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天津房地產正處在一個在調整中快速發展的時期。波瀾壯闊的大規模城市危陋房屋改造與深入人心的住房制度改革所形成的物質與精神力量,在釋放中從生產力發展和制度創新兩個方面推動著市內房地產業持續成長。『九五』末期,特別是『十五』開始以來,標志著房地產業昇級和產業綜合素質提昇的結構性調整加快。這一調整,歸納起來主要表現在以下十個方面:
1物業結構上,公建比重上昇,住宅比重下降
『九五』天津房地產累積完成投資518.9億元,其中,住宅385.9億元、竣工2624萬平方米,公建133億元、竣工251萬平方米。1996-1999年,天津公建與住宅比,規模為14.6:85.4,銷售為11.6:88.4,市內公建比重的兩個指標均低於全國平均水平。『十五』期間,天津房地產計劃投資850億元,建設面積3600萬平方米,其中住宅650億元、3000萬平方米,公建200億元、600萬平方米,『公建與住宅比』將逐步提昇,接近全國的2:8水平。今年以來,受入世及申奧所產生的預期影響,商業用房開始復蘇,特別是具備新型業態的大型超市物業頗受青睞,濱海新區的工業廠房和倉儲用房租(售)量明顯增加。
2交易內容上,存量比重上昇,增量比重下降
『九五』天津商品房出售累計1338萬平方米,住宅二級市場成交510.92萬平方米,合計1848.92萬平方米,存量交易佔整個銷售量的27.63%。『十五』期末,天津住房交易中存量與增量之比計劃達到0.6:1,即存量佔整個成交量的37.5%,期內,二級市場交易計劃1100萬平方米。2001年上半年,私房成交75.9萬平方米、交易額8.3億元,較去年同期分別增長87.2%、50.9%,2001年1-8月份,私房成交和公房置換面積之和比去年同期增長25%,金額之和比去年同期增長17.5%。
3購買主體上,私人置業上昇,集團購買下降
2000年,天津個人購買商品房比重為98%,比『八五』期末的44%增加了54個百分點。個人買房增加的政策動力主要來自於兩方面,一是住房信貸推動,2001年1-8月份,銀行共發放個人購房貸款55.8億元,支持個人買房320.4萬平方米,佔全市個人購買商品住宅總成效額的50.8%;二是貨幣分房推動,2001年1-6月份,全市共有9個局、64個獨立核算單位實行了住房貨幣化分配,共向近6000名職工發放住房補貼1.46億元,帶動個人(在住房消費方面)出資2.7億元,購買住房24.7萬平方米。與此相適應,全市私有住宅建築面積,『九五』期末為4060萬平方米,佔全市同期存量住宅面積8285萬平方米的49%,住房自有率比『八五』期末增加10個百分點。
4需求性質上,改善居住上昇,基本居住下降
2001年上半年,戶型100平方米/套建築面積以上的商品房銷售量比去年同期增長17.4%,其中,單套面積在120平方米/套以上的成交量比去年同期增長30.8%;戶型100平方米/套建築面積以下的商品房銷售量比去年同期減少9.8%,其中,單套面積在60平方米/套以下的成交量比上年同期減少29.5%。從銷售價格看,平均價格在2000元/套以下的商品房銷售量比去年同期減少9.7%,2000-3000元/套的商品房銷售量比去年同期減少4.3%,3000元/套以上的商品房銷售量比去年同期增長27%。2001年1-8月份,每建築平方米3000元以下的商品住宅銷售量39340套、347.8萬平方米,比上年同期分別下降4%、1.4%;每建築平方米3000元以上的商品銷售量8057套、100.4萬平方米,比去年同期分別增加21%、7%。
5施工規模上,竣工面積上昇,開工相對下降
2000年,天津全市住宅施工面積1503萬平方米,比上年1599萬平方米減少96萬平方米,下降6%。其中,新開工面積497萬平方米,比上年630萬平方米減少133萬平方米,下降了21.11%。同期,住宅竣工面積604萬平方米,比上年596萬平方米增加8萬平方米,增長了1.34%。2001年1-6月全市住宅累計開工面積296萬平方米,比上年同期減少20萬平方米,竣工251萬平方米,比上年同期增加46萬平方米。2002年1-8月份全市住宅累計新開工面積368萬平方米,比上年同期減少61萬平方米。同期,住宅竣工面積385萬平方米,比上年同期增加61萬平方米。
6供求關系上,銷售增長上昇,供給相對下降
