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裝修不再是高檔房的專利,西部市場開打裝修牌
全裝修概念是如何詮釋的
廣廈網絡對消費者的調查顯示,90%以上的購房者購買毛坯房自己進行裝修後,其滿意度並不比購買裝修房的滿意度高。越來越多的購房者開始認識到『成品房』的好處了。
在國家關於取消毛坯房的規定出臺以前,發展商通常交給業主的房子都是毛坯房,此前,精裝修住宅似乎一直以來就是高檔物業的專有名詞,因此在某種意義上,消費者對精裝修賦予了極高的期望值,但是就目前的精裝修住宅而言,卻又是那麼不盡如人意。於是,在高期望值的『泡沫』破碎以後,消費者心理產生落差的同時,自然而然地對發展商的精裝修概念產生了異議,而相對於消費者的異議,發展商也只能無可奈何。那麼,全裝修房的概念能解決購房者的疑問嗎?
眾所周知,房地產市場正在從毛坯房時期向個性化裝修時期轉變,在這個過程中,無論是政府部門、開發商、裝修商,還是普通購房者,都在積極探索行之有效的模式、措施、方法,這裡面除了政府明確出臺的政策法規外,開發商無疑發揮著承上啟下的作用。近幾年來,市場上出現了諸如『責任建築師』、『米婭計劃』等個性化裝修服務的概念,或多或少地推進了裝修服務的個性化進程,時至今日,開發商到底應該交給業主什麼樣的裝修房?裝修商在項目開發鏈條中處於一個什麼樣的角色?普通購房者的個性化需求能在多大程度上得到滿足?開發商、裝修商、業主、物業管理公司等環節能否在一個互動的平臺上達成多贏的共識?
為海開公司提出全裝修概念並付諸於行動的上海港聯建築裝飾工程有限公司總經理任崇光介紹說,隨著北京城市建設的迅猛發展和中國加入WTO以後,以及2008年奧運會北京申辦成功,來自海內外的房地產開發商紛紛湧入北京這塊熱土,因此房地產市場競爭的激烈程度也在急劇增加,從過去純粹地段房型、價位的選擇,到如今的地理位置、周邊環境、交通便利、商購休閑等要素比較,說明房地產開發商除了必須在硬件上投入之外,還必須在軟件方面下功夫,如文化氛圍、醫院就醫、綠化率、小區的人文景觀也得重視和考慮。為此,發展商轉變開發理念,變簡單的購地、建房、賣房的開發過程為策劃、定位、營銷、營造、使用、增值這樣一個完整的開發過程。視購房者的最終需求為目標,提供全方位、全過程的產品和服務,這應該成為發展商的經營理念。
他認為,房地產開發應該是一個完整的開發過程,其本身也是一個市場整合的過程,需要對策劃、設計、土建、裝修材料供應、物業、營銷等專業公司進行市場整合,形成價值鏈,其中每一個環節都應該是一個增值的過程,並使環節間的成本下降,過程中的總成本降低,只有這樣,纔能提昇服務的附加值,取得市場核心競爭力。因此,他們提出了由具有專業資質土建設計、施工單位和監理、裝飾、物業管理公司,嚴格按市場規范運作,充分體現樓盤業主的個性特點和需求,形成專業企業協同運作,可以認為是目前有特色、可操作性強,又兼顧多方利益的『SMIT裝修房』運作模式。其模式的核心是,由開發商會同裝修商、監理、物業公司等專業單位在發揮各自專業特長、分工協作、相互配合、協調一致的基礎上進行整體運作的模式。
海開選擇全裝修的理由
據了解,以往的毛坯房銷售,往往把住宅裝修排斥在房地產開發的過程之外,使得開發商提供的產品服務不完整,反而增加了市場總成本,也由此限制了一部分物業的使用功能和增值空間,毛坯房只能是中國房地產市場發展初期的一種過渡性形式。近期,政府有關部門和各大媒體以及房地產開發商從不同角度和層面來探索試點全裝修模式,而有志於品牌開發的房地產開發商也正在積極關注著全裝修房的推進。從北京市取消毛坯房銷售和上海市三年內取消毛坯房的舉措,可以看出這種模式已經是政府中期規劃的市場發展趨勢。因此,對於全裝修的概念而言,誰推進得早,誰的模式更貼近市場,那就是搶佔了市場的制高點,從而贏得市場佔有率。
