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隨著2003年房地產金融政策的重大變化,如何多渠道實行融資成為房地產商們的頭等大事。業內人都說,2004年將是房地產業的金融創新年。果然,新年伊始,一個爆炸性的消息傳出,國內第一個房地產消費信托產品——苹果社區消費信托將在北京面世。該信托由北京國際信托投資有限公司(簡稱北京國投)作為發行人向公眾推出。自此,廣大投資者終於可以像銀行一樣,介入到房地產按揭貸款領域,並通過為按揭貸款投資而獲取收益。而這一革命性金融創新的幕後總策劃——今典集團董事長張寶全卻說,這一切都還只是開始。
兩億『貼息委托貸款』引出金融創新
2003年8月,今典集團曾宣布出資兩億元,通過北京市商業銀行,以『貼息委托貸款』的方式提供給苹果社區購房者,以彌補『121號文件』出臺『封頂按揭』造成的消費信貸斷裂,規避金融機構風險。
『那時我們正准備要開盤,必須要解決按揭的問題,如果不解決而一直把房子蓋到封頂的話,會給經營帶來很多問題,』張寶全回憶當時說。
張寶全的方法非常簡單:今典集團自己出資2億元,以『貼息委托貸款』的方式委托給北京市商業銀行,在樓盤封頂之前向購房者進行按揭,利率比正常銀行貸款利率低一個百分點,待樓盤封頂之後,該按揭轉為正常利率的銀行按揭貸款。
實際上,張是在拿自己的錢按揭給購房者們。但是,『貼息委托貸款』畢竟要動用開發商自己寶貴的資金,決不是長久之計,也不是每個開發商都掏得起的。張寶全開始思索新的突圍之道。他曾預言,『貼息委托貸款』將催生新的多元金融產品的誕生。因為,既然開發商可以介入以前銀行壟斷的按揭貸款領域,那麼,由信托公司將該按揭貸款做成信托產品公開發行也就是可行的。
張寶全的設想是,把原本由銀行完成的整個按揭過程分成樓盤封頂之前和之後兩個時段,同時,房地產開發商將從按揭項目中退出,也就擺脫了以前開發商通過銀行向購房者提供委托貸款而引起的種種議論,整個項目交信托公司、銀行兩方配合完成,使得這一委托貸款由開發商的個體行為變成了標准的金融投資工具。
具體的過程是:北京國投將會針對苹果社區發行短期消費信托,向國內外的機構和個人融資。在項目樓盤封頂之前,是由北京國投通過發行信托融得的資金,來向苹果社區的購房者按揭貸款;樓盤封頂之後,北京國投將按揭項目轉給銀行,銀行支付給北京國投相應的購房款,購房者轉向銀行按揭。
據透露,其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做;而北京國投作為信托機構,按照有關規定,其按揭利率是可以在銀行利率的基礎上有15%浮動的,但是按照苹果社區之前的許諾,北京國投將仍按照銀行利率標准再貼息一個點來提供按揭。相應地,北京國投發行的消費信托的利率,即是在貼息按揭利率的基礎上扣除北京國投收取的手續費比率。
國內第一個房地產消費信托產品就這樣出爐了。
張寶全強調,新的方案符合目前的各項法律法規。業界也普遍認為,去年8月,國務院18號文明確了房地產業為國民經濟的支柱產業,強調房地產業需持續、健康發展。房地產持續、健康發展很重要的一個條件就是需要有一個規范、發達的房地產金融市場。在目前開發企業普遍感到房貸緊縮壓力的情況下,作為金融四大支柱之一的信托業將承擔起越來越大的責任,而2004年也將成為金融產品創新最多的一個年份。在目前房地產信托普遍為投資信托的情況下,苹果社區消費信托產品的推出,為國內信托投資公司的產品創新探索出了一種新模式。
信托會否成為下一個『地產秀』
其實,張寶全的信托創新不止於按揭消費信托,幾乎是與苹果社區消費信托推出的同時,北京國投又推出了一個名為『苹果社區優先購買權信托』的產品。
張寶全說:『苹果社區優先購買權信托既不是金融產品也不是投資工具,推出這個信托不是為了融資,而是為了解決此前今典集團公開向社會承諾的「合伙人」問題。』
苹果社區入市之初,今典集團曾承諾:將把第一批的客戶視為項目的合伙人,享受每建築平方米6000元起的合伙人優惠價格,並承諾合伙人價格的銷售總量佔住宅總規模的5%到8%。『利益共享,風險共擔』。當時這一消息曾在CBD樓市掀起軒然大波。要知道,這個價格將CBD樓市的平均銷售價格整整下拉了每建築平方米2000元。
