從12月1日開始，北京市的房屋買賣形式將發生根本變化，包括經濟適用房在內的普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預售，都要以套內建築面積計價和結算房價款。而且，北京市政府有關主管部門還下發硬性規定說，不按套內面積售房，區、縣、市各級國土房管局將不予以登記，也即是不合法。

　　那麼，北京為什麼硬性規定所有新建居住類房屋必須按套內面積售房呢？套內面積售房能給購房者帶來什麼好處呢？和以前的房屋買賣形式相比，套內面積售房能夠更加保證購房者的合法權益嗎？購房者如何使用新規定，保障自己的合法權益呢？房產商怎麼執行新規定呢？套內面積售房後，房價是不是就會上漲呢？按照套內面積售房的新規定，公共部位的產權如何界定呢？套內面積能自己測量嗎？按照新規定，以後誰對出現縮水的面積負法律責任呢？

　　11月30日，我們特別邀請了新辦法頒布的職能部門———北京市國土房管局市場處副處長姜纔原、北京市華遠集團總裁任志強、中國房協房地產專業委員會秘書長王平、北京第一個使用套內建築面積售房項目———北京風林綠洲項目副總經理周偉峰、北京第一個使用套內使用面積售房項目———鋒尚國際公寓總經理張在東、成業行房地產經紀公司總經理張寒燕、鴻基世業房地產開發公司總經理王振平，以及購房者代表———美國金州投資集團控股公司投資總監夏勇。

　　-房價會上漲嗎

　　主持人：從直觀上來看，按照套內建築面積售房好像比按照建築面積售房的房價要高，那會不會給市場裡的准購房者一個擔心：本來北京的房價就高，現在實行新政之後，我還能買得起嗎？

　　姜纔原：在實行套內建築面積售房之前，我們房地局等有關職能部門做了一個分析，我們認為房地產買賣的成交，取決於總價而不是單價，按照套內建築面積售房，是在總價不變的情況下，只是對計價方式做一個調整。

　　任志強：有一個最基本的事實要跟市場裡的購房者說明：這只是一種買賣方式的改變，和房屋交易的實質不發生矛盾。這種調整會產生一種現象：單價上漲，總價不變。

　　張寒燕：名義房價提高，實質房價不變，對普通購房者來說，沒有什麼變化，但是會給房地產價格的研究帶來混亂，這可能是一個非常大的問題。

　　-公攤會縮水嗎

　　主持人：我手裡有一份數據：據中國消費者協會統計，消費者在房地產方面的投訴，近三年來分別以23%、25%和13.2%的增長率增長。今年全國商品房投訴達到1.7萬件，而面積之爭是房地產糾紛的焦點，主要問題是商品房面積縮水，購房者認為不能明明白白消費。我們都想知道，政府出臺這個政策，能夠避免面積糾紛嗎？能夠在什麼方面更多地保證消費者權益？

　　任志強：原來以建築面積計價的時候產生了很多糾紛，確實有。可能不內行的開發商以及很多建設單位都沒有考慮到保溫層的問題，這個問題在北方比南方更多，主要是在設計圖紙的時候不計算保溫層，但是房子建好之後，在進行實際測量時，就要加上保溫層和外立面的面積，這就會產生很大的差距，所以，大家認為買的室內面積縮水，公攤面積增加，這是傳統的測量方法造成的。而且，建設部和各地政府，為了保護消費者，特別規定了哪些面積可以分攤，哪些不可以分攤，比如為公共服務的一些面積就不得分攤，有的小區多出的面積不知道歸誰，因此產生了問題。

　　姜纔原：我們覺得實行套內面積售房有幾個理由。

　　第一，使用套內建築面積計價，可以讓購房者明明白白購房，因為這種方式簡單易算。

　　第二，套內建築面積易於測量。按建築面積售房，要弄清楚分攤部位、分攤面積，而現在的住宅建築，內部格局十分復雜，准確區分每個部位的情況幾乎無法做到，而且復雜到連專業技術人員、管理人員也有爭論。實行套內建築面積計價後，購房人進行維權，相對成本低一些，易於測量。

