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為規范商品房銷售行為,減少買賣雙方因公用面積分攤問題產生糾紛,北京市國土房管局根據建設部《商品房銷售管理辦法》,於近日出臺了《關於商品房銷售有關問題的通知》、《關於商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤有關問題的通知》以及《關於室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》,在規范商品房銷售行為以及商品房公用面積的出售上都作了具體規定,對商品房公用面積分攤存在的問題進行了規范。
通知內容將從2月1日起執行。市國土房屋管理局不久將統一印制新的《商品房買賣合同》示范文本,合同中增加關於面積差異處理方式和共有建築分攤部位變更處理方式的條款,並在取得預售許可證的項目中推廣使用。
經營性用房禁止分攤
商品房銷售中哪些面積應該分攤,哪些不在分攤之列?有些開發商經常打擦邊球,將本身帶經營性質的會所所佔用的面積分攤到業主身上;或者,開發企業與儲蓄所等駐內單位達成協議,無償提供的房屋,也算在公用分攤面積上。
2月1日起,這些行為將被禁止。開發企業在提供預售注冊材料時就應注意,不能將自己無償提供給一些經營單位的投資轉嫁到業主身上,公攤費用不能計在房價內。針對有些房地產開發企業有意增大商品房公用建築面積分攤的問題,新規定明確指出,會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房,居委會、派出所使用的房屋不能作為公用建築進行分攤;而在經營性用房的認定上,應該是有關部門認定房屋本身是否能經營,而不是開發商自己說了算。
物業用房佔用面積為4?
針對有些開發企業在商品房公用建築面積分攤中,改變房屋的設計用途,將其他用途的房屋作為物業管理用房進行分攤,多分攤物業管理用房,並將多分攤房屋出租的問題。通知中規定,物業管理用房應使用設計用途為物業管理、辦公、或住宅的房屋;每幢商品房所分攤的物業管理用房面積可佔用該幢商品房建築面積的4?左右,但最高不得超過6?。比如,1萬平方米中只能佔到60平方米以內。那麼,按此計算,一個只有6000平方米的面積內其所應佔的面積是36平方米,而這36平方米不足一套房屋的面積,該怎麼計算呢?新規定對此指出:如果按6?計算,分攤的全部物業管理用房不足一套或者一間房屋建築面積的,可以按該幢商品房設計的最小一套或者一間房屋的建築面積確認。也就是說,在此種情況下,突破6?也是可以的。但如果開發企業在原規劃的地下停車場上面興建房屋,或者將地下車場改做他用的,除合理分攤面積外,其他多出的物業用房應在出售後將房款退還給買房人。
預售前分攤面積要備案
今後,商品房銷售時要明示分攤部位以作為將來實測的依據;商品房交付時,應提交實測數據。新規定對房地產開發企業確定共有建築分攤部位要求更加嚴格。預售前應按有關規定、規劃設計確定共有建築分攤部位,一旦開始預售後,不得擅自變更共有建築分攤部位。否則買房人有權退房。
例如,在商品房預售、銷售時,陽臺要按規劃條件確認的封閉式或半封閉式為依據計算面積,如果經規劃部門規劃變更、設計單位同意的設計變更導致變化的,開發企業要在變更確立之日起10日內,書面通知買房人;買房人在通知到達之日起15日內有權做出是否退房的書面答復。而開發企業沒有在規定時限內通知買房人的,買房人有權退房,由開發企業承擔違約責任。
開發企業在辦理商品房預售許可證時,應提交共有建築分攤部位,說明分攤部位的各項用途、所在位置(樓層、房號)、被哪些樓層分攤。分攤部位因多用途混用而空間不明確,難以用文字描述的,應附圖紙予以確定,並作為其預售合同的附件。而這些都將作為備案文件。合同中的分攤面積要與備案一致。
誤差超3%可退房
通知在對建築面積計價方式的處理上更加嚴謹了。通知中規定,無論是按建築面積計價、按套(單元)計價,還是按套內建築面積計價,商品房買賣合同中都應當注明建築面積;套內建築面積、共有建築分攤面積以及共有建築分攤部位。
按建築面積計價的,應分別約定建築面積、套內建築面積誤差比;《商品房買賣合同》中增加關於面積差異處理方式的條款,建築面積、套內建築面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的,根據產權登記建築面積結算房價款;建築面積、套內建築面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時,買房人有權退房。開發企業在買房人提出退房之日起30天內將款項退還給買房人,並要按一定利率付給利息。而如果買房人不退房的,按建築面積誤差比來計算;如果產權登記套內建築面積大於合同約定時,套內建築面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房款由買房人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買房人。產權登記套內建築面積小於合同約定套內建築面積時,套內建築面積誤差比在3%之內的部分房價款由開發企業返還給買房人,絕對值超出3%部分的房價款由開發企業雙倍返還給買房人,產權歸買房人。
公用建築面積分攤後,產權歸攤得的業主所有,開發商無權作另外用途。如果開發企業用此房屋用作出租等用途,出租所得費用應充抵業主們的物業管理費。
買房人可上測繪單位查詢
以往,測量單位只提供分攤的各部位公用建築面積的總面積,買賣雙方經常因某一部位的分攤產生糾紛。因此通知規定,對公用建築分攤部位均應按部位實測實量。所分攤的公用建築總面積,應該是各分攤部位的建築面積之和。
通知同時還對測量單位提出了要求。商品房面積測繪單位要建立商品房測繪面積查詢制度,買房人有異議的,可以到測繪單位查詢測繪情況。新規定還特別要求房屋測繪部門應依據商品房買賣合同所附的公用建築分攤部位對其分攤面積進行測量。測量前,應先核實開發企業辦理預售許可證時提交備案的與合同中所附的分攤部位是否一致,核實無誤後再按有關規定據實測量。
通知還對新規定的適用范圍作了規定。自2003年2月11日起,新申領商品房預售許可證的項目、尚未開始銷售的商品房現房項目以及在通知執行之前在商品房買賣合同中未列明公用建築分攤部位的項目,都按新規定執行。而在2月1日前,同一幢商品樓房(含結構相連的多幢房屋)已經申領過商品房預售許可證的項目以及作為現房銷售且買賣合同中已列明公用建築分攤部位的項目,不適應此次通知的規定。
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