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隨著人們投資意識的增強,許多人出於保值、增值的良好願望,將目光瞄准了房產這一新興的投資領域,湧現了不少以租養房的『精明人』。這些『精明人』歸納起來主要分為兩大類:一類是他們原來有一套住房,通過按揭貸款購買新房,再將原有住房出租,用租金償還貸款;另一類則是直接購買新房或二手房後用於出租,用所得租金償還貸款,甚至以投資房產生財。然而以租養房並不是一個簡單的過程,它需要當事人積累一定的資本,掌握一定的購房知識和技巧,最大限度地發揮以租養房的優勢。
計算以租養房投資收益的方法有以下三種投資分析工具:
1.投資回報率分析
公式為:(稅後月均租金—物業管理費)×12/購買房屋單價
此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系,套用在股市投資上可類比為市盈率。是選擇『績優房產』的簡捷方法,但它又有弊端:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間價值,並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時間分析
公式:投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(稅後月租金—按揭月供款)×12
這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素,但未考慮前期的其它投入、資金的時間價值因素,可用於簡略估算資金回收期的長短,但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性,並不是最理想的投資分析工具。
3.現值指數法分析
公式:現值指數=累計總流入現值/累計總流出現值=投資期內月租金現值之和/按揭首期房款、保險費、契稅、大修基金、家具等投入、投資期內按揭款、投資期內物業管理費等現值之和
現值指數法不僅解決了多套投資的收益分析,還考慮了資金的時間價值,可以比較全面地反映一個物業的各方面因素,是較理想的投資分析工具,因此,多被一些機構投資者所采用,但由於計算比較復雜,個人投資者使用起來較麻煩。
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