　　第三，能夠減少面積糾紛。我們從實行套內建築面積計價比較早的廣州和重慶了解到，這些地方商品房的糾紛大幅降低。有一個數據說，重慶現在面積糾紛是零。

　　第四，實行套內計價以後，有利於創造公平、公正、公開的市場環境，減少了開發企業增加分攤面積的利益驅動，買房人不用承擔不明不白的房款。

　　張寒燕：在市場的初級階段，開發商的商業倫理也處於初級階段，就產生了初級階段問題，就產生了初級階段法律解決問題。隨著市場走向成熟，預售的臺階高了，封頂了再賣比挖坑的時候賣，和購房者的糾紛就少了。如果房子按照套做好，同時標清公攤面積的屬性、位置、面積的大小等，我相信業主會感覺自己是買了一個明白房。

　　王振平：現在改用套內建築面積售房了，房地產商和業主溝通好，就可以了。作為業主來說，我覺得關鍵不是計價，更關注的是居住品質。

　　-小區品質會不會降低

　　主持人：使用套內面積售房，會不會造成房地產商只注重把房子裡面設計好了，而在公共區位『偷工減料』，從而使購房者的居住品質下降？

　　姜纔原：每一個居住小區在建設前期，開發商都要進行統一的規劃，而且要報到北京市規劃部門審批，經過審批後的規劃方案是不能隨意變更的。開發商如果隨意變更，可能面臨市場的懲罰。我們在新辦法中有一條規定，要求開發商在預售房子之前首先要預測，並公示結果，包括被分攤部位的名稱、用途、面積及分攤系數，包括不分攤的部位也要說明，滿足購房者的知情權，購房者比較這些信息以後，就可以決定買與不買。

　　實行套內計價以後，公共部位如果說縮水了，減少了，風險不僅僅是買房人，對開發商也有危險，比如走道比別人小一號的話，可能面臨房子賣不出去的風險。以前按建築面積賣房的時候，外面的配套好不好，有沒有湖，也不和房價掛鉤，為什麼要建那麼好的環境，有湖，有水景花園，實際上這是市場的導向。如果把公共部位建得不好，可能能蒙一個人，兩個人，但是不能蒙所有的人，可能賣一部分，其他的房子就賣不出去了，開發商風險更大。

　　而且，購房者可以通過簽訂嚴格的購房合同，使用政府的法律法規規避風險。分攤面積縮水的問題，通過這個辦法應該得到比較好的解決。

　　任志強：按套內建築面積賣房，是政府在低級的消費階段和低級的法律階段不得不采取的臨時性措施，這不是一個最好的辦法。現在市場上大部分消費者，可能處於住房的改善和增量階段，沒有到生活質量提高的階段，所以更注重我花了多少錢，買了多少套內真正使用的面積。但是房子有兩個空間，一個是室內的空間，還有室外的空間。比如說三星級酒店和五星級飯店，大堂的面積和裝飾絕對不一樣，如果大堂面積很小，再好也不能是五星級飯店，這就是差別。我們不能靠面積計價的方式解決市場上所有存在的問題，解決不了。現在的法律只能解決套內建築面積是多少，分攤面積多少，沒有解決土地歸誰，院牆歸誰，樓頂歸誰，湖面、水面歸誰，鍋爐房歸誰等等。

　　主持人：按照新政策買房以後，一幢住宅樓的大堂是不是歸業主，電梯間、保衛間歸誰？

　　任志強：歸所有的業主。如果共有的業主說同意出租，這個錢歸業主分。

　　姜纔原：按套內建築面積買房，並不意味著購房人只取得套內建築面積的產權；按建築面積買房，也不意味著購房人沒有取得商品房相應的土地使用權。關於購房人按套內建築面積買房以後，其產權內容，此次發布的市政府135號令還有比較好的規定，值得宣傳，讓大家都知道。

　　-物業費怎麼收

　　主持人：有很多網友非常關心按照套內建築面積售房之後，物業管理費用怎麼收取？是按照建築面積，還是按照室內面積？

　　姜纔原：我們認為，首先要說明的是，這次調整僅僅是計價方式，在購房合同上還要求寫三個面積：建築面積、套內面積和分攤面積。現行的產權證還是按建築面積發，物業管理費和供暖費等費用，仍然和建築面積掛鉤。現在仍是按建築面積，物業管理費和供暖費等費用的收取以後是否與套內建築面積掛鉤或與別的什麼掛鉤，使收費更合理，值得研究。

