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開發用地緊缺,開發商開發放緩,供應量減少
連續緩慢下滑了有兩年多的廣州住宅樓價,在今年下半年將會有小幅上升啦!這是基於這樣一些市場現狀而作出的判斷:住宅開發用地緊缺,開發商開發放緩,住宅供應量開始減少。
剛剛過去的7月,廣州樓市經歷了“非典”後的第一個銷售高峯:多個新盤推出市場,贏得了開門紅;多個大盤力推新貨,市場反應頗爲熱烈。但在一片活躍成交的背後,卻有一個客觀事實逐漸顯露:政府有關部門對開發用地多年的控制已取得成效,加上開發用地買賣必須公開拍賣轉讓的做法,開發商手中原有的開發用地“含金量”越來越高,衆多開發商開始改變以往快速開發,快速銷售,快速回籠資金的開發手法,紛紛放緩開發步伐,細化開發模式,最大效益化地對手中的開發用地進行開發,創造最大的利潤率。
大盤開發全面放緩
近幾年來,廣州樓市一直在大型發展商和大型樓盤的帶動下快速發展,少數大型發展商和大型樓盤的開發步伐,決定着整個市場的開發節奏。而從近一個季度的情況來看,雖然各大發展商在市場的推貨量依然保持較大的規模,但在新貨量的開發報建方面,就齊齊出現暫緩報建,放慢開發銷售步伐的情況。
日前,記者就從番禺區房管部門得到消息,自星河灣首先開盤以來,一直處於高速開發中的華南板塊,近三個月來就首度出現開發大規模放緩的跡象。其中除祈福新?、南國奧林匹克花園等少數幾個樓盤有向房管部門報建新一期工程外,大多數其它樓盤,包括多個超級大盤在內,在最近幾個月內均不會有新一期項目的報建。這就意味着,整個番禺區域內各大樓盤的在短期內的開發重點,將會集中於前期已開發產品的市場銷售上。
事實上,各大樓盤在新貨的建設開發放緩,並非僅番禺一地。據瞭解,經過近兩年的迅猛發展後,富力地產、碧桂園集團、合生創展、雅居樂集團等地產巨頭在衆多市場因素變化之下,在近期亦有意地放緩整體開發節奏,改變以往多盤齊建齊推的大規模做法,轉而分階段、分區域突出重點樓盤的開發銷售。而這些大集團可說是佔據了廣州樓市的半壁江山以上,他們推貨少了,市場的供應也會相應減少。還有不少發展商在不同場合都表示會在下半年升價賣樓。
用地新政策力促開發收緊
近幾年以來,不斷加大開發銷售規模,提高開發資金的週轉速度,以薄利多銷創造市場,已經成爲廣州樓市許多發展商的普遍手法。但爲何近期各大型發展商和大型樓盤紛紛放緩報建開發的步伐呢?對此,有多家大型發展商高層人士在接受記者採訪時均承認,由於近半年來,國土部門先後推出多項加強調控開發用地的新政策,進一步提高開發用地出讓門檻,使開發商在更難獲得新土地資源的情況下,不得不謹慎考慮善用手中珍貴的土地資源。
據瞭解,隨着番禺撤市建區三年緩衝期期滿,廣州市政府已開始全面加緊對番禺區開發用地的批出。自去年年底以來,番禺區已經基本上沒有新的房地產開發用地推出市場。近期番禺區僅有的幾宗開發用地轉移,也是通過吞併收購房地產公司,達到收購其開發用地的形式完成。
另據廣州市土地開發中心負責人透露,在未來幾年,廣州市中心區域將不再會有大面積的土地批出,舊房拆遷改造亦將嚴格控制用於房地產開發。發展商要想獲得市區發展用地,必須通過拍賣的途徑,並且一次性繳清地價後才能進行開發。據消息人士透露,受此影響,一向集中在市中心區域開發的富力集團,近期有意轉向芳村等土地成本較低的非熱點區域拿地發展。
而華南板塊某大盤的銷售負責人則表示,經過近兩年的高速開發後,廣州各大發展商手中所掌握的開發用地已經得到相當比例的消耗。在新的開發用地拍賣成本越來越高,銷售產品利潤率進一步收窄,儲備用地用少見少的情況下,發展商不得不放緩開發節奏,希望能以更合理的開發速度與開發方式,獲得儘可能大的利潤空間。
空置可望下降,樓價將會上升
近幾年來,廣州房地產開發呈現一片蓬勃發展之勢,但不斷積累的空置與不斷下滑的價格,就成爲鉗制發展商利潤空間的關鍵。難怪不少發展商慨嘆:好不容易做下來一個項目,最後算下來只是賺了一堆空置房。不過,隨着開發用地的稀缺和地價的攀升,特別是近期衆多發展商開始放緩開發步伐,廣州樓市近年供過於求的情況可望得到扭轉,一直居高不下的空置率可望有所下降,一直不斷下滑的樓價亦有可能止跌反彈。
事實上,按日前廣州市國房管局公佈的最新數據,廣州上半年房地產銷售十區商品房成交446.7萬平方米,成交量和成交金額較去年同期有所增長。與此同時,廣州樓市的空置率亦有所降低。房管局有關人士就指出,今年上半年廣州房地產市場出現銷大於產的情況,其中一個重要原因在於發展商的開發有所放緩,導致市場供應量有所減少,有利於消化存量商品房,緩解供求壓力,促進房地產市場良性循環。
另一方面,不少大盤營銷人士亦表示,由於土地拍賣、一次性繳清地價等政策,開發用地價格短期內將會有所上升,將會在一定程度上拉動樓價的上升。再加上市場供應有所減少,對樓價又有一定支撐。因此廣州樓市的整體售價將會止跌回穩,甚至會有所上升。