現在距離苹果社區正式開盤近在咫尺,而業界普遍認為,經過數次規劃調整後的苹果社區,開發成本大增,無論在規模、檔次、品牌還是居住舒適度等方面,都已成為CBD標志性樓盤,其最終均價應該在每建築平方米8000元以上。據張寶全透露,苹果社區的開盤價已基本定為每建築平方米6500元起。
張寶全戲言:『如果我嚷嚷了一通後,開盤就提價,我一定會被視為擾亂CBD樓市的頭號公敵,何況,今典作為大公司也根本不可能違背承諾。』
現在的問題是,苹果社區推出迄今,已經有5000多位購房者做了購房登記,而且預計最近認購人數還將大幅增加。如何在這麼多位購房人中確定數量有限的合伙人?張寶全又想到了信托,因為信托不但公信力足夠,而且發行的總份數200份恰好與今典集團承諾的合伙人數量基本一致。
具體的做法是,由北京國投按照苹果社區的合伙人價格(即每建築平方米6000元起)向社會發行苹果社區優先購買權信托,發行對象全部為個人,且每人限購一份,機構不得購買。購買人根據苹果社區具體樓號房號購買該信托後(其價格相當於該套房屋的總價),即擁有該套房產的優先購買權和轉讓權,也就是在苹果社區取得銷售許可證後一個月內,購買者可以用購買的苹果社區優先購買權信托購買本套房產,也可將苹果合伙人信托轉讓他人購買。
『我們希望通過這種辦法比較公平地確定我們的合伙人。』張寶全說,『由於信托資金是全部監存銀行,不交今典集團使用,所以購買人毫無投資風險,而且他還可以隨時隨地退出該信托。我們只需要知道一點,我們的合伙人有能力購買苹果社區的房子。』
北京的開發商『作秀』在全國是出了名的。幾乎是同時推出兩套信托產品,讓人不禁懷疑張寶全這次是不是要拿信托『作秀』?不過,張寶全自己的體會是,現在已經到了開發商必須學會利用金融創新來解決自己問題的時候了。
2004房地產商們的金融舞蹈
的確,苹果社區的兩個信托產品只是今年金融創新的開始。在『121號文件』出臺以後,房地產金融途徑單一的弊端已受到央行的高度關注,銀行貸款所佔比例過大無論對於銀行自身還是對於房地產業,都存在極大的不安全隱患。以房地產基金、房地產信托、債券、上市為特征的新型房地產金融途徑嶄露頭角,可以預料在2004年將愈演愈烈。
全球並購研究中心秘書長王巍博士認為,目前,中國住宅產業界的格局無論是金融
業、還是房地產業都是政府高度管制的,『國退民進』的局面纔剛剛開始。在這樣一個高度管制的環境裡面,房地產行業融資還處於非常初級的階段。雖然房地產業十年炒作了很多億萬富翁出來,但是這個行業還有很大的政策討論餘地,住宅產業和金融業在各行業的改革中應是最後的堡壘。從這個意義上說,房地產金融創新的空間應該是很大的。
回顧2003年,房地產的『大腕』、『小腕』們在資本領域的嘗試就沒有停止過。首創置業香港成功上市,融資達7.5億元港幣;中房集團收購長春長鈴,完成借殼上市;馮侖的萬通實業與美國著名基金公司接觸,准備建立一個規模達10億美元的房地產基金;潘石屹的建外SOHO『傍上』港資銀行,獲得特殊優惠按揭貸款;金地集團不僅忙著增發新股,還在組建自己的信托金融平臺;而萬科也成功發行了又一筆總額19.9億元的可轉債……
信托業更是捷足先登。僅在2003年10月的半個月時間裡,北京一地就有世紀星城、太陽星城、榮豐2008三只房地產項目信托進入市場發行,且都受到投資人的追捧。據不完全統計,2003年全年至少有40億元的資金通過信托的方式進入房地產投資領域。
其實,正是『121文件』成為了推動房地產融資渠道多元化的直接動力。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松的看法是,特別是『121號文件』中提出的一些禁止銀行貸款進入的領域,將是其他金融工具推進金融創新的最為活躍的領域。
有人說,樓市從來就不缺資金,缺的只是融資渠道和融資工具的創新。在2004年,房地產商們將如何表演他們各自的金融舞蹈,且讓我們拭目以待。
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