|
||||
針對於將於今年6月1日開始在全國正式施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》,消費者和開發商都表示,該司法解釋明確了商品房買賣中預售合同效力、銷售廣告拆遷補償安置、面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、房屋質量、商品房包銷、擔保按揭等方面的問題處理標准,為開發商和消費者提供了購買過程中處理相關問題的捷徑。同時,為了避免糾紛,消費者在購買之前也應盡量了解項目的具體情況。
簽合同之前看五證
此次司法解釋出臺,影響最明顯的主要是廣告規范和合同簽訂兩個方面。時代新城銷售經理裴先生表示,消費者應事先對開發商和所購項目的各項資質進行了解,確定五證齊全後再簽訂合同。
裴經理稱,商品房買賣合同中的欺詐行為通常涉及以下幾個方面:一是開發企業不具備國家規定的開發資質;二是項目沒有銷售許可證即開始售房,在此情況下簽訂的合同不具備合法效力;三是利用大多數百姓對房地產行業的無知,在合同中標注嚴重有失公平的條款;四是開發商在未通知業主的情況下將房屋重復銷售或抵押等。
很多消費者表示,希望盡量避免發生司法糾紛。而從簽訂購房合同前開始認真審查開發商的各種條件,是避免合同問題的最有效方法。例如,五證是房屋合法銷售和辦理產權登記的前提,個別開發商因為資質不全,無法取得房管部門頒發的證件,甚至有的項目會制作假證誤導消費者。在此情況下,消費者可以向房管部門詢問該項目的取證情況和公司實力等情況。確認無誤後,再與開發商協商簽訂合同。
廣告應長期保存
廣告作為開發商對購房者的承諾之一,與合同同樣具有法律效力,新的司法解釋中更將廣告明確為合同的一部分。天津奧園總經理陳穗建表示,購房者在購買房屋後應將項目的宣傳廣告與合同一起長期保存,作為企業承諾的憑證。
陳穗建表示,廣告是吸引消費者前來購房的重要手段,但個別開發商卻在廣告中做了一些虛假承諾,使購房者對房地產行業產生了過激的防御心理。例如,本市某項目在一期售房廣告中將南側一塊近萬平方米的空地標明為規劃園林用地,但業主入住還不到1年,該地塊就作為二期工程部分樓宇的建築用地,違反了社區綠化承諾,同時也破壞了購房時消費者對景觀、采光、私密性等的預期。
違約罰金別退讓
開發商不能按時交房,合同中規定的違約罰款也遲遲不肯交納,這種現象在商品房銷售中時有發生。該司法解釋的出臺,由於加大了處罰力度,能夠有效避免此類現象的發生。
高法有關人士表示,按照國家有關規定,違反合同延期交付使用商品的行為,商家應按高於國家銀行日利息標准即商品價值的萬分之五,對消費者進行賠付,目前天津市普遍應用的賠償標准為千分之三。因為延期而影響購房者正常生活的,商家應按照新建房屋地區租金價格標准向消費者提供租金補償。
學會分析房型圖
商品房買賣具有不可替代性和消費者非專業購買等特殊之處。有關人士提醒消費者在購買時應詳細詢問房屋的使用功能分布和上下樓層之間的房屋結構關系。
聯合地產總經理李濤稱,目前房地產項目的銷售大多采用平面房型示意圖,有些購房者對圖紙標識不甚敏感,容易忽略一些細節問題。因此,建議購房者在選房時應多考慮可能出現的問題,對房型圖中不解的問題,應向銷售人員詳細詢問。
質量問題待明確
該司法解釋中提到,如果購買的商品房質量問題嚴重影響正常居住使用,法院應支持買房戶解除房屋買賣合同。一些開發企業和消費者都希望能夠將『質量問題』說得再明確一些,對各種程度問題賠償金額等進行更詳細的解釋規定。
李濤表示,質量問題的確很難量化,但一旦出現問題,究竟是否屬於質量問題還需要國家有關部門進行權威鑒定,但鑒定費用的擔負、房屋的損害程度、修復還是退房等一系列具體問題還必須依靠有關法律規定來使之清晰化。(安元)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||