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自建設部去年5月推出《商品住宅裝修一次到位實施細則》後,迄今已將近一年,但實際效果仍未能盡如人意。
以武漢市為例,這個城市目前從事房地產開發的企業已有950多家,開發的樓盤項目也有四五百個,房地產市場這兩年來的房價表現一直保持著上揚的格局。自建設部出臺逐步淘汰毛坯房、推廣成品房的政策之後,武漢市可以說是聞之即動,該市開發辦不僅在短時間裡就組織、鼓勵開發商積極參與,同時還以各種有效的宣傳方式,通過會議、媒體向社會各階層宣傳建設部這一利國利民的好政策。但結果怎樣?截止去年12月底,全市近千家房地產開發企業到頭來只有5家企業進入試點。這個數字與武漢市目前房地產開發企業的總數比起來,僅僅達到了千分之五左右。
商品房一次性裝修政策的實施,難道真的是因為『曲高』纔如此『和寡』嗎?記者在武漢市了解到,造成商品住宅一次裝修到位政策曲高和寡的根本原因是:我國房地產業法律規章執行體系中一些與其有著利益衝突的現行政策;當前房地產市場上開發商給予購房者所表現出來的信用缺失問題;人們對於商品住宅裝修與裝飾概念的混淆。稅費征收:一個由政策觸發的利益障礙
根據記者對市場相關人士的調查與采訪,成品房之所以在市場上反應淡靜,一個非常實在的情況就是在稅費征收上,人們感覺到成品房成交遠不如買賣毛坯房來得劃算。
在我國目前房地產業法律規章體系中,牽涉到成品房推廣力度和成效的主要是現行的房地產交易稅費征收政策,這些稅費的科目具體有商品房交易營業稅、購房者的交易契稅和物業維修基金等。上述稅費的收取原則與標准,在國家稅務部門和有關規定中,均明確了是以商品房合同的成交總額作為基數的。開發商和購房者在辦理房屋產權登記時,必須按規定向政府及有關單位足額交納。各稅費具體的交納比例分別為:(1)商品房交易稅:開發商按商品房銷售收入的5.8%交納營業稅及附加,購房者則按商品房成交總價的2%交納契稅;(2)維修基金:開發商按項目總建設面積建安造價的1.5%(不帶電梯的多層住宅)和2.5%(帶電梯的高層、小高層住宅),購房者則一律按商品房成交總額的2%交納。這裡不去計算開發商所支出的費用,僅以購房者方面合計4%的稅費計算,一套成交總價為38萬元(其中裝修價為8萬元)的普通商品房,若按習慣上的毛坯房結算的話,購房者只要交納1.2萬元就行了,但如果按裝修好的成品房來計算,購房者則必須交納1.52萬元。兩者相比,後者要比前者多交3200元。信用缺失:一種讓市場缺氧的病毒
在對待商品房進行一次性裝修問題上,記者在采訪過程中聽得最多的是開發商的懮慮和購房者的不信任。作為商品供需的開發商和購房者之間,信用的缺失已成為當前市場缺氧的病毒。在人們看來,成品房的前景遠比它目前的市場基礎更為美好。
開發商說,成品房的開發不僅可以對商品房開發成本的降低獲得良好的預期,同時因為建設部的規定,開發商因此在自己的產業鏈——住宅一次性裝修上謀得了更多的『奶酪』。問題是眾口難調,購房者對於住宅裝修的個性差異,使得開發商在成品房開發方面表現出超常的膽怯。一些開發商向記者埋怨,說現在的購房者由於權利意識的過分覺醒,在商品房買賣過程中已是很難侍候。有的甚至向記者直掏心腹,說為了帶動商品房的銷售,作為開發商在當今市場條件下,有關住宅進行一次性裝修的費用只要能夠保本就行。
購房者也不相信開發商!人們對於成品房普遍的擔心是怕開發商在其中有更多的貓膩。有購房者質問,購買成品房誰能向購房者保證開發商在施工上不偷工減料,在材料上不以次充好、低價高報?成品房的裝修質量,誰又能確保?概念混淆:一個不能不提到的話題
在成品房推廣、得到市場認可的問題上,記者在武漢感受最深刻的一點就是,有相當數量的市民甚至一些房地產開發企業裡的從業人員都將裝修與裝飾混為一談。
需要指出的是,這是一種非常不利於成品房的錯誤認知。住宅的裝修與裝飾雖然密不可分,但它們在對待同一個傾注對象上實施的目的和發揮的作用卻各不相同。住宅裝修針對的是住宅的功能、結構、安全保護,住宅裝飾針對的則是居住者對環境、文化、生活理念的個性化需求。在施工程序上,一般也是先裝修後裝飾。形象地來說,裝修所要做的是給住宅強筋健體,而裝飾則是給住宅起到了美容的作用。
當今市場的細分,專業人做專業事的大勢已經極為明顯。對於社會上非建築、裝修、裝飾設計、施工、監理專業的購房者來說,一夜之間讓自己就挑起了『大師』級的重擔,實在是力不能及,濫竽充數。這種選擇的結果,很容易給自己帶來本可避免的麻煩與不幸。
武漢市開發辦負責成品房試點工作的住宅產業處處長黃立在接受記者的專訪時感言,成品房的全面上市不僅是利國利民的大好事,同時也是我們實現住宅產業化的必由之路。面對著成品房今天在市場上所遭遇到的坎坎,成品房的市場發展確確實實還尚需政策的進一步激勵和全社會的共同努力。
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