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商業地產真的熱了嗎?世紀城號稱要建60萬平方米的SHOPPING-MALL,太陽星城的發展商也號稱40萬平方米的SHOPPING-MAII指日可待,看來目前北京的發展商是全面皆『商』。就連享有長安街上的巨擘之稱的華貿中心,也在近日請來了英國著名的商業設計事務所本諾依(Benoy)為華貿中心16萬平方米的商業中心做設計。為什麼突然之間對商業產生了濃厚的興趣?
商業是發展商嘴中的一塊『肥肉』
為什麼現在的發展商開始打起『商業戰』呢?其一,目前CBD的大多數項目住宅部分已經是建設和銷售處於開發的後期,相對於住宅項目的買家而言,發展商當初承諾給客戶的商業配套也應該兌現;其二,商業的配套是項目開發建設遲早的事,開發商面對的是躲不過去的現實。
據政府的一位官員透露,就住宅的底商而言,交給政府的土地出讓金與住宅的土地出讓金是一樣的,但是銷售的價格卻是住宅價格的幾倍,盡管購房者在購買住宅時不喜歡底層,而發展商將底層搖身一變成為底商卻獲得豐厚的回報。事實上,發展商對商業產生的興趣並不僅僅表現在價格這個方面,冠海房地產公司副總經理陳德清一語道破天機,他說:『從開發商的角度來說,商業價值的體現就是住宅價值的體現,如果底商賣出了天價,無形之中就使得住宅價格提昇,底商賣出的天價往往成為開發商吹噓的資本,在住宅的銷售上,開發商就可以毫無顧忌地對未來客戶聲稱,其住宅是如何的保值和昇值。』
如何理解商業的概念
據在北京市場早期就有底商開發經驗的陳德清介紹,作為發展商為業主提供商業而言,除了滿足社區的需要,還要為底商創造人流,否則開發過大規模的商業就是浪費。由於住宅的商業配套不同於商業中心,其自身的相對封閉決定了人流的流量,目前市場上過分地提倡商業的概念,不是所有的項目都效仿。他認為,商業如果單純地為社區服務,就應該是點對點的服務;而商業街的概念相對於配套就開放了許多,相對於消費者來說就是一個區域的對象,因此,形成特色街是商業街的主要特征,商業街經營模式是自生自滅;至於商業中心,作為一般的發展商只能望其項背,大多數的發展商也只是說說而已。對於SHOPPING-MALL,陳德清認為,畢竟還沒有成為商業的業態,號稱要做SHOPPING-MALL的發展商能否做好還是一個疑問。
而國華置業總經理房超則認為,為什麼現在的發展商看重商業的炒作,是由於巨額利益的驅動,尤其是將底商和商業街出售的發展商。他說,什麼是真正意義的商業呢?商業除了要求大型以外,還要求人流,同時還要考慮人流的素質,商業中心不同於自由市場和超市,假如什麼商家都進來了,勢必影響商業中心的檔次。他解釋為什麼批判將商業街和底商出售的理由,將商業出售是對住宅業主不負責的態度,出售就無法對商業的經營范圍進行乾涉,勢必影響社區的整體環境,勢必造成業主對商業的不滿。
房地產商業應該如何定位
據華貿中心商業中心建設前的一個市場定位報告顯示,北京零售市場過去往往主要以單幢獨立經營的百貨公司、倉儲式商店、中小型商場以及購物步行街為主。
隨著北京的零售市場逐步走向成熟,一些較大型及設計現代化的購物中心如國貿中心、新東安、東方廣場開始逐漸出現,其中較大的建築規模已經達到10萬平方米,但即便是這些嶄新的綜合性大型購物中心在整體規劃、動線設計、經營管理、租售策略等方面均有不盡完善之處,尤其在東二環區域,真正有規模的全市性零售物業屈指可數。由於這種現狀正好反映華貿中心商城未來的市場機會較大,有極大潛力發展成為北京城市中心區最現代化及成功的購物中心,提供集零售、休閑、餐飲、娛樂及展示功能於一體的一站式消費場所。
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