對此,海開總經理楊建平認為,他們公司所開發的玉阜嘉園和天秀花園之所以選擇全裝修的概念,其主要原因就是,作為開發商要達到的最終目的就是房子質量越來越好。在銷售過程中,他們考慮到有幾種因素,其中一個主要因素就是帶裝修的房子比較好賣。實踐表明,海開與港聯實行全裝修模式的合作以後,房子銷售的價格比較穩定,同時也得到了客戶的認可。
楊建平認為,海開有20年歷史成熟的開發公司,也希望經過市場的錘煉形成自己的企業品牌。在做玉阜嘉園和天秀花園這兩個項目的時候,他們是通過逐漸的摸索和擴大服務范圍的,目的不僅是擴大銷售和推廣,更重要的是重新樹立海開作為開發商一個良好的社會服務者的形象。所以,全裝修概念更多的目的不在於推銷,而是樹立自己的品牌,這是公司的根本目的。他說,從精裝修本身,應該重新確立理論上的概念,人們過去在談論一個房子,可以賣的房子,可以帶精裝修或者全裝修。
最重要的一點是向社會出售的商品它到底是一個什麼樣的交易狀態,就是說在房地產發展的初級階段,或者市場從供和求都是初級階段,人們更熱衷於買毛坯房。但是隨著市場的逐漸成熟,人們對房地產商品的成品概念的變化越來越了解,而毛坯房對房屋使用者來說,其實是一個半成品,需要購買者再次進行加工纔能投入使用,本身並不是真正的使用品。對消費者購買一個消費品來說,商品房是為了使用的功能而購買,並沒有達到目的,開發商隨著市場的成熟,把這段工作做完,也是順其自然,建設部公布這個內容,也是一個必然的歷程。而海開實行全裝修的概念,就是為了適應市場的進步。
全裝修能否成為標准
就我國現階段的房地產行業而言,人所共知的是,它是一個發展初期的行業,因此就如同微軟公司一樣,誰制定了市場游戲規則誰就獲得了最大化的市場份額。任志強提出了房屋物權的所有制就已經被政府有關部門所采納,那麼,海開的全裝修理念能否成為行業標准呢?
對此,作為代理公司,成業行總經理張寒燕認為,海開是順應了市場潮流的發展,隨著購房者消費觀的成熟,一定會走到這個階段,目前只是一個過渡階段而已,因此存在有人認可,有人懷疑的可能。這個時候,全裝修概念能不能進一步走向成熟,除了取決於客戶的走向成熟,還取決於開發商是不是把這個事情做得更完整,也取決於服務商、裝修商能不能把裝修的服務過程做得更細致、更統一的標准。
北京住宅合作社負責人劉志碩認為,對於全裝修概念而言,第一個感覺就是標准的意識,相對精裝修,『精』是一個形容詞,是比較而言的東西,不是客觀的評價,但是全裝修體現了一個標准的意識,隨著建設部有關政策的推進,如果真的成了標准,對整個行業的發展和社會的進步都是貢獻。
清華大學建築系教授金笠銘則認為,從西方發達國家的住宅發展來看,也經歷了初期的發展階段,但是發展到今天,全裝修就已經是住宅銷售的基本條件。建設部有關部門之所以制定取消毛坯房的政策,是基於調查的基礎之上而實行的政策,完全符合市場發展的規律,下一步所面臨的就是標准的更加統一和完善,總之,全裝修是市場發展的趨勢。?
購買裝修好後的房屋已經不再是高檔公寓的專利,一些中低檔的項目也在紛紛引入精裝修的概念,尤其在戰火激烈的東部市場。然而近日在京西,兩個價位在5300元和6500元左右的裝修房正全力進入一種全新的概念———全裝修。據說采取這一新概念後,兩個項目的銷售反映還相當不錯。近日本報專門邀請相關人員,對這一新概念進行了研討。
據兩個項目玉阜嘉園和天秀花園的發展商———提出全裝修房概念的海開房地產股份有限公司介紹,所謂的全裝修,主要特點有兩個:第一,提供個性化服務,把裝修的服務過程和發展商樓盤開發的整個過程以及它的銷售結合在一起,進行一體化運作。客戶在項目提供的菜單和基本裝修方案的前提下,參與進來。第二,打造一個一體化運作的平臺———以往可能很多發展商把裝修後期的環節忽略掉,或者不列入,使其成為服務系統之外,在這個體系中,將這個環節列入開發過程,同建築設計、土建施工、現場監理成為一個整體。還將裝飾裝修的造價與房價做捆綁。
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