　　主持人：風林綠洲是北京市第一個用套內建築面積售房的項目，已經交付使用很長時間了，請問來自風林綠洲的周先生，你們小區現在是按照什麼面積標准收取物業管理費？

　　周偉峰：按建築面積收費。我們按照份額來收物業管理費，就是任總提到的業權的方式。最簡單的說法，就是按照政府批准的可以銷售的面積，計算業主購買的份額比例，按照這個比例交納物業管理費用。

　　主持人：鋒尚國際公寓是北京第一個按照套內使用面積售房的項目，現在也已經入住了，是怎麼交納物業管理費用的？

　　張在東：現在還沒有收取物業管理費用，因為最後一批房子今年4月份交，會所沒有完工，園林沒有做好，這個時候收物業費不合理，等到園區全做好，沒有一個施工工人，完全進入使用狀態，那個時候收費纔合理。

　　-游戲規則將改變，市場會不會有些混亂

　　主持人：這個新政策的推行，肯定改變了以往的北京房地產市場的游戲規則，有很多相關政策也將進行新的調整，這會給北京的房地產市場帶來什麼樣的變化？

　　任志強：可能會在市場上造成一些麻煩。這個麻煩包括，我們的房價統計，房價統計基本上在全國用同一個方式，在北京同時出現了幾種不同的方式，一部分是按套內計價的方式，一部分是按非套內計價的方式，辦公樓沒有按套內計價，成品房也沒有按照套內計價。外界聽到北京的時候，很難搞清楚是什麼樣的統計數字，所以在統計局形成的結果，北京的房地產價格上漲，在外地的影響也是這樣的。給老百姓的印象也是房價上漲，這個過渡期的解釋的量會大。而在具體銷售時，建築面積、套內建築面積、使用面積等幾種方式都會標出來，在很長的時間以後，人們纔會習慣。

　　-業主是不是更弱勢

　　主持人：原來都說房地產商是強勢，業主是弱勢。現在按照套內建築面積售房，會不會使業主更加只關心自己房子的事情，其他公共部位和我沒有關系，業主的共有財產的意識更加淡薄，業主之間的關系更加松散，和房地產商之間、和物業管理公司之間都更加孤立，就真的變成弱勢了？這有利於購房者維護『70年』產權的利益嗎？

　　王平：房地產市場從上世紀80年代發展到今天，在政府的支持下，消費者不是弱勢群體，而是越來越強了，懂得越來越多，而且越來越科學；開發商從強勢群體的80年代到現在，越來越弱了。信息上，老百姓對住房了解的信息越來越多，而開發商越來越弱了。

　　主持人：一定要做一個硬性的規定嗎？是不是消費者可以有更多的選擇，既可以選擇按套內建築面積買房，也可以選擇按建築面積買房？

　　王平：我們不倡導老百姓願意怎麼選擇就用什麼方法，如果產生第三種、第四種怎麼辦，市場也會混亂。我覺得這個政策非常好，以前我們老覺得買房容易，結束太難了，現在這個新規定，在建項目、存量房轉讓等方面的執行中，手續更簡化了。

　　-房產證怎麼標明

　　夏勇：從消費者的角度來講，我花了100萬元買房，開發商不一定告訴我每一個部位相應的價格是多少，但是，他應該告訴我，100萬元裡含什麼東西，應該有房產，還應有土地使用權。比如說100畝的土地，我使用的有多少。現在按套內面積買房，我仍然要關注套內是多少面積，套外還有多少是我的，土地有多少是我的使用權，因為這些都包含在房價裡了。

　　主持人：夏先生的觀點代表了許多購房者的想法，新政策實施後，關於套內建築面積售房的形式現在還沒有立法保護，作為購房者，除了在合同中盡量保護自己以外，政府在房產證上有沒有新的改變？何時發放土地證？

　　姜纔原：我們正在制定另外一個規定，就是房地產登記條例，就是解決怎麼發房產證和土地證的問題。現在兩個是分開的，房產證是房產證，蓋房管局章就可以了；土地證是蓋政府的章。我們考慮是發兩個證還是一個證，現正在探討。北京市正在制定相關的配套文件，可能會相繼出臺10個文件。