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近來,有關商品房開發商和業主之間的糾紛變得越來越引人注目起來。
業主維權意識的逐步提高其實正是我國房地產市場發生、發展,乃至成熟的一個寫照。不過,作為房產消費者的業主如何運用好自己的權利維護正當利益,其過程卻並非想象中那麼簡單。
應該說,房地產市場發展的過程,亦是消費者不斷呼喚誠信的歷程。上世紀80年代,購房消費者與開發商之間發生的矛盾主要集中在爛尾樓、延期交樓以及樓房質量差等問題上;90年代,矛盾主要集中在拖延辦理房產證、虛假宣傳和樓房質量差等問題上。進入本世紀,房地產市場呈現激烈競爭狀態,對延期交樓、樓房質量等問題法律法規有所約束,開發商對業主的侵權行為有所收斂。但一些不良開發商手段更為隱蔽———轉向『公用』之地———隨意改變規劃用地或侵佔綠化用地等。
越發普遍的房地產權益糾紛從業主維權意識的覺醒角度來看固然是件好事,不過,令人懮慮的是,業主的維權意識似乎總是比開發商要走得更遠一些。而某些開發商的個體行為卻越來越多地呈現出一種較為普遍的社會現象。
這是每個希望房地產市場健康發展的人們始料未及的。
分析這一系列的所謂『糾紛』中三類參與主體的表現,便不難發現癥結所在。首先是開發商的唯利是圖,由於契約意識淡薄,導致他們在出售商品房的開始便沒有真正重視起白紙黑字的條款。其次,部分業主由於投訴無門而采取了過激行為,這無助於問題的解決,甚至可能進一步激化矛盾。而政府有關部門對此事處理經驗之不足、反應之遲鈍也使事情復雜化。
可以清楚地看到,在許多糾紛中,由於沒有對所涉及問題定量定性的條款約束,於是,在具體的解決過程中就少了法規利器,這讓業主感到一種訴求無門的無奈。而客觀地說,這種『利器』的缺失對開發商何嘗不是一種遺憾呢?
沒有完善的法制保障,產品和服務的提供者就會心存逃避義務的傾向,而另一方面,維權意識的過度釋放也極有可能將事情發展到它的相反面。
前不久,北京一個商品房小區業主在購房後在認為所購房屋存在面積『縮水』等問題後,采取了集體收房的形式。該項目的業主發現開發商在事先簽合同時承諾的12000平方米的綠地和會所沒有交付使用,最後業主得到了免除一年的物業費的賠償。
業主們依據的就是與開發商簽訂的《商品房買賣合同》及其補充條款。
業主集體收樓的行為固然是理性維權的表現,相對於以前不成熟的市場狀況下所實施的過激手段是一種進步。不過,這樣的個案對於房地產市場的整體消費環境的改善並不具有典型說服力。
也就是說,維權意識的合理釋放需要相關法律法規的建立健全,這個過程需要開發商、政府管理部門、消費者三個主體協力推動,僅僅依靠業主單方面的努力是遠遠不夠的。
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