新盤總比老盤好？

　　有兩組市場數據可以說明北京的商品房在無一例外地貶值。

　　二手房商品房市場：老樓盤再上市價格縮水得厲害，賣出的價格永遠沒有買時高，有的甚至貶值近半。根據我愛我家房屋經紀公司公寓部經理王昕介紹，90年代中期在市場上以3000多美金/平方米高價熱銷的一些外銷公寓，如新世界中心、麗晶苑等今天再上市的價格約為13000元/平方米，而當時也以2000到2500美金/平方米熱銷的一些普通高檔住宅，如羅馬花園如今能賣到10000元/平方米就已經很高。1998年以後推出的樓盤也是如此。

　　租賃市場價格呈現下降趨勢，租金回報率已經由最早的20%左右下降到5%—10%。如早期羅馬花園140平方米的公寓租金能到1300美金/月，而如今租金約在7000到8000元/月左右。

　　再看我們自己或身邊的親戚朋友買的房，無論是經濟適用住房還是普通商品房，無論是高檔公寓還是別墅，與這些樓盤的後期產品和周邊新推出的產品相比較，永遠是價格差不多，但『含金量』卻大大不如，雖沒有明顯的價格下降，但從產品性價比看，已經是在降價。

　　『貶值』原因眾說紛紜

　　一位北京有名的『職業買房投資人』認為，租賃市場租金的下滑不是房子本身『貶值』的問題，而是供應量放大的問題，真正造成北京商品房貶值的重要原因是：北京人願意買新房而不願意買舊房的消費觀念造成北

　　京『老房子』永遠比『新房子』不值錢。

　　他認為市場意識比較淡薄的北京人愛面子，好賭氣，寧願買4500元/平方米的期房，也不會買邊上一套2500元/平方米的現房。其次，永無止境的供應量提供的可選擇性也是二手商品房不值錢的原因。除此外，銀行金融政策不支持二手房交易，不同銀行之間按揭貸款無法轉讓等也使得北京二手商品房不受待見，從而出現『貶值』。

　　依蓮軒總經理劉博認為：很多商品房進入二手房市場後出現縮水的情況，一方面是價格回歸的表現———90年代初期，因供不應求，北京房價被拉高得有點離譜；另一方面是暴露了這些商品房的缺點，很多樓盤在規劃、設計、建設過程中，存在許多問題，這就像陶制品一樣，殘器終究是要貶值的。

　　從市場層面看，劉博認為，二手房縮水還和北京10年來對房地產價值認識不准確相關，目前北京的規劃層次不清，沒有體現土地價值，寸土寸金的CBD區內也有四五千元一平方米的普通商品房，價格沒有通過規劃體現土地價值；體現在行業競爭上是惡性競爭，而為了生存建造出來的房子永遠是生存不下去的，是貶值的。

　　華高萊斯總經理李忠認為，從投資的角度看，北京商品房貶值現象是相對的，比起其他股票、債券等投資手段來講，投資房產的保值率還是最高的。北京房屋出現貶值，需要注意的是技術性貶值：目前北京房地產市場迅速發展，房屋產品不斷更新換代，使老產品貶值，表現在市場上是：新房房價沒有降，但利潤空間降得厲害；表現在二手房市場上，商品房再交易價值回歸，價格下降。

　　樓市『貶值』引發四大爭論：

　　其一，產品快速昇級是不是造成住宅貶值的原因

　　新盤比老盤品質提昇，技術先進，材料好，規劃好，產品理念新等都不是導致老樓盤貶值的主要原因，就自身價值而言，任何一個樓盤都有它自身的價值，真正看房子能不能保值，還要看社區居民對物業公共部位的裝修、外立面的形象、社區形象等是否愛惜。而目前的狀況是，很多業主對公共財產和公共部分不愛惜，表現在隨意掛空調機組，破壞外立面；不交物業管理費，小區配套設施得不到維護；物業管理費一降再降，小區形象不好等等。

　　李忠認為，二手房市場的最終形成將促使『社區』的最終形成。現在社區居民之間是非利益共同體，不體現經濟利益，而一旦二手房市場形成，社區居民之間將自動形成經濟利益共同體。美國社區就已經形成這樣的狀態：美國社區特別強調杜絕第一塊破玻璃，從本質來說，業主們保護的不是社區，而是自己房屋的價值。從這個意義上看，二手房市場的意義應該被重新認識。

　　其二，城市規劃沒有按土地價值劃分是否造成住房貶值

　　李忠談道，從城市規劃學看，城市的分區體系有好幾種標准，但目前北京所采用的只是『功能』，無論是CBD還是金融街還是中關村物流港，無論東城的使館區，還是海淀的文教等無不是按功能區劃分。這種規劃使各個區域出現交通、環境等各方面的問題，使房產與地產價值不匹配，房屋出現閑置也是在所難免的事。

　　劉博認為，房地產要研究社會學，所謂『物以類聚，人以群分』，應該有街區規劃的概念，纔能體現地產價值。

　　其三，北京商品房更新換代什麼時候能趨平穩

　　北京新開發樓盤產品的快速昇級而導致的技術性貶值是北京商品房再交易出現價格下降的原因之一。

　　那麼，北京商品房這種快速昇級換代的態勢什麼時候能趨於『平穩』，買房人買房何時不再遭受『技術性貶值』？

　　有一點可以肯定，當北京的住宅建設水平與世界同步或走在世界前列的時候，北京的買房人就不會再遭遇『技術貶值』。而目前，雖然世界級大師已經紛紛到北京住宅市場來表演了，但由於北京房地產市場相關的建材行業、施工行業、代理行業等都需要提高，因此，北京住宅開發建設水平達到世界水平尚需5到10年時間。

　　其四，二手房市場價格是否過低

　　據介紹，目前，北京的二手房市場價格與一手商品房市場相比，大約便宜30%—40%，而因為二手房價格沒有炒作的成本，多為個人對個人，價格基本回歸到價值，買二手房無論是住還是投資都很合算。

　　部分業內人士認為，由於社區建設、配套優勢沒有顯現，再加上北京的商品意識較上海人要差，目前，北京的二手房價格過低。

　　?買房要『保值』，買房標准有待『矯正』

　　以上的四點爭論中，不難得出一點：北京商品房再上市普遍出現『縮水』，北京人買房的考慮標准有待『矯正』。李忠認為，關注北京商品房增值還是貶值的問題，其實是買房人對房屋價值的重新認識問題———用商品的眼光看房屋，而不再以單純的消費品的眼光看房屋。

　　李忠認為，過去，無論是買房人還是開發商，都用消費品的眼光看房屋，考慮房屋的功能多，而極少考慮房屋的價值；即使考慮了價值，也不充分。如住在三裡屯的人投訴三裡屯的酒吧擾民，要求將酒吧搬遷出去，就是只考慮了房屋的居住功能，而忽略了價值；買小戶型的人考慮了投資價值，但極少有人考慮交易成本。那麼，買房的時候，應該怎麼去判斷房屋的價值？

　　商品房的價值應該包括兩部分：針對具體購買人的使用價值；購買人不用時，再交易時，能賣多少錢。而房地產市場就像潘石屹所講的，房地產市場有三種人，一種是菜農，專門種菜的；一種是吃菜的人；還有一種是二道販子，既吃菜，也會倒賣菜。你在買房的時候如何考慮房屋的價值，和你想做吃菜的還是二道販子相關，根據你的角色權重商品房的兩部分價值。這樣，你所買的房屋纔不至於『貶值』。