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即將過去的2003年,對於房地產市場而言,是一個典型的房地產政策年。我們說它是『政策年』,而不是『政策市』,是因為這一年所發生的種種政策面層的波動,都集中體現在針對開發商的土地供應面層,或者融資面層,而多數政策並沒有涉及普通購房人的消費心理。所以,在過去的一年中,就市場需求而言,總體相對平穩,各個市場都沒有發生明顯的波動。這種需求面層的相對平穩和開發商心態的大起大落,形成了鮮明的對比。
用『大起大落』來形容2003年許多開發商的心態,應該說毫不誇張。因為今年與房地產相關的各類重量級政策,是一浪接一浪。每一次文件的出臺,都足以讓開發商們心驚肉跳。從年初國土資源部關於土地使用治理整頓的文件,再到央行出臺的121號文件,之後便是讓開發商一致歡呼的建設部18號文件,然後又出現了關於按使用面積售房的文件,對於北京的開發商而言,直到年底,還要多一次擔驚受怕。因為,在年底,北京市政府又要針對33號文的嚴格執行出臺新的文件。
僅此也就罷了,可今年開發商們的遭遇是足可以載入史冊,大書一筆的。從SARS的肆虐到上海的周正毅事件,再從國土資源部原部長田鳳山事件,再到可能發生的中美貿易戰,這一系列的風風雨雨,都或多或少地刺激著開發商的神經。相信任何一個開發商,在回首即
將遠去2003年時,都會唏噓不已-----2003實為地產界多事之秋!
在這些考驗中,我們還經歷了太多的爭論,從年初的泡沫問題,到年中SARS之後的樓市走向問題,然後再到下半年我們經常聽到的兩個字『過熱』,甚至一直到年底,又漸漸出現了另外兩個更敏感的詞,就是關於人民幣可能的『昇值』以及明年會不會出現的『通脹』。從此種意義上說,過去的2003年,也可以說是地產大辯論年,因為圍繞上面任何一個話題,都出現了兩種甚至兩種以上的聲音。這種脣槍舌劍的爭論,從年初一直到年終都沒有停止過,而且,這些爭論不僅引起了地產界的關注,同時也使得與地產相關聯的土地、金融、投資等等一系列相關部門,都廣泛地參與到了上述爭論中。
綜上所述,如果我們用一個詞來形容對2003年的地產業界的印象,那麼這個詞應當是『爭論』。而爭論的背後,則是另外一個詞——『思考』。可以說,從2003年開始,中國地產市場進入了一個思考、調整、再思考、再調整的過程,這裡所說的思考與調整,既包含了開發商,更包含了政府相關的管理部門,也包含了與地產相關的關聯產業,同時還有廣大的購房者。無庸誨言,我們之所以進行這樣的思考和調整,是因為我們還不成熟,而也是正籍於這樣的思考和調整,纔說明我們正在走向成熟。因此可以相信,如果將來有人撰寫中國房地產業的發展史,那麼這個充滿著爭論與動蕩的2003年,一定會作為中國房地產史上一個非常重要的年份而被載入史冊。
當歷史車輪輾到2003年時,作為改革開放後發展起來的中國房地產業,已歷經10餘年。在房地產業發生、發展的初期,為彌補城市居民住房的巨大缺口,房地產業特別是其中住宅產業的發展,一直呈現出十分迅猛的增速。在這個時間內,多蓋房、快蓋房,始終是堅持不變的主旋律,正像當時流行的一本書的名字-------《速度就是生命》。事實上,不僅是中國,任何一個國家的任何一個城市,在其發展歷程中,都曾經過這樣一個城市生命周期中的膨脹階段與應急階段,在這個膨脹與應急的時期,如何盡快滿足城市居民的基本住房需求,是房地產發展的第一要務。中國是這樣,外國也是這樣,北京是這樣,倫敦也是這樣。而當這一階段發展進化為城市發展的調整階段時,速度就會出現相應的下降,而一些原本存在的但是被發展速度所掩蓋的矛盾,就會逐漸顯化。之後,房地產業的發展就必然進入一個調整時期。
就在過去的2003年,我們可以看到,有許多以前不太明顯的問題,正逐步地浮出水面:
