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『行將到來的是房地產市場新一輪的洗牌。』一位業內人士如此預測當前國內房地產市場的形勢。
連日來,關於央行將調整房貸政策的消息傳得沸沸揚揚,據說調整的總體思路就是限制高價房、適度控制房產炒作、降低房貸風險,具體將提昇高價房的首付成數,並有可能參照境外的做法,實行現房貸款。
中國經濟時報記者日前向央行具體負責制定房貸政策的貨幣政策司求證此事,但對方沒有給予肯定答復。但記者從消息靈通人士處了解到,自從去年中央有關部委指出房地產存在泡沫之後,金融監管部門始終在醞釀新的監管措施。去年年底,在北京懷柔召開的相關會議上,中國工商銀行總行提出了『取消期房貸款』的提議,據說央行對此始終處於討論之中,具體文件一直沒有形成。
今年2月底,中國人民銀行在杭州召開了工作會議,會議上公布了一份關於調整房地產貸款政策的征求意見稿,意見稿提出了四點主要內容:一是利率,房改房和普通住房按照現行房貸利率政策執行,高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現行同檔同期一般貸款利率執行,前者比後者利率約低10%;二是首付款比例,個人第一次住房的首付款比例為總房款的20%,包括第二套住房在內的多套住房,首付款比例為總房款30%-50%;三是期限,縮短商住兩用房貸款期限;四是貸款房的類別,只發放現房貸款,期房貸款要經過國家有關房地產部門的批准。
北京的各大房地產商均已聞知這則消息。萬通的一位負責人告訴記者,有關房貸政策即將調整的消息他們已經聽說,但畢竟是傳聞,還沒有正式的文件下達,此時還不便發表意見。
央行欲向房地產泡沫祭出殺手?由來已久。去年11月19日,朱鎔基總理在香港會見駐港中資機構負責人時表示,『有些城市,不是全部,房地產有一點熱,空置率太高,而且還在增長。』年底,中國人民銀行即對部分城市商業銀行的房地產金融業務進行了檢查,發現違規貸款和違規金額分別佔總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。央行在不久前公布的《2002年貨幣政策執行報告》中也披露了一批違規的住房信貸,其主要針對開發商貸款。並再次提出要防止房地產泡沫的出現。
國土資源部和建設部今年1月和2月先後派員專門奔赴房地產價格暴漲的浙江進行調查。國土資源部在隨後調查報告中說:『由於(杭州)銀行貸款在房地產建設和消費過程中佔的比例較大,一旦房地產出現問題,銀行將有很大的風險。』
權威人士認為出臺新的房貸政策是適時而動。
『房地產的泡沫所謂過熱,究其原因,除了開發商的定價太高之外,主要是因為產生了投資的熱度,投資者或投資機構是把房產當成一種投資商品,這種現象最容易造成過熱的價格。如果新的房貸政策出臺,只要是你買第二居所,用三成貸款來控制,就可以對投資過熱現象產生很重要的遏制作用。』
金字塔投資顧問公司執行總裁兼首席顧問朱凌波認為央行的動機很明確,新政策最終出臺的可能性極大。他分析,現在房地產開發商的資金結構通常是自有資金佔百分之三十,然後讓施工方墊資百分之三十到四十(但是這裡面也有相當的一部分是銀行的貸款),最後一個資金鏈就是開發商用預售的房款來完成整個資金的周轉。
對期房的限制,直接的作用是避免銀行貸款過多的流出。開發商一般認為貸款應佔總量的60%左右,銀行認為是70%-80%,但在正常情況下,銀行貸款應該降到一個合理的比例,按照銀行出臺幾個配套政策的要求,起碼應該降到50%以下,或者是30%-40%這樣是最理想的,纔能避免資金鏈斷裂,產生嚴重的不良資產。
朱凌波同時認為一般民眾不必驚惶失措,『這個政策對普通老百姓沒有什麼影響,真正老百姓能買第二居所的很少,這個政策一個是對銀行資金風險的降低,第二個是對所謂炒家、投資者的投機活動進行抑制。』
但是也有業內人士對可能出臺的新政策提出了質疑。東方恆基地產顧問機構總裁倪源認為,新政策主要是針對開發商通過假按揭套取銀行貸款的行為,開發商通常是先抬高房價,比如把本應是5000元/平方米的房價抬到10000元/平方米,然後再做8成按揭,實際上按揭之後利潤都已經收了回來,這其實就是空手套白狼的行為。央行對這個事情的確一直比較關注。
『但是,低價房怎麼辦?經濟適用房如果是首付5成的話,連成本都不夠。低價房不存在風險,信用風險實際上是在高價房上面,在低價房上面是沒有信用風險的;第二點就是高價房怎麼確定,在北京是低價房,換個地方,比方武漢,4000塊錢肯定是高價房,這個就很難確定,在這種情況下一刀切不合理,確定一個高價房的價位是多少也不合理。』倪源認為傳言中的新政策在某些實際方面上來講缺少可操作性。
但是業內人士普遍認為有一點是勿庸置疑的,就是一旦新政策出臺,對於國內的房地產市場來說不啻於一次『大清洗』。實力微薄的小開發商將被排斥出局,最終受益的將是實力雄厚的大公司。
『有實力的開發商融資渠道比較多,除了銀行之外還有較多創新的融資方式,資金不成問題,比如說是上市公司,或是股權融資,或是債券融資。大開發商只需要從容的選擇項目,開發項目。另外新政策的抑制作用發揮以後,一些小的開發企業退出競爭,大的開發商做起來就更從容了。』朱凌波認為新政策將使大開發商受益匪淺。
倪源對記者表示:『對期房和現房貸款出臺一些相應的政策,有利於引導房地產公司的規范發展,避免一些資金實力和管理實力都比較差的公司進入該領域。另外,新政策將會引導企業拓寬融資渠道,不要僅僅局限於銀行貸款,而是要發揮社會多元化的融資功能。它在這方面的作用是非常積極的。毫無疑問,新政策勢必會導致房地產行業的一次大的重組。』
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