城市經營助推商業地產昇級

　　被『非典』攪亂了展出時間的天津房地產交易會，使今年國慶黃金周成為商業房地產大展鴻圖的好時機。有點『分家』味道的天津首次商業房地產交易會，在展示快速崛起的天津公建類房地產成果的同時，也傳達出了這樣一個信息———商業配套開始成為本市居住區主要賣點。

　　城市經營讓商業地產打頭陣

　　21世紀不動產(天津區)崔晶雪總經理等房地產諮詢機構及一些開發企業人士分析說，商業房地產的崛起，是天津開始以城市經營理念進行大規模開發建設的結果。這種城市基礎建設與商業房地產同步進行的良性過程增強了商業房地產發展的信心，也帶動了住宅區商業房地產高層次規劃開發。

　　從需求角度來說，人們選房當然希望在有銀行、郵局、學校、醫療等生活配套的同時，還可以下樓就能到洗衣店把衣服乾洗、到發型屋做個發型、去音響店淘碟、去超市購物，步行5分鍾就到達汽車站臺乘車上班，家裡的菜吃膩了可以去咖啡店吃西餐或換個東北菜、川菜，買衣服可以去專賣店……也就是說，自己家的地段要擁有現代城市生活的一切便利。這種愜意的『街區生活』在深圳、上海的很多新型居住區域已經實現了。

　　在這一需求推動和城市品質快速提昇的背景下，本市住宅房地產『先做商業配套再蓋房』的經營性開發理念也開始成為主流，居住區商業配套的叫賣呼聲也越來越高。所以，今年國慶期間的房地產交易舞臺會被『商業房地產交易會』插上一幕，似乎也是偶然中的必然。

　　大型居住區商業街開到家門口

　　小區加底商的配套模式已經過時，現在的住宅項目，特別是大盤項目，商業配套都是以『商業街』的形式出現的。商業街一方面滿足居住區內生活基本需求，同時還兼顧休閑娛樂之用。如太陽城、天津奧園等大型居住區，除了政府牽頭配置了重點學校、醫院、商業等設施外，還結合區域特征開闢了更多具有社區服務特色的商業配套，如太陽城商業街和中心生活廣場、天津奧園的社區內商業街及體育健康設施、陽光100、北岸華庭的主題商業街等。

　　天津奧園在社區核心地帶設置了2000餘平方米的澳洲風情商業，在各住宅組團環抱之中。商業街導入澳洲流行的情景式商鋪購物模式，商業街全部采用框架結構，二層特別設計有270度觀景臺，頂層設計為目前在澳洲十分流行的空中花園。有很強的休閑消費色彩。

　　而太陽城則在建有近10萬平方米商業街的同時，又在社區中心建設了2.6萬平方米，包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場———陽光東魅，以此充分滿足自由、放松、交流、時尚和購物等多種生活目的。如此規模的休閑商業區，將成為太陽城4萬業主的第二客廳。

　　新居住區域開建綜合商業街區

　　由於很多商務人士喜歡將工作和休閑混在一起，如新加坡商人喜歡到駁船碼頭邊吃飯邊談生意，日本人熱衷鑽進KTV。所以有特色、距離工作單位不遠的區域非常適宜這樣的人群。目前一些城市中開始引進加改良的RBD(以都市上班族為對象，提供休閑商務活動和工作之餘娛樂放松的休閑商務區)。融創奧城王進副總經理等人士介紹說，相對於市中心區，本市東南半環等處於中外環連接地帶，就是有新街區塑造空間的區域。這些地區沒有因土地資源有限而造成交通、車位等商業可持續發展空間容量問題，而且這些地區的周邊都有城市公園綠地等自然環境，以及較成熟的交通網絡。可以建設成類似RBD或天津老南市那種具有濃厚街區生活購物氛圍的綜合街區。

　　如定位於頂級綜合社區的天奧配套區，其商務、商業比例達45%。綜合區社區內的商務、商業配套設施以開放與私密性相結合方式布局。其中特色商業街布局以旗艦店、休閑廣場的形式，提供親切的多重消費環境，使其不僅是購物場所，更有欣賞和享受逛街品質的特點。店鋪的定位與居住區相輔相成，突出室內外溫度等相宜的生態環境。整個配套區內各功能項目的建設也是同步進行的。

　　另外，還有以新街區概念推出的『藍色板塊』，打破了過去的居住區和城市功能劃分的界限，系統地對區域地塊進行組合，按照功能性進行區分，分為高級居住區(藍水假期)、中心商業和公眾景觀區(統稱為『藍調街區』)。形成了統一開發、統一管理的街區模式。藍調街區中利用其1.3萬平方米的水景，建成水岸風格商業群落。有公眾景觀和開放式休閑平臺的功能。同時又是大梅江片區具備明確獨立性的中心商業設施。

　　外環區域住房開發糧草先行

　　過去，城郊結合部的樓盤常因缺乏商業配套支持而陷入困境。據崔晶雪等專家及大通集團侯佔傑副總裁介紹，要將一個地段做旺，通常是商業先行。在美國，社區商業遭遇危機時，業主共同設法更新改造商業，因為社區商業的貶值會影響地段，業主的房產也會相對貶值。所以城郊結合部住宅開發更需要把商業街的形態控制好，營造有休閑便利特色的商業氛圍和居住環境。而且商業配套設施要提前或同步於住宅的發售。

　　目前本市以萬科花園新城為代表的外環區域住宅，商業配套已經開始從滿足一般性需求向形成更繁榮的商業中心及商業規劃先行的方向發展。像新項目中的大通綠島家園，為了全面提昇地段功能，將原來規劃的26萬建築平方米居住區劃出近8萬平方米做商貿廣場商業配套。商貿廣場根據區域和高檔居住區特點引進了泰國正大集團旗下的蓮花超市和東方集團開辦的大型家居建材超市，同時將剩餘的4000平方米商業空間做名品商鋪。兩個超市將在明年居住區入住前開業。這在提高居住質量的同時，也為地段昇值打下基礎。（王哲）