2000年,全市商品房銷售630萬平方米,同比增長80%,實現了歷史性突破。2001年上半年,商品房銷售341萬平方米,同比增加5萬平方米、增長1.5%,銷售額同比增加3.7億元、增長4.7%。2002年1-8月份,商品房成交448.2萬平方米、成交額110.9億元,分別比上年同期增長0.4%、1.7%,商品住宅銷售已完成全年計劃的74.7%。2001年1-8月份全市土地供應總量506萬平方米,比上年同期減少50%。2002年上半年,全市居住用地供應量204萬平方米,比2000年同期381.2萬平方米下降46.5%。2002年前8個月,批准上市商品住房333.4萬平方米,同比下降30.4%。截至6月底,住宅空置面積379萬平方米,由於銷售形勢趨好,商品房空置率較以往有所下降。
7危房改造上,拆遷面積上昇,開工面積下降
2001年,全市共拆遷房屋127.8萬平方米,提前完成了年初安排的全年拆遷100萬平方米計劃指標。特別是『四沿』(沿河、沿橋、沿路[街]、沿校)地區景觀改造和學校改造的拆遷是今年拆遷規模擴大的重要力量。2002年1-8月份所下達住宅投資計劃中,累計危改比例為39.7%,比去年同期計劃比例40.3%減少0.6個百分點。與此相聯系,同期,同一指標中,經濟適用房比例為29.4%,比上年同期計劃比例32.8%減少3.4個百分點。2001年1-6月份,經濟房、商品房、危改房三類計劃開工比例分別為57.1%、46.1%、45.6%,危改開工比例最低。這一情況的出現,一方面反映了居民住房選址優先點,由城中至上向外圍區轉移的轉變,另一方面也說明隨著危改面積的縮小,成本相應上昇,危改開發回報空間愈來愈小。
8開發重心上,外圍樓盤上昇,城區面積下降
『十五』天津全市安排住宅建設3000萬平方米,其中,外環線內的新區部分新建住宅1313萬平方米,濱海新區新建與改造共建住宅396.1萬平方米,以上二者合計共1709.1萬平方米,佔『十五』整個計劃的57%。如果再加上外環線外四縣一區住宅意向開發用地安排497.5公頃(按容積率1計算),非中心城區『十五』期內住宅建設規模可達2206.6萬平方米,相當於全市計劃的73.55%。『十五』計劃新建村鎮住宅1500萬平方米,建設大寺、新立、楊柳青和咸水沽四大(郊區)組團。2001年上半年,天津城鎮集資建房面積171萬平方米,是上年同期的2.9倍。城市周圍開發和小城鎮開發正在成為今後住宅開發的重點,有可能成為新的開發增長點。
9土地供應上,有償出讓上昇,無償劃撥下降
1989-2001年上半年,全市共出讓土地2469幅,面積6823.81萬平方米。1999年,天津全市有償使用土地數量,佔全部出讓土地總量不足10%。2000年,全市土地有償出讓上昇到佔供地總量的46.7%,中心城區土地出讓佔供地總量的比重也由過去的10%上昇為22%。1999-2001年上半年,天津中心城區先後以招標拍賣出讓土地7幅,面積89866.2平方米。2001年1-6月份,全市土地供應中無償劃撥地塊60宗面積254萬平方米,比上年同期下降70%。實現了土地出讓面積與土地出讓金同步增長。2001年1-8月份,全市土地供應總面積506萬平方米,其中,出讓面積169.8萬平方米、金額1.32億元。
10產業組織上,企業實力上昇,公司數量下降
天津全市具有開發資質並在工商局注冊的房地產開發公司,1998年為1800多家,至2000年底還有997家,三年來淨減800多家。現存900餘家房地產開發公司中,非國有民營企業佔83%,但市內開發企業『20強』中,國有開發企業仍佔主導。開發項目個案規模普遍提高,2000年全市項目用地的平均面積為3公頃,根據預測,明年新開工的項目中,規模達到10萬平方米以上的就有30項之多。在項目開發中,進一步注重了質量管理和小區環境建設,更多地采用了環保、智能等先進技術、新材料和新設施。新的投入相應提高了成本價格,2000年,全市住宅項目建安成本平均每平方米比1999年提高了59元,2001年上半年,又比上年同期提高20元左右。這從一個側面反映了房地產業綜合素質的提高。
現實中,已經、正在和將要發生的房地產業快速調整,是多種因素共同作用的結果。結構調整引起的產業變化是明顯的、長遠的,它反映了產業的活力所在和發展空間的廣闊。同樣,帶給人們的啟示也是深刻和具體的:其一,房地產業要發展,市場機制是根本的力量。結構調整的原動力來自市場,來自市場的資源配置功能。其二,在產業發展中,作為市場失靈的矯正器??政府的調控不可缺少,相應的產業政策是產業、尤其是支柱產業健康成長的重要保證。其三,天津房地產業乃至中國房地產業,還處在發展的初期階段,要成為真正的支柱產業,還有許多問題需要解決,仍需要全民族的共同努力。
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