第一,由於居民大量購房後,產生了越來越多的中產階段,因此對於如何保護私有財產,就上昇為一個日益突出的立法問題;
第二,由於房地產金融在國家整個金融產業中所佔的比重越來越大,所以,對於采取相應措施,避免由於房地產業行情的波動,而產生相應的金融風險,央行也越來越加關注;
第三,由於廣大城鄉居民法律維權意識的上昇,由城市建設與地產開發而引發的拆遷問題,也就變得越來越突出,如何化解各利益團體在此問題上的利益衝突,也就顯得越來越有必要;
第四,歷經十多年的發展,各大城市的房地產商,也逐漸形成一個具有一定經濟實力和社會地位的商人群體,這個群體對於涉及本行業的輿論導向、政策法規的制定,也將爭取到越來越多的話語權;
第五,面對越來越多的針對房地產交易的消費投訴,政府相關部門也將會花費更多的精力來完善和細化相應的法律法規;
第六,隨著加入WTO進程的加速,有越來越多的國際資本進入中國地產市場,這樣,也使得國內開發商感到與國外的距離驟然拉近,因此,對於那些原本不太關心的人民幣匯率問題,大家也都開始密切關注;
第七,面對中國洶湧澎湃的城市化運動,越來越多的開發商都在積極參與這一大規模的建設進程,因此,就有越來越多的開發商,來關心城市是如何規劃建設的,同時也就有越來越多的城市政府,開始引導並且規范房地產企業參與城市建設的開發行為;
第八,一些伴隨著城市發展突如其來的事件,比如SARS的暴發,都會使我們對於現在的居住環境和居住質量,做出重新的審視,同時也將從更深層次,改變居民的購房心理,以及地產開發產品設計的價值導向。
所謂『冰凍三尺非一日之寒』,上述種種因素,都不是在一朝一夕發生,在過去房地產業的發展中,這些問題本來久已存在,但在許多情況下,速度掩蓋了一切,直到2003年,上述大部分問題纔逐漸浮出水面,於是就有了2003的政策年與爭論年,也就有了在2003年的思考與調整。如果讓我們衡量一下上述這些問題的份量,就會發現,幾乎每一個話題都讓人感到一份厚實與沈重,因此,在2003年,我們得到更多的是問題而不是解決,是爭論而不是明確,所以,我們可以肯定地說,2003年只是思考與調整的開始,而絕不是結束,在今後的幾年中,這種思考與調整,仍將與房地產業的發展形影相伴。
數學家格德爾說過一句話,『在一個系統中,其構成要素存在著自我相關性。因此,處於這個系統中的人們,只有跳出原有系統到一個更高的層次上,纔有可能解決原層次中的問題』。那麼我們可以說,現在中國房地產業中,所遇到的種種問題與爭論,從根本上講並不是房地產業自身所能解決的問題,這些問題想要解決,都必須依賴於城市政府特別是中央政府,對於許多根本性立法問題的明辨與澄清。比如我們上文提到的關於如何確認並保護私有財產的問題,以及相伴而生的土地權屬問題,然後纔能討論到稅制改革中關於財產稅的問題,在此基礎上,纔能進一步研究關於物業稅與城市土地批租的問題。
由此可見,目前房地產市場中所存在的種種問題,大多牽一發而動全身,所以,從某種意義上說,我們在為2003年出現的眾多問題而感到困惑的同時,也應當為這些問題而帶來的政策調整感到高興。比如我們可以明顯地感覺到,目前政府關於保護私有財產的立法進程在加快,在制定相應政策時,也將越來越多地聽取來自房地產業界各方面的聲音,同時,央行在考慮相應的金融政策和稅制改革時,也越來越多地考慮到了城市發展和土地批租的問題,這些問題我們還不能夠期望在2004年都能夠徹底地解決,但是畢竟可以看到,我們正朝著這些問題的解決取得可喜的進步。因此,可以預計,中國房地產業在2004年的發展主旋律,依然將是思考與調整,與2003年不同的是,2003年以思考為主,以調整動作為輔,而2004年將會有更多的調整動作出臺,相信隨著這些調整動作的到位,飽經陣痛之後的中國房地產市場,將會向著更為健康的方向發展。