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央行《通知》抬高房貸門檻後,開發商將面臨怎樣的資金壓力,由此,投資者又會面臨怎樣的入市風險?對此,記者做了一番探訪,試圖將整條開發資金鏈呈現在投資者面前,以提醒投資者謹慎入市。
自有資金不低於30%
《通知》指出,房地產開發企業申請銀行貸款,其自有資金(指所有者權益)應不低於開發項目總投資的30%。就目前國內市場而言,有相當一部分房地產開發企業都不具備這一條件,依據《通知》根本進不了開發門檻,也沒有機會開發該項目了。
沒有了銀行的貸款,這些企業到哪裡去融資?而現實中的國內房地產融資環境是:在資本市場融資,股權融資機會小,近3萬多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為130多家(包括境內外上市、買殼及改變業務方向)僅佔0.4%;在債券融資市場,沒有企業債券的發行,沒有不動產基金和不動產信托基金的支持。至今,銀行扔是唯一債權融資出口。
土地價格全額支付
《通知》指出,商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款。而在以往,房地產開發企業利用銀行貸款支付土地出讓金的現象是比較普遍的。為了防止『空手套白狼』現象的發生,央行在對土地出讓金的限制明顯提高了。
根據《通知》規定,只有土地儲備機構纔能向銀行申請抵押貸款,而房產開發企業能否申請並沒有明確說明,如果不能用取得的土地進行貸款,房產開發企業的資金壓力就要增加許多。在房價構成成本中,主要有土地成本、資金時間成本、建築工程成本、財務成本、配套成本與廣告、銷售成本等。目前,個別區域的土地成本已高達房屋總成本的50%-60%,而其中土地出讓金佔土地成本的30%,也就是說,開發商在與土地出讓方簽約後,為獲得國有土地使用權證書,就要向政府交付佔到總投資15%-18%的土地出讓金。此項資金佔用的成本不可以小量,且完全得靠企業自身的資力,資金風險自己不待言。
墊資開發難延續
建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目,這一違規操作本來就不應該出現在金融市場的舞臺,但在不規范的市場面前,這種現象屢禁不絕。面對建築商的頻頻主動上門,朝南坐的開發商提出此等違規要求早已司空見慣,也就無人去破壞這一『規矩』,只好任由其滋生蔓延了。因此,這房屋總成本30%的建設款,開發商就不必自己『買單』,建築物的產權仍舊歸自己,此等好事乾嘛不做。
根據《通知》的精神,建築施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備(如塔吊、挖土機、推土機等)。如果企業將貸款挪作他用的,如購買建築材料等,經辦銀行會限期追回挪用資金,並向當地其他的商業銀行通報該企業違規行為,各商業銀行將不再對該企業提供相應的信貸支持。由於多數的建築施工企業自有資金也不足,銀行的流動資金貸款對企業的幫助非常大,如果這一政策得到嚴格執行,房地產開發商通過施工單位墊資來獲得資金的途徑將被堵死。
結構封頂纔能發放住房貸款
《通知》指出,『商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款』。
在此之前,高層住宅只要蓋到2/3就可以公開預售,銀行也自然可以發放住房貸款了。這一條對開發商的影響有,但並不大。以一幢30層樓為例,原來蓋到20層就可以預售了,現在要蓋到30層纔能辦貸款,這中間的時間大約為2個月(按每層6天)計算。如果前面幾道坎開發商能邁過去,那最後這2個月咬咬牙也就挺過去了。
從上面幾個方面看,開發商要獲得銀行資金的難度增加了,發生資金鏈斷裂的可能性也增加了。一旦發生資金短缺的情況,就會導致新爛尾樓的出現,購房者不能不提防。當然,這種風險是短期的,市場經過規范,發展會更健康,人們的居住條件會得到進一步改善,投資房產的安全性也將提高。
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