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隨著人們投資意識的增強,許多精明的投資者將眼光瞄准了房產這一新興的投資領域,以租養房成為越來越多人的投資選擇。一般的情形是,這些投資者往往已擁有一套住房,再通過按揭貸款買房,將原有的住房出租,用租金償還貸款。這時,投資者思考的焦點直指房產投資價值的核心部分———產租能力,以此推定的投資回報率已成為他們接受定價的標尺。
以租養房作為一種投資方式,優點頗多。首先,如果將原有住房出售後存入銀行,得到的收益會很低。因為,眾所周知,近年來存款利率多次調低,利率收入已相當低廉;相反,將原有住房出租,按目前的市場租價水平,收益率肯定高於存款利率。而且,買房還可以向銀行申請貸款,分享政府住房貸款的政策優惠,帶來財務杠杆效應,借本生財。此外,因社會經濟的發展和土地資源的稀缺性,房地產有增值、消費的雙重功能,投資者在得到租金收益的同時,往往還能坐享增值帶來的收益,另外,房產抵御通貨膨脹的能力優於儲蓄存款。
目前正是以租養房的最佳時機,因為財政部規定,公有制職工第一次購房可免契稅,並可獲得個人所得稅的退稅。另外,政策還對買下房子出租後的收入征稅部分作了調低。出租一兩套二手房,盤活手中的閑置資金,較存銀行合算得多,又比炒股的風險來得小,最主要的是能花較小的代價實現住大房子、好房子的願望。
事實上,這些年,湧現了許多以租養房的『精明人』。劉先生貸款買了房,想把新房子租出去賺點房租,以適當減輕每月的還貸壓力。身為房東的劉先生打的如意算盤是:首先,把一些暫時不便帶走的東西集中起來留在小房間裡,並上了鎖,省得一次次搬家,勞民傷財。然後,花幾千元整了整房子。這時候房租就能從毛壞房昇級到全配套的價位,更加吸引房客們的視線。劉先生後來把房子掛在網絡上出租,吸引了不少網友點擊。最後,這套房子被一家小公司的小主管用1000元租了下來。如此一來,他每月就不必再為銀行『打工』了。用同樣的方法,幾年後他又可以再貸款買進一套房子了。
不過,值得注意的是,以租養房的投資方式需要積累一定的資本,還要掌握一些基本的購房知識、技巧,尤其購房時,對房產區位、地段、房屋類型上的選擇頗有講究,還要考慮什麼時候變現、出租給什麼人合適等等。選擇以租養房必須注意位置和人氣,租賃市場與買賣市場對『位置』好壞的評判標准是不一樣的。好賣的房子不一定好租,好租的房子卻一定好賣。好租的地方不一定是商業中心,也不一定是買賣市場活躍的地方。它一般是一個發展較早、社區環境相對成熟的地域。另外,一個有特色的商務中心區都可能是租賃市場的『緊俏商品』。當然,只有位置也是不夠的,還要將『交通』、『環境』和『人氣』綜合起來看。
同時以租養房也不是個簡單的過程,裡面的賬要仔細算清楚,除了每月固定要支付的物業管理費之外,還有銀行貸款利息,這筆支出是固定的,而其收入卻只是相對固定的。既然是投資就會有風險,以租養房的投資風險就在於新房出租會有一個『滯留期』,即從正式入住到出租,中間會有一段時間房子是空置的,而且即使已經出租的房子也可能會中途『斷檔』,這就需要有周密的考慮和預留一部分足夠度過這樣『風險期』的資金。(孫越)
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