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如果說房展會是上海房價的風向標,那麼7月份剛剛結束的幾個重要房展給業內人士的感覺是,不少還未開的新樓盤價格比該區域的房價又上昇了500元左右。這兩年上海房價高速上漲,預計今年房價漲勢依然猛烈,然而種種跡象表明,未來2-3年內上海房價一路上揚的態勢將會出現調整。高價位樓盤未來三年內『跳水』的可能性非常大。
2001年,滬上房地產媒體為新結婚的年輕人作過這樣的選題,『搜索內外環線之間30 萬元住宅』;兩年後,這個搜索指標定格在『50萬元』纔合時宜。
2002年上海全年住宅預售成交均價為4803元,而今年一季度,住宅預售成交均價為5158元。依據市房地交易中心『預售價格指數』分析可以看出,從2000年到2002年,『指數』比上一年的漲幅分別是3.36%、7.85%和13.13%,這說明上海房價漲勢呈現加速度的增長。
投資購房掀起樓市泡沫
雖然目前還難以統計『投資性住宅』佔整個樓市的比重,但從有關小戶型購買者的分析中可以看出,有的項目70%以上是由投資客購買的,而且幾乎一半是外地和境外人士。
小戶型項目並非特例,房價上漲自然會引起投資客的注意,而投資性購房的增加也為市場真正的有效需求蒙上了一層泡沫。荒島工作室研展部負責人馮偉認為,有兩個現象非常值得注意:一個是『空城』現象,在浦東某些大型社區,交房已經有很長一段時間了,而入住的業主仍然很稀少;另一個現象是,在三級市場中,新建商品房的尋求轉讓和出租的比例在增加。
這說明,雖然目前上海開發商手中的空置商品房在減少,但購房者手中的『空置房』卻在增加。
如果越來越多的房子沒有進入到『消費』領域,而是像奢侈品一樣為增值和投機獲利而倒手,那麼二級市場是到了應該放慢腳步的時候了,尤其是在房價上昇,買漲心理膨脹的時期。
上海房價『吸引力』漸弱
摩根士丹利亞洲區董事總經理謝國忠前些日子表示,上海的房地產行業隱藏著過度投資和投機的征兆。他認為,『上海市的房價應該基於本地居民的購買力,上海房價現在的相對價值已經不再那麼吸引人了』。
據荒島工作室研展部的調查顯示,今年6月份,每平方米7000元以上的新盤已佔到市場上總供應量的50%以上。而在靜安區,有個項目圈地68萬平方米,加上旁邊建工集團的28萬平方米項目,僅二者加起來就有100萬平方米,如果商品房建起來,估計這個地方的房價不會低於12000元每平方米。再加上黃浦、徐匯等市中心區域的高檔商品房項目,短期內市場有足夠的吸納量嗎?已有業內人士認為,隨著央行貨幣政策以及目前市場供應量的現狀,高價位樓盤未來三年內『跳水』的可能性非常大。
房價調整是大勢所趨
國務院研究室宏觀經濟司副司長叢明,日前在暨南大學作學術報告時透露,國務院近期將針對房地產、汽車和鋼材三大領域投資過熱的現象出臺相關的嚴控措施,對此三大領域的投資進行結構性調整。
事實上,上海的房地產界人士也有人認為,上海房地產業如果想到2010年一直保持健康發展的態勢,必須要有一個『調整期』,這期間房價會適度『回調』。可能會出現這樣的局面:由於中低價位樓盤供應比重的增加,從而使上海整體樓市均價下降;在局部,新開盤的樓盤房價低於該區域房價,或是有些樓盤因滯銷而跌價銷售,但同時可能在某些區域、某些樓盤的價格仍在上漲。
上海房價將從快漲到穩漲
目前,政策面除了央行已經開始著手宏觀調控,上海市也計劃將土地供應的內環、內外環、外環比例由原來的33:45:22調整到20:50:30,增加外環土地供應是間接平抑房價的舉措。
從本次調控的力度分析,荒島工作室研展部負責人馮偉認為,為不影響宏觀經濟、為保持房地產長期良性發展,無論從央行還是地方,采用的將是『軟著陸』的方式,這與1993年的調控政策明顯不同,所以調控的結果不會當年就產生效果,隨著政策對市場價格緩慢的產生影響,預計2-3年內上海房價將回落調整。
房價的回歸調整對擠掉市場泡沫、增加市場有效供給將大有裨益,這與上海房地產業長期看好並不矛盾,上海房價將由『快漲』到『穩漲』。
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