上周末，一場秋雨給人們出行帶來了考驗，很多人在水汪汪的公路前望而卻步，而喜來登飯店的一間會議廳裡，卻聚集了300多名冒雨前來經受和打探另一個考驗的人———參與風荷新園36套新建房競拍者及一群記者。這個別開生面的競拍銷售方式在讓購房者自己選擇房價的同時，也從另一個角度給商品房價格定位一個說法、給開發商了解『市場預期』一個機會。

　　競拍新房轉移的不僅是定價權

　　競拍銷售房屋一般都是尾房或抵債房，這次開發區建設集團建設開發公司拍賣的三棟風荷新園續建房卻都是新建商品房，據總經理華志忠介紹，采用這種售樓方式，可以解決很多市場問題。其中主要有兩點，一是房價定位問題，包括由此產生的機會和風險；二是在目前房屋意向買家過多的情況下，最大限度解決由此產生的供需矛盾問題。另外還可以使之成為一個創新銷售嘗試，從中找出房屋銷售的更好方式，使購房人和開發商都滿意。因為公司在西廣開地區的大型項目將持續銷售。但是房屋定價還是來自傳統的開發成本計算和市場測算，缺乏對消費市場心理及預期值的了解，這幾棟新建房具有從風荷新園過渡到天江·格調空間的性質，同時僅40套的數量遠遠不能滿足欲購者的數量，產生了買賣雙方都難把握的局面，所以這些房屋選擇了競價銷售的方式，希望此舉可以起到反映價格定位趨勢及將價格風險和信譽等矛盾分散的作用。

　　成交價包含了市場預期

　　記者在拍賣現場看到150個家庭參加了房屋競拍，從一套30萬元起拍33.4萬元成交的1樓93平方米住宅開始，經過三個多小時激烈競爭，36套房屋以高於平均起拍價(36.58萬元／套)8.7%(3.2萬元／套)的成交價格(39.78萬元／套)全部成交。總體成交價略高於人們的預測，但是多數拍到房屋的業主表示，所拍價格是在自己設定的價格之內。主持拍賣的藍天拍賣行李先生及房地產諮詢機構人士分析，雖然現場競買者還缺乏老練，但總體上還是理智的，因此拍賣所反映的房屋價格表現了一種市場信心。

　　競拍過程還反映了目前購房者、樓層、房型等方面的取向。如本次高出起拍價最多的是一套二樓93平方米兩室，高出起拍價約21%(31萬元／套起，37.5萬元／套成交)。拍賣房中二樓住宅平均價高出起拍價最多，六套二樓住宅平均成交價高出起拍價約14.3%(平均37萬元／套起，42.33萬元／套成交，平均每套高出2.63萬元)。與起價最接近的是六樓一套101平方米住宅，成交價就是起拍價，32萬元／套。六樓住宅平均價與起拍價最接近，六套六樓住宅平均成交價高出起拍價約1.35%(平均32.17萬元／套起，34.77萬元／套成交，平均每套高出5.3萬元)。最高價是以51.9萬元／套成交的145平方米三樓三室，最低價是31萬元成交的93平方米兩室住宅。

　　拍賣銷售不適合期房和大項目

　　盡管此次拍賣獲得了成功，但是主持拍賣的人員及房屋銷售顧問公司及律師界人士還是提醒購房者，因為住房拍賣相對於一般實物拍賣背景和可變因素更多，風險也更大。大型項目一般銷售期較長，拍賣價格對後期銷售影響大；期房銷售一般不能當即完成產權過戶，不符合拍賣法規；市場價格上昇動力不足時，拍賣可能造成弱化市場信心及對開發企業信譽的影響。因此，拍賣可能更適合特殊項目和『錦上添花』。天津金諾律師事務所李海波等法律界人士認為，新建商品房以競拍方式出售是房地產交易市場的一個新動向，它將對購房人購房心理和房屋價格造成一定影響，同時也是對開發商信譽的一種考驗。房屋競價銷售，對消費者來說多了一個自己定價的機會，由此又產生了衝動定價的風險；對開發商來說因此可能產生更高售價，但隨之而來的流拍、過高房價對今後樓盤銷售及信譽的影響也是不小的風險。