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徹底解決『爛尾樓』已經成了許多城市的頭等大事。最近,包括海口、北海和深圳等在內的一批城市相繼宣布,將在3至5年內解決老的『爛尾樓』問題。但是這是否意味著『爛尾樓』將成為一個『過去時』呢?近來一些業內人士向記者表示擔懮:老的『爛尾樓』還沒解決,或許新的『爛尾樓』的陰影已經籠罩在一些原非『爛尾樓重災區』的城市上空。
據報道,國土資源部不久前發出緊急通知,要求加強土地供應調控。同時,央行新的住房信貸政策也將出臺,涉及高檔房、別墅、商用房、多套住房的貸款利率及期房貸款等方面都將發生變化。有關人士認為,對房地產業影響
最大的內容包括:多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款30%-50%,及只發放現房貸款,期房貸款要經過國家有關房地產部門的批准等。
有資料顯示,2002年全國房地產開發完成投資7736億元,在幾個資金來源中,國內商業銀行貸款起主要作用。去年四大行的房地產貸款規模都在3100億元以上,個人貸款總額已達到了6600多億元,是1997年的35倍。房地產開發企業的資金20%到30%直接來自銀行貸款,佔房地產項目總投入30%到40%的建築公司先行墊資施工的資金亦來自銀行貸款,再加上一半以上的購房者也依靠個人住房抵押貸款,因此至少60%以上的房地產投資都源自銀行。
有統計表明,去年1至11月,有7個省市房地產開發投資增幅超過40%,有8個省市新開工面積增幅超過40%,個別省市房地產開發新購土地投資同比增長150%。有些地區不能有效調控市場,房地產價格上漲過快,去年個別城市一些區位的地價上漲了1倍以上。有的城市商品房平均銷售價格遠遠高於同期人均可支配收入增幅。部分地區住房供求結構失衡,空置量增加。中低收入家庭買房難和城市大戶型、高檔公寓嚴重積壓問題頻現。
有關加強銀行房地產信貸業務的措施,從今年初開始就一直是各種金融會議討論的主要內容。建設部副部長劉志峰近日分析認為,目前部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快,出現了不同程度的『過熱』、『虛熱』和結構性問題,存在較嚴重的市場風險。消息人士透露,實際上不久前各大銀行已經收到了央行有關警惕房貸風險方面的通知,具體內容大致就包括央行下發征求意見稿的主要條款。
在去年個人住房貸款發展最快的城市中,不曾經歷『爛尾樓』之痛的上海無疑是最惹眼的地方。上海去年個人消費貸款的一大特點就是,個人住房按揭貸款仍然保持主導地位。當年末全市商業銀行的這項貸款餘額已突破千億元,其中12月份就增加65.55億元,為全年各月增幅之冠。
據統計,去年上海預售商品住宅中每平方米3000元以下的僅佔14.4%,5000元以上的佔33.6%,全市在建別墅總量達到創紀錄的420萬平方米。在去年上海預售商品住宅中,每套100平方米以上的住宅佔33.6%。另有調查表明,上海住宅的購買者結構主要傾向於本外地的房地產投資者,一人幾套甚至多達幾十套的情形屢見不鮮。在上海租用高檔商住樓的則主要是外籍人員和小型公司。排除宏觀經濟等因素,光是很多跨國公司的本地化趨勢及產業遷徙,也足以令租房的高薪外籍人員驟減。一些人據此認為,上海房價下跌的壓力已經很大,如果租金不能滿足按揭的話,個人投資者的資金鏈很可能斷掉,銀行風險必然就此凸現。
據悉,與上海極其相似的北京房價目前比去年同期已經下降了10%左右。
由於收縮房貸業務是牽一發而動全身的重大舉措,一位不願透露身份的商業銀行業內人士對記者分析,目前我國的內需主要是靠住房和汽車消費來拉動,因此央行會極其謹慎地對待商業銀行的房貸風險問題,猛然收緊房貸的可能性不是特別大。即便考慮銀行利益和地區經濟的因素,央行也不會貿然下令緊縮房貸,『畢竟誰都不願再次見到當年的海南』。但他仍擔懮,如果央行認為風險確實已經高出承受力,決意出手控制風險,那麼商業銀行就不得不收縮貸款,一批實力不足的開發商必然要面臨資金鏈問題。這樣下去,會不會有人跳樓很難說,新的『爛尾樓』一定不再出現,誰也打不了包票,銀行的貸款壞帳率因此會有什麼變化也無人敢細說。但是有一點可以肯定,在各地正喊著口號要大力解決上世紀末剩下的『爛尾樓』之際再出現新的『爛尾樓』,是任何人都難以面對的。
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