬?2700萬平方米(一說3000萬平方米以上),這就可能使目前市場中的供求持平向供略大於求轉變。
上海社科院房地產研究中心專家張泓銘教授信心十足地告訴記者,『繼續繁榮是2004年上海房地產市場的主線』。他認為,不僅如此,這一繁榮局面還將保持10多年時間,或者說,2004年的繼續繁榮是由上海房地產市場還有10多年的繁榮期所決定的。所謂的繁榮主要是指市場需求持續強勁,未來一個時期內新房交易基本會保持在2000萬平方米的高位,二手房交易將超過新房,總交易量將長期保持在4000萬平方米以上水平。
在肯定繼續繁榮的同時,張教授還表示,『溫和調整』是一條副線:一是政府繼續鼓勵低價位住房的開發建設,這有利於抑制絕對房價的結構性上昇;二是政府繼續理順舊房的拆遷制度,同時適度降低拆遷強度,這有利於緩解這幾年新舊住房的過分搶手和住房價格的短缺性上昇;三是政府可能會頒布一些禁止炒賣樓盤的規定,這有利於抑制虛假需求,擰乾需求中不實的水分,降低住房供不應求的程度。
他預測說,調整的綜合結果是:低價位住房供應的緊張狀態有所緩解;過去幾年來需求和房價較快上昇的勢頭會得到抑制。但不僅平均房價不會下降,而且單項房價下降的可能性也比較小。最可能出現的結果是平均房價和單項房價上昇的速度減緩了,或者說是價格上昇的幅度比較平穩。對此,市場的各個方面應該有充分的信心,2004年溫和調整下的上海房地產的穩定是完全可以預期的。
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