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非典引發了人們對房屋價值的重新認識,居住區空氣環境及小區密度自然成為選房重要因素。目前樓市最叫座的住宅項目非低密度和健康概念莫屬。同時,從空氣質量的角度來看,邊緣居住區所具有的新鮮空氣和低密度優勢,也使其地段價值得以提昇。
空氣優勢是價值昇級的跳板
西北部是天津市秋冬季主導風入口,在秋冬季具有最優的空氣質量。因為冬季城市的污染,主要來自取暖造成的粉塵、二氧化硫等污染物。同時,由於西北部不與春夏季的西南上風口相對,且夏季風本身污染較小,因此,其全年空氣質量可與華苑居住區媲美(來自安居辦的環境評價數據顯示目前綜合指標略高於華苑)。
西北部空氣質量前景主要還因為周邊無工業污染源,以及西北部大型植物綠地和運河水系的維系。記者在規劃部門了解到,《天津市中心城市生態保護圈規劃》中,西北部有205公頃的劉園苗圃。152.8公頃的植物園及屈家淀風景區等有『城市綠肺』功能的大型綠化基地;區域內有多條楔形綠地,楔形綠地是空氣通道,新鮮空氣從此源源湧入,補充市內空氣;外環線內側是50米綠化帶和外側500米綠化帶,綠化帶內有活水形成水面和由喬木、灌木、觀賞木等形成的四季綠化植被。
同時,以海河三岔口為中心伸向西北居住區的南北運河、子牙河水域分布,也很好地調節了這一居住區的空氣濕度。因此,隨著人們對空氣質量要求的提高,西北部住區成為居住熱點已成必然,而非典無疑加快了這一地區空氣優勢帶來的價值飛躍,使空氣優勢成為價值飛躍的跳板。
軌道、快速路建設助地段昇級
交通是消滅地段差異最有力的武器。有關統計表明,一條軌道線路的開通,可以使受益地段價值昇值以倍數計算。因此,2005年通車貫通天津南北的地鐵一號線,是促使西北邊緣地區價值昇級的一大潛在力量。因為地鐵的通車帶來的不僅是交通的便利,更將以人流、物流的變化,產生人們居住和生態形態的變化,而這一潛在能量將在地鐵通車後逐漸釋放,這必然會推動地段昇級。
同時,在建中的由外環線和中環線的大部分路段、東南半環、西北半環組成的兩個快速環線,與11條放射線共同組成了中心城區快速路系統。也在拉近西北居住區與市中心距離的同時,起到了平衡區域價值的作用。
另外,西北交通網絡的重要新線路——新咸陽路也將在疏通區域交通的同時,為地段昇級助力。該路南起西青道,北至京津路,全長4.9公裡,在中環線西半環和規劃的西北半環快速路之間並與之平行。其中西青道向南接現有的咸陽路,向北至津霸公路段為新闢線,跨越現有的津浦鐵路編組站及6條線路專用線,跨越子牙河與咸陽北路相接,跨越北運河後再修建一段新闢線,終點在天穆村以南與京津路相接。它從南到北把紅旗南路、復康路、規劃保山道、規劃天拖北道、西湖道、雅安道、長江道、黃河道、芥園西道、西青道、津霸公路、丁字沽三號路和京津路等主要道路聯結在一起,保證了西北部交通的通暢。
河流改造老城文脈挖掘挑起昇級空間
目前,西北部住宅區因為過去開發的房屋多為中低價房危陋房改造項目,產生了地區效應,使本地區及外部中低消費群在此聚集。本地區內一些中高消費層因為這裡沒有相應的居住氛圍,而捨近求遠在其他區買房。但是這也給西北部邊緣地區建設中高檔住房一個良好的機會。
更重要的是,以海河開發為契機的區域內水系改造治理,以及運河文化商貿區的建設,都將促進這一地區環境的改變和對老城文脈的挖掘。據了解,紅橋區的建設規劃構想是:利用三岔河口地區自然、人文環境優勢,以城市發展歷史文脈為主線,綜合開發、理水造園、以文促商,把三岔河口地區建設成為具有天津地方特色而又富有時代氣息的集文化、商貿、博覽、旅游休閑為一體的運河經濟、文化、商貿區,進而提昇整個西北區域的居住價值。
歷史上西北部是南漕北運的源頭,曾有過輝煌的歷史,這也從另一角度說明了這一地區有特殊的地理位置優勢。因此,目前北運河和子牙河的治理,老城區歷史文化的交流,可以使這一區域的歷史優勢得到重新展示和發展。為這一區域得到現代人的承認,打下了基礎。同時,也將為這區域房價創造廣闊的昇值空間。(王 哲)
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