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影響商鋪租金收益和價值昇值收益的因素大約有12項,這些因素對不同類型商鋪價值的影響是有顯著不同的。
-商情因子:指商鋪所在地區商業環境、商業競爭狀態及所吸引的主要客戶群的規模及覆蓋范圍等。
-客流量:客流量對於商鋪的價值至關重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區的『宏觀』商業狀況,但客流量是針對商鋪價值的『微觀』量化。
-『可視性』因子:商鋪的『可視性』指經過建築師創造性的設計,最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到。
-樓層:商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小,一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。
-交通條件:交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。
-停車條件:具體講就是轎車停車場。強調停車條件的重要性,是出於中國經濟強勁增長的勢頭。
-規劃設計的科學性:規劃設計必須體現市場功能的需要。通常,開發商需要從市場的角度對項目規劃設計進行調整。
-硬件條件:商鋪的硬件條件具體指商鋪的設計和能源狀況等,包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導,還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容,以上因素對商鋪的功能影響很大。
-經營商品的類型:經營商品的類型與商鋪的租金收益及價值昇值收益有密切關系。不同商品的利潤空間不同。
-隸屬項目的運營特點:商鋪多數隸屬某個項目,所隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。
-商鋪初始售價:商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高,投資收益率越低,資金風險也會越高。
-周邊房地產發展趨勢:商鋪價值提昇是一個動態的過程,商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。(迪生)
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