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案例
張先生入住位於頂層的新房後,未經物業公司同意封了觀景陽臺並加了防護欄。物業公司根據《業主公約》中約定的『為維持小區整體形象和相鄰住戶的安全,業主不得私自封閉觀景陽臺,不得在窗戶上加裝防護欄』的約定,要求他拆除,張先生認為這房子是自己的,這是自己應有權利范圍內的事,拒不拆除,於是物業公司決定對張先生罰款1600元,張先生拒不繳納,不得已,物業公司對他采取了斷水斷電的『制裁』措施。在此期間,因為物業公司在頂樓做了霓虹燈廣告影響了張先生晚上休息,張先生便把霓虹燈的電源掐斷了。最後,因雙方糾紛無法解決,物業公司把張先生告上了法庭。
原告意見
物業公司提出的訴訟請求是:1、張先生拆除護欄並繳納罰款;2、張先生以後不得再破壞樓頂廣告牌,並賠償因破壞廣告牌給物業公司造成的損失;3、此案訴訟費用由張先生負擔。
法院判決
法院經審理後判決:1、物業公司要求對張先生罰款的訴訟請求不予采納;2、張先生拆除護欄;3、物業公司經業主委員會同意後可繼續發布霓虹燈廣告,收益由物業公司和全體業主共有,分給頂層業主的比例為1/3;4、此案訴訟費用由雙方各自負擔一半。
律師分析
從上述案情介紹可以看出,本案雙方爭議的焦點有兩個:其一,《業主公約》是否對所有的業主都具有完全的約束力;其二,物業公司是否可以自主決定使用共用場地為其自身謀取利益。
解決上述兩個問題的關鍵在於如何認識和理解業主、業主會、業主委員會應有的權利義務以及他們之間的關系。下面就結合2002年12月1日開始施行的《天津市物業管理條例》(以下簡稱『《管理條例》』)的相應規定進行簡要分析:
首先,我們先來弄清物業都應當包括哪些具體內容。
根據《管理條例》第三條的規定,物業,是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。所謂物業管理,也就是指全體業主對物業共同利益的維護和管理,由物業管理服務企業依照與業主或者業主會合同約定,為業主提供服務,對物業及其環境、秩序進行專業養護、維修和管理。那麼,業主、業主會和業主委員會又應當如何定義,各自應有的權利義務以及這三者的關系又是如何呢。
根據《管理條例》的有關規定,業主是指物業的所有權人。業主主要享有業主會會議的表決權,有權推選業主代表、選舉業主委員會成員,監督業主會、業主委員會、物業管理服務企業(即,俗稱的物業公司)的工作以及其他權利。同時,業主也要遵守業主公約,遵守業主會通過的決議和物業管理制度;配合物業公司的相關管理活動。業主會是由同一個物業管理區域內的全體業主組成的,業主會是業主集體行使權力和維護全體業主合法權益的組織。業主會有權制定、修改業主會章程和業主公約,選舉、更換業主委員會成員,監督業主委員會的活動;確定物業管理服務企業並監督他的活動,同時,業主會作出的決議必須經代表物業管理區域內二分之一以上投票數的業主通過。業主會的上述權利正是基於作為其成員的每個業主的權力而享有的。因此,業主會作出的決議,對物業管理區域內的全體業主具有約束力,主業會簽訂的物業管理服務合同,由全體業主共同承擔民事責任。業主委員會則是業主會的辦事機構,其成員從業主中選舉產生。業主委員會應當執行業主會作出的決議,監督物業管理服務企業的管理服務活動,它有權根據業主會的決定,代表業主會簽訂、變更、解除物業管理服務合同。從上述分析我們可以看出,業主的權力源自對物業的所有權,而業主會的權力則來自全體業主權力的集合,業主會決議是全體業主意志的集中體現,業主委員會是業主會決議的執行機構。
因此,由全體業主組成的業主會所制定的《業主公約》對全體業主都具有約束力,任何業主違反《業主公約》的行為都將對全體業主的正當權益造成侵害。
其次,在物業管理中物業公司的權利義務有哪些,它又處於何種地位呢。
物業公司有權依照有關規定以及由業主會審定的物業管理服務合同的內容實施物業管理,收取物業管理服務費;對造成物業共用的部位、設施、設備損失的,代表業主要求責任人停止侵害、恢復原狀、賠償損失。同時,物業公司還應當履行物業管理服務合同,提供服務,接受業主、業主會和業主委員會的監督。物業公司的權利義務均源於物業管理服務合同中相關內容的規定,物業公司對任何物業設施、設備、場地的使用都應當是依照服務合同的規定或征得業主會或享有業主相應授權的業主委員會的同意後方可實施。同時,根據《管理條例》的規定,物業公司實行有償服務,其收益應當來源於物業管理服務費、特約服務費和代辦服務費等服務性收入。住宅小區的通道、樓頂等部位都屬於小區的共用部位,應歸全體業主共同享有。對於利用物業共用的部位、設施從事經營活動所取得的收益,物業公司只是代表業主會收取,該部分應當用於增加維修基金和改善共用的設施、設備,即歸全體業主所共有,而不應歸物業公司所有,物業公司只能從中獲取業主會向其支付的相應管理費用。
綜上所述,我們認為,法院對張先生違反《業主公約》私自加裝護欄的行為不予支持的判決是正確的。但是,對於發布霓虹燈廣告的收益,我們認為法院判決由物業公司和全體業主共有值得商榷,該收益應當為全體業主共有,物業公司所得費用應當是由業主會向其支付的對廣告進行管理的管理費用。另外,由於前述廣告的發布對頂層業主的生活影響較大,因此,在收益分配的比例上應當偏重於頂